Introduzione
I lavori in condominio e gli obblighi dell’amministratore richiedono particolare attenzione, soprattutto quando gli interventi comportano l’apertura di un cantiere edile, la presenza di più imprese o rischi per lavoratori, condòmini e soggetti terzi.
Prima di affidare i lavori non è sufficiente confrontare i preventivi. Occorre verificare l’idoneità tecnico-professionale dell’impresa, la regolarità contributiva, le abilitazioni necessarie e gli adempimenti previsti dal D.Lgs. 81/2008.
Gli obblighi cambiano in base alla natura dell’intervento, alla presenza di una o più imprese, all’eventuale impiego di lavoratori autonomi e alla posizione assunta dal condominio. Non tutti i documenti, infatti, sono obbligatori in qualsiasi situazione.
Chi è il committente nei lavori condominiali?
Quando i lavori riguardano le parti comuni dell’edificio, il committente è normalmente il condominio.
L’amministratore agisce quale rappresentante del condominio e cura gli adempimenti connessi all’affidamento e all’esecuzione degli interventi, nei limiti delle attribuzioni previste dalla legge, dal regolamento e dalla deliberazione assembleare.
In presenza di un cantiere temporaneo o mobile, il condominio assume la posizione di committente prevista dal Titolo IV del D.Lgs. 81/2008. Gli obblighi vengono concretamente esercitati attraverso l’amministratore, salvo che sia stato validamente nominato un responsabile dei lavori al quale siano stati affidati specifici compiti.
L’amministratore non è un generico garante di qualsiasi evento che si verifichi durante il cantiere. Può tuttavia rispondere dell’omissione degli adempimenti che la legge pone a carico del committente o della negligente esecuzione del mandato ricevuto dal condominio.
Delibera assembleare e affidamento dei lavori
I lavori straordinari devono essere normalmente autorizzati dall’assemblea, che approva:
- la tipologia dell’intervento;
- il preventivo;
- l’impresa affidataria;
- il piano di ripartizione della spesa;
- l’eventuale fondo speciale;
- gli incarichi professionali;
- le condizioni essenziali del contratto.
L’articolo 1135 del Codice civile prevede la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Se il contratto stabilisce un pagamento progressivo collegato allo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito sulla base dei singoli pagamenti dovuti.
L’amministratore deve eseguire la deliberazione e stipulare il contratto nel rispetto delle condizioni approvate. L’assemblea può valutare i preventivi, ma la scelta dell’offerta economicamente più bassa non esonera dagli obblighi di verifica previsti dalla normativa sulla sicurezza.
In presenza di lavori straordinari urgenti, l’amministratore può disporre l’intervento anche senza una preventiva deliberazione, ma deve riferirne alla prima assemblea utile.
Quali controlli deve effettuare l’amministratore sull’impresa?
Il D.Lgs. 81/2008 impone al committente o al responsabile dei lavori di verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese affidatarie, delle imprese esecutrici e, nei casi previsti, dei lavoratori autonomi.
L’idoneità tecnico-professionale consiste nella capacità organizzativa dell’impresa e nella disponibilità di personale, attrezzature ed esperienza adeguati alla specifica lavorazione.
Non è sufficiente che l’impresa risulti genericamente iscritta alla Camera di Commercio. L’attività dichiarata deve essere compatibile con i lavori da eseguire e l’impresa deve possedere i requisiti effettivamente necessari.
Prima dell’affidamento è opportuno acquisire e controllare:
- visura camerale aggiornata;
- Documento unico di regolarità contributiva;
- dichiarazione relativa all’idoneità tecnico-professionale;
- documentazione prevista dall’Allegato XVII del D.Lgs. 81/2008;
- abilitazioni richieste per la specifica lavorazione;
- nominativi e qualifiche dei soggetti incaricati;
- patente a crediti o eventuale titolo equivalente, quando necessario;
- attestazione SOA, nei casi in cui sia richiesta o utilizzata come titolo alternativo;
- indicazione degli eventuali subappaltatori;
- documentazione relativa alla sicurezza;
- dichiarazione sul contratto collettivo applicato;
- eventuale polizza assicurativa richiesta dal contratto.
