Negli ultimi anni, il legislatore italiano ha incentivato numerosi interventi edilizi attraverso misure fiscali di favore, tra cui le detrazioni per lavori straordinari in ambito condominiale. Tali agevolazioni, nate per promuovere la riqualificazione del patrimonio immobiliare e l’efficienza energetica, si inseriscono nel più ampio contesto delle politiche fiscali espansive e di sostegno all’economia.
Le detrazioni spettano per spese sostenute in relazione a interventi classificabili come manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, e efficientamento energetico su parti comuni dell’edificio.
Tra i lavori più comuni:
– rifacimento delle facciate (Bonus Facciate – oggi non più rinnovato ma applicabile ai lavori entro il 2022),
– sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato,
– coibentazione del tetto,
– rifacimento della copertura o della colonna montante idrica.
Le principali detrazioni fiscali attive
– Bonus Ristrutturazioni (art. 16-bis TUIR)
Detrazione del 50% su una spesa massima di €96.000 per unità immobiliare, per interventi edilizi straordinari su parti comuni.
– Ecobonus
Detrazione dal 50% al 65% (in alcuni casi fino al 75%) per interventi di riqualificazione energetica. Applicabile anche ai condomini per interventi sulle parti comuni.
– Superbonus 110% (oggi ridotto e con limiti restrittivi)
Introdotto dal D.L. 34/2020, ha previsto una detrazione del 110% su interventi “trainanti” (come il cappotto termico o la sostituzione dell’impianto di climatizzazione) e “trainati” (es. infissi), anche su parti comuni condominiali. Oggi fortemente limitato.
– Bonus barriere architettoniche (75%)
Rilevante per installazioni di ascensori o piattaforme elevatrici, sempre su parti comuni.
L’amministratore di condominio svolge un ruolo centrale: è il soggetto che paga le fatture, effettua la ritenuta d’acconto sulle prestazioni d’opera e comunica all’Agenzia delle Entrate l’elenco dei condomini beneficiari.
Ogni condomino potrà usufruire della detrazione in proporzione alla quota millesimale di spesa che ha effettivamente versato.
È necessario che:
– i pagamenti siano tracciabili (bonifico parlante),
– i fornitori siano regolarmente abilitati,
– vi siano delibere assembleari che autorizzano i lavori.
Possono beneficiare della detrazione:
– i proprietari,
– i nudi proprietari e usufruttuari,
– gli inquilini,
– i comodatari,
– anche i familiari conviventi del possessore o detentore, purché sostengano le spese.
Non sono rari i contenziosi relativi a:
– mancata comunicazione della detrazione da parte dell’amministratore,
– errori nella ripartizione delle spese,
– utilizzo improprio della detrazione (es. da parte di condomini morosi),
– revoche o accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.
In tal senso, la giurisprudenza (Cass. Civ., sent. n. 20555/2022) ha chiarito che il beneficio fiscale spetta a chi ha effettivamente sostenuto la spesa, non essendo sufficiente la sola approvazione assembleare.
Le detrazioni fiscali per i lavori straordinari condominiali rappresentano un importante strumento di riqualificazione edilizia.
Tuttavia, l’effettiva fruizione richiede un’accurata pianificazione tecnico-giuridica, trasparenza nella gestione condominiale, e il rispetto rigoroso degli adempimenti fiscali.
L’amministratore di condominio è chiamato a un ruolo sempre più tecnico e di garanzia verso tutti i condomini.
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