Il controllo deve essere proporzionato alla natura e alla complessità dell’intervento. La tinteggiatura di un piccolo ambiente comune non richiede necessariamente la stessa organizzazione prevista per il rifacimento della facciata con ponteggi e più imprese.
Che cos’è l’idoneità tecnico-professionale?
La verifica dell’idoneità tecnico-professionale non può essere ridotta a una raccolta formale di documenti.
L’amministratore, con l’assistenza del tecnico incaricato quando necessario, deve verificare che l’impresa sia concretamente organizzata per realizzare l’opera.
Possono assumere rilievo:
- esperienza in interventi analoghi;
- disponibilità di personale adeguato;
- attrezzature necessarie;
- formazione dei lavoratori;
- organizzazione della sicurezza;
- abilitazioni professionali;
- eventuali precedenti lavori documentabili;
- capacità di gestire ponteggi, lavori in quota o materiali pericolosi;
- organizzazione dei subappalti;
- assenza di provvedimenti interdittivi incompatibili con l’esecuzione.
L’iscrizione camerale, il DURC e il POS attestano aspetti differenti e non sono documenti tra loro sostituibili.
Quando deve essere richiesto il DURC?
Il DURC permette di verificare la regolarità contributiva dell’impresa nei confronti di INPS, INAIL e, quando interessate, Casse edili.
Deve essere acquisito nei casi previsti dalla legge e, in ogni caso, costituisce un controllo essenziale prima dell’affidamento di lavori condominiali.
L’amministratore deve accertare che il documento:
- si riferisca esattamente all’impresa incaricata;
- sia in corso di validità;
- sia stato ottenuto mediante i canali ufficiali;
- non presenti irregolarità;
- venga nuovamente verificato quando richiesto dalla durata del cantiere, dal contratto o dalla disciplina applicabile.
Un DURC regolare non dimostra, da solo, che l’impresa sia tecnicamente competente o che rispetti tutti gli obblighi di sicurezza. Certifica esclusivamente la regolarità contributiva nei limiti previsti dalla relativa disciplina.
In caso di subappalto, le verifiche devono riguardare anche le imprese che eseguiranno concretamente le lavorazioni.
La certificazione SOA è sempre necessaria?
No. L’attestazione SOA riguarda principalmente la qualificazione delle imprese che eseguono lavori pubblici sopra le soglie previste dalla normativa sui contratti pubblici.
Non costituisce un requisito generale per qualsiasi lavoro privato commissionato da un condominio.
La SOA può però assumere rilievo:
- negli appalti pubblici;
- in determinati lavori privati che beneficiano di specifiche agevolazioni fiscali, quando ricorrono le condizioni e le soglie previste dalla normativa;
- come elemento di qualificazione dell’impresa;
- ai fini dell’esenzione dalla patente a crediti, quando l’impresa possiede un’attestazione SOA in classifica pari o superiore alla III.
Per alcuni lavori privati agevolati di importo superiore a 516.000 euro deve essere verificata l’applicazione della disciplina speciale sulla qualificazione SOA. Non è quindi corretto richiederla indistintamente per ogni intervento condominiale.
La sua eventuale necessità deve essere valutata considerando l’importo, il tipo di opera, la presenza di benefici fiscali e la normativa vigente al momento dell’affidamento.
Patente a crediti per le imprese che operano nei cantieri
Le imprese e i lavoratori autonomi che operano fisicamente nei cantieri temporanei o mobili devono essere in possesso della patente a crediti prevista dall’articolo 27 del D.Lgs. 81/2008, salvo le esclusioni stabilite dalla legge.
Sono esclusi, tra gli altri:
- i soggetti che effettuano mere forniture;
- chi svolge esclusivamente prestazioni di natura intellettuale;
- le imprese in possesso di attestazione SOA in classifica pari o superiore alla III.
Il committente o il responsabile dei lavori deve verificare il possesso della patente a crediti, del documento equivalente o dell’attestazione SOA richiesta anche nei confronti delle imprese esecutrici e dei lavoratori autonomi coinvolti in eventuali subappalti.
La verifica deve essere effettuata al momento dell’affidamento. Non è sufficiente inserire nel contratto una generica dichiarazione con la quale l’impresa afferma di rispettare tutte le norme.
La polizza RCT e RCO è sempre obbligatoria?
La polizza per responsabilità civile verso terzi e prestatori di lavoro non è un requisito imposto in maniera generalizzata a qualsiasi impresa per ogni tipo di lavoro condominiale.
L’obbligo può derivare:
- da una specifica disposizione applicabile all’attività esercitata;
- dal contratto di appalto;
- dal capitolato;
- dalle condizioni richieste dal condominio;
- dalla partecipazione a particolari procedure o dall’utilizzo di specifiche agevolazioni.
Anche quando non è obbligatoria per legge, l’assemblea può stabilire che il possesso di un’adeguata copertura assicurativa rappresenti una condizione per l’affidamento.
In tal caso non è sufficiente ricevere la prima pagina della polizza. Bisogna verificare:
- periodo di validità;
- attività assicurate;
- massimale;
- franchigie;
- esclusioni;
- copertura dei danni alle parti comuni e alle proprietà private;
- copertura per i dipendenti;
- estensione agli eventuali subappaltatori;
- corrispondenza tra lavorazioni assicurate e opere da realizzare.
La polizza costituisce una tutela patrimoniale, ma non sostituisce l’idoneità tecnico-professionale, il DURC, il POS o gli altri adempimenti di sicurezza.
La nomina del responsabile dei lavori è obbligatoria?
La nomina del responsabile dei lavori non è sempre obbligatoria.
Il D.Lgs. 81/2008 definisce il responsabile dei lavori come il soggetto che può essere incaricato dal committente di svolgere i compiti attribuitigli. Il condominio può quindi decidere di affidare questa funzione a un tecnico competente, soprattutto nei cantieri complessi.
La nomina dovrebbe essere:
- effettuata per iscritto;
- accettata dall’incaricato;
- precedente allo svolgimento degli adempimenti delegati;
- accompagnata da un’indicazione precisa dei compiti e dei poteri;
- conferita a un soggetto dotato di competenza ed effettiva autonomia.
Una formula generica inserita nel contratto professionale potrebbe non essere sufficiente a trasferire tutti gli obblighi.
La nomina non libera automaticamente il committente da qualsiasi responsabilità. L’esonero opera nei limiti dell’incarico conferito e restano gli obblighi di verifica espressamente previsti dalla legge.
Il responsabile dei lavori non deve essere confuso con:
- il direttore dei lavori;
- il coordinatore per la sicurezza;
- il responsabile del servizio di prevenzione e protezione dell’impresa;
- il titolare dell’impresa esecutrice.
Si tratta di figure differenti, con funzioni e responsabilità autonome.
Amministratore committente e amministratore datore di lavoro
Gli obblighi dell’amministratore come rappresentante del committente devono essere distinti dagli obblighi eventualmente derivanti dalla posizione di datore di lavoro.
Amministratore e condominio committente
Quando il condominio affida lavori a un’impresa esterna, i dipendenti dell’impresa restano alle dipendenze del loro datore di lavoro.
L’amministratore non diventa datore di lavoro degli operai dell’appaltatore. Deve però rispettare gli obblighi che la normativa attribuisce al committente, tra cui la verifica dell’idoneità tecnico-professionale e, nei cantieri, gli adempimenti previsti dal Titolo IV del D.Lgs. 81/2008.
Amministratore e condominio datore di lavoro
La situazione cambia quando il condominio ha propri dipendenti, come:
- portiere;
- custode;
- addetto alle pulizie assunto direttamente;
- manutentore dipendente;
- giardiniere assunto dal condominio.
In questi casi il condominio può assumere la posizione di datore di lavoro e l’amministratore, quale rappresentante, deve curare gli adempimenti previsti dal D.Lgs. 81/2008.
Possono diventare necessari, secondo la struttura organizzativa:
- documento di valutazione dei rischi;
- nomina del responsabile del servizio di prevenzione e protezione;
- formazione e informazione dei lavoratori;
- sorveglianza sanitaria, quando prevista;
- consegna dei dispositivi di protezione individuale;
- gestione delle emergenze;
- coordinamento con le imprese esterne.
La presenza di un’impresa appaltatrice non trasforma automaticamente l’amministratore in datore di lavoro dei suoi dipendenti, ma può determinare obblighi di cooperazione e coordinamento per i rischi interferenziali.
Quando si applica l’articolo 26 del D.Lgs. 81/2008?
L’articolo 26 disciplina gli obblighi connessi ai contratti d’appalto, d’opera o di somministrazione svolti all’interno dei luoghi di lavoro sui quali il datore di lavoro committente abbia disponibilità giuridica.
Può assumere rilievo, per esempio, quando il condominio ha propri dipendenti e affida a un’impresa esterna attività che interferiscono con il loro lavoro.
In tali situazioni occorre valutare:
- idoneità tecnico-professionale dell’impresa;
- informazioni sui rischi presenti;
- cooperazione nelle misure di prevenzione;
- coordinamento degli interventi;
- eventuale necessità del DUVRI;
- indicazione dei costi della sicurezza.
Il DUVRI non è automaticamente necessario in qualsiasi appalto condominiale. La sua redazione dipende dall’esistenza di rischi interferenziali e dalle condizioni previste dall’articolo 26.
Per i cantieri edili opera principalmente la disciplina speciale del Titolo IV, con PSC, POS e coordinatori quando richiesti. La relazione tra le due discipline deve essere valutata in base alla concreta organizzazione del lavoro.
Quando deve essere nominato il coordinatore per la sicurezza?
La nomina del coordinatore non dipende esclusivamente dall’importo dei lavori.
Il coordinatore per la progettazione e il coordinatore per l’esecuzione devono essere nominati quando nel cantiere è prevista la presenza di più imprese esecutrici, anche se non operano contemporaneamente.
È sufficiente, per esempio, che il rifacimento della facciata venga eseguito da un’impresa edile e che una seconda impresa intervenga successivamente per altri lavori compresi nello stesso cantiere.
Coordinatore per la progettazione
Il coordinatore per la progettazione, denominato CSP, deve essere nominato contestualmente all’affidamento dell’incarico di progettazione nei cantieri in cui è prevista la presenza di più imprese esecutrici.
Tra i suoi compiti rientrano la redazione del PSC e, nei casi previsti, la predisposizione del fascicolo dell’opera.
Per i lavori privati non soggetti a permesso di costruire e di importo inferiore a 100.000 euro opera una particolare semplificazione: non è richiesta la distinta nomina del coordinatore per la progettazione e le relative funzioni vengono svolte dal coordinatore per l’esecuzione.
Coordinatore per l’esecuzione
Il coordinatore per l’esecuzione, denominato CSE, deve essere nominato prima dell’affidamento dei lavori quando è prevista la presenza di più imprese.
Durante il cantiere verifica, tra l’altro:
- applicazione del PSC;
- coerenza dei POS;
- coordinamento tra le imprese;
- adeguamento dei documenti di sicurezza;
- rispetto delle procedure previste;
- gestione delle interferenze;
- contestazione delle inosservanze rilevate;
- eventuale segnalazione al committente delle violazioni.
Se i lavori vengono inizialmente affidati a una sola impresa e successivamente interviene una seconda impresa, gli obblighi di nomina sorgono nel momento in cui si determina la presenza di più imprese esecutrici.
Quando è necessario il POS?
Il POS, Piano operativo di sicurezza, è il documento che il datore di lavoro dell’impresa esecutrice redige con riferimento allo specifico cantiere.
Non deve essere un documento generico utilizzato per qualsiasi lavoro. Deve descrivere almeno:
- organizzazione dell’impresa nel cantiere;
- lavorazioni da eseguire;
- rischi specifici;
- attrezzature impiegate;
- sostanze e materiali utilizzati;
- dispositivi di protezione;
- procedure operative;
- misure di emergenza;
- formazione e idoneità dei lavoratori;
- nominativi dei soggetti della sicurezza.
Ogni impresa esecutrice deve predisporre il proprio POS prima dell’inizio delle lavorazioni. L’impresa affidataria verifica la congruenza dei POS delle imprese esecutrici e li trasmette al coordinatore, quando nominato.
Il lavoratore autonomo senza dipendenti non redige il POS, ma deve fornire la documentazione prevista per dimostrare la propria idoneità e rispettare gli obblighi applicabili alla sua attività.
Quando è necessario il PSC?
Il PSC, Piano di sicurezza e coordinamento, viene predisposto quando nel cantiere è prevista la presenza di più imprese esecutrici, anche non contemporanea.
È redatto dal coordinatore per la progettazione o, nei casi di semplificazione previsti dalla legge, dal coordinatore per l’esecuzione che ne assume le relative funzioni.
Il PSC deve essere riferito al cantiere specifico e contenere:
- descrizione dell’opera;
- organizzazione del cantiere;
- analisi delle fasi lavorative;
- rischi interferenziali;
- misure di prevenzione;
- cronoprogramma;
- modalità di coordinamento;
- gestione delle emergenze;
- costi della sicurezza.
POS e PSC non sono la stessa cosa:
- il POS è predisposto dalla singola impresa e riguarda la sua organizzazione;
- il PSC coordina i rischi dell’intero cantiere e le interferenze tra le imprese.
Quando opera una sola impresa esecutrice, il PSC e la nomina dei coordinatori normalmente non sono richiesti per il solo fatto che esista il cantiere. Rimangono però necessari il POS dell’impresa e gli altri adempimenti applicabili.
Quando deve essere inviata la notifica preliminare?
La notifica preliminare deve essere trasmessa all’Azienda sanitaria locale e all’Ispettorato territoriale del lavoro nei cantieri individuati dall’articolo 99 del D.Lgs. 81/2008.
Riguarda, in particolare:
- cantieri nei quali è prevista la presenza di più imprese esecutrici, anche non contemporanea;
- cantieri inizialmente affidati a una sola impresa nei quali intervengano successivamente più imprese;
- cantieri con una sola impresa la cui entità presunta sia almeno pari a 200 uomini-giorno.
Una copia della notifica deve essere affissa in maniera visibile presso il cantiere e custodita per eventuali controlli.
Direttore dei lavori e coordinatore della sicurezza
Il direttore dei lavori controlla principalmente la corretta esecuzione tecnica dell’opera e il rispetto del progetto e del contratto.
Può verificare:
- qualità delle lavorazioni;
- materiali utilizzati;
- conformità al progetto;
- stati di avanzamento;
- misurazioni;
- difetti esecutivi;
- rispetto dei tempi contrattuali.
Il coordinatore per la sicurezza si occupa invece del coordinamento e del controllo degli adempimenti di sicurezza previsti dal D.Lgs. 81/2008.
La nomina del direttore dei lavori non sostituisce quella del coordinatore quando quest’ultimo è obbligatorio. Allo stesso modo, il coordinatore non assume automaticamente i compiti tecnici e contabili del direttore dei lavori.
Quali documenti richiedere prima dell’inizio del cantiere?
La documentazione varia in base alla natura dei lavori. Prima dell’ingresso dell’impresa è opportuno verificare:
- contratto d’appalto sottoscritto;
- visura camerale;
- DURC;
- idoneità tecnico-professionale;
- patente a crediti o titolo equivalente;
- nominativi delle imprese esecutrici;
- autorizzazione degli eventuali subappalti;
- POS delle imprese;
- PSC, quando necessario;
- nomina dei coordinatori;
- notifica preliminare, quando prevista;
- titoli edilizi;
- autorizzazioni comunali;
- documentazione relativa a ponteggi e lavori in quota;
- piano di montaggio, uso e smontaggio del ponteggio, quando necessario;
- abilitazioni per impianti, amianto o lavorazioni specialistiche;
- eventuale polizza assicurativa richiesta dal contratto;
- cronoprogramma;
- verbale di consegna dell’area di lavoro.
La lista deve essere adattata al singolo intervento. Non tutti i documenti sono obbligatori per qualsiasi manutenzione condominiale.
Controlli durante l’esecuzione dei lavori
Dopo l’apertura del cantiere, l’amministratore deve verificare che l’esecuzione proceda secondo il contratto e segnalare al direttore dei lavori o al coordinatore le anomalie comunicate dai condòmini.
Dovrebbero essere controllati:
- rispetto delle aree assegnate al cantiere;
- protezione degli accessi;
- presenza delle recinzioni e della segnaletica;
- pulizia delle parti comuni;
- gestione dei materiali;
- rispetto degli orari;
- occupazione di cortili e passaggi;
- autorizzazione dei subappalti;
- corrispondenza delle imprese presenti con quelle dichiarate;
- eventuali danni alle parti comuni;
- regolarità degli stati di avanzamento;
- conservazione della documentazione.
L’amministratore non deve sostituirsi al coordinatore o al direttore dei lavori nelle valutazioni tecniche. Deve però evitare di ignorare situazioni manifestamente pericolose o segnalazioni circostanziate.
Documenti da acquisire alla fine dei lavori
Al termine dell’intervento devono essere raccolti, quando pertinenti:
- verbale di ultimazione;
- certificato di regolare esecuzione;
- dichiarazioni di conformità degli impianti;
- certificazioni dei materiali;
- elaborati aggiornati;
- garanzie;
- manuali di uso e manutenzione;
- documentazione fotografica;
- contabilità finale;
- eventuale collaudo;
- fascicolo dell’opera, quando previsto;
- formulari relativi allo smaltimento dei rifiuti;
- documentazione necessaria per agevolazioni fiscali;
- DURC richiesto per la fase di pagamento;
- dichiarazione di eliminazione di vizi o difetti contestati.
L’obbligo di acquisire ogni singolo documento dipende dalla tipologia dell’intervento. Il fascicolo dell’opera, per esempio, non è un documento genericamente obbligatorio per qualsiasi manutenzione: viene predisposto dal coordinatore per la progettazione nei casi previsti dalla disciplina dei cantieri.
Responsabilità dell’amministratore
L’amministratore può essere chiamato a rispondere quando viola gli obblighi attribuiti al committente o esegue negligentemente il mandato ricevuto.
Possono assumere rilievo:
- affidamento a un’impresa priva di idoneità tecnico-professionale;
- mancata verifica del DURC;
- omessa verifica della patente a crediti;
- mancata nomina dei coordinatori quando obbligatoria;
- omessa acquisizione del POS o del PSC;
- mancata trasmissione della notifica preliminare;
- autorizzazione di subappalti non verificati;
- mancata esecuzione delle prescrizioni comunicate dal coordinatore;
- pagamento di lavorazioni non eseguite o gravemente difettose;
- omessa contestazione di inadempimenti evidenti;
- mancata conservazione della documentazione.
La responsabilità non deriva automaticamente dal semplice verificarsi di un infortunio o di un danno. Occorre accertare quali obblighi fossero applicabili, chi dovesse adempierli e se l’omissione abbia contribuito all’evento.
Accanto alla responsabilità civile verso il condominio possono emergere responsabilità previste dalla normativa sulla sicurezza e, nei casi più gravi, responsabilità penali.
La nomina dei tecnici esonera l’amministratore?
La nomina del responsabile dei lavori, del direttore dei lavori o del coordinatore non rappresenta un’esclusione automatica di ogni responsabilità dell’amministratore.
Occorre verificare:
- contenuto dell’incarico;
- momento della nomina;
- competenza del professionista;
- autonomia attribuita;
- poteri di spesa e intervento;
- obblighi rimasti in capo al committente;
- eventuali segnalazioni ricevute;
- comportamento concretamente tenuto.
L’amministratore non deve interferire nelle valutazioni riservate ai professionisti, ma deve verificare che gli incarichi necessari siano stati conferiti e che le segnalazioni ricevute siano prese in considerazione.
Checklist prima di affidare lavori condominiali
Prima di sottoscrivere il contratto è opportuno verificare:
- delibera assembleare e fondo speciale;
- descrizione precisa dei lavori;
- titoli edilizi necessari;
- idoneità tecnico-professionale dell’impresa;
- visura camerale;
- DURC;
- patente a crediti o attestazione SOA, quando applicabili;
- abilitazioni specialistiche;
- numero delle imprese previste;
- necessità dei coordinatori;
- POS e PSC;
- notifica preliminare;
- eventuale responsabile dei lavori;
- eventuale direttore dei lavori;
- condizioni della polizza assicurativa;
- disciplina del subappalto;
- tempi, penali e garanzie;
- modalità di pagamento;
- costi della sicurezza;
- documentazione da consegnare alla fine dell’intervento.
Domande frequenti sui lavori in condominio
Il DURC è sufficiente per scegliere l’impresa?
No. Il DURC dimostra la regolarità contributiva, ma non certifica da solo l’idoneità tecnica, l’esperienza, il rispetto della sicurezza o il possesso delle abilitazioni necessarie.
Il responsabile dei lavori deve essere sempre nominato?
No. La nomina è facoltativa, ma può essere opportuna nei cantieri complessi. L’incarico deve essere scritto e indicare chiaramente compiti e poteri.
Quando serve il coordinatore della sicurezza?
Quando nel cantiere è prevista la presenza di più imprese esecutrici, anche non contemporaneamente. Se una seconda impresa interviene successivamente, l’obbligo sorge anche se inizialmente il lavoro era stato affidato a una sola impresa.
Quando serve il POS?
Il POS deve essere predisposto dal datore di lavoro di ogni impresa esecutrice con riferimento al cantiere specifico. Il lavoratore autonomo senza dipendenti non redige il POS, ma deve produrre la documentazione richiesta dalla normativa.
Quando serve il PSC?
Il PSC è necessario quando è prevista la presenza di più imprese esecutrici ed è redatto dal coordinatore competente. Non coincide con il POS delle singole imprese.
La polizza RCT/RCO è sempre obbligatoria?
No. Può essere obbligatoria in base alla specifica attività o al contratto, oppure essere richiesta dal condominio come condizione di affidamento. Non costituisce un requisito universale per qualsiasi intervento.
La SOA serve per tutti i lavori condominiali?
No. Riguarda principalmente i lavori pubblici. Può essere richiesta in particolari lavori privati agevolati o essere rilevante ai fini della patente a crediti, ma non è obbligatoria per qualsiasi appalto condominiale.
Assistenza nella gestione dei lavori condominiali a Palermo
Una corretta gestione dei lavori condominiali richiede la verifica preventiva delle imprese, un contratto completo, una documentazione trasparente e la chiara distinzione tra i compiti dell’amministratore, del responsabile dei lavori, del direttore dei lavori e dei coordinatori della sicurezza.
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Riferimenti normativi
La disciplina di riferimento comprende:
- articoli 1130 e 1135 del Codice civile;
- D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81;
- articoli 26, 27, 89, 90, 91, 92, 93, 96, 99 e 100 del D.Lgs. 81/2008;
- Allegati X, XV e XVII del D.Lgs. 81/2008;
- D.M. 37/2008 per gli impianti;
- D.Lgs. 36/2023 per la qualificazione negli appalti pubblici;
- disciplina speciale sulla qualificazione delle imprese per determinati lavori privati agevolati.
Il testo coordinato del D.Lgs. 81/2008, aggiornato a gennaio 2026, è disponibile sul sito dell’Ispettorato Nazionale del Lavoro. Le informazioni sulle attestazioni SOA sono consultabili sul portale dell’Autorità Nazionale Anticorruzione.
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Avv. Davide Guarnera
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