Chi vive in un appartamento in affitto spesso si domanda: chi deve pagare le spese condominiali? Il proprietario o l’inquilino? In questo articolo, aggiornato al 2026, analizziamo quali sono le spese condominiali a carico del proprietario dell’immobile e quali dell’affittuario, con riferimento alla normativa vigente, alla giurisprudenza e ai criteri stabiliti dalle tabelle millesimali e dagli accordi contrattuali.

Cosa sono le spese condominiali?

Le spese condominiali sono tutti quei costi necessari per la gestione, la manutenzione e l’uso delle parti comuni di un edificio (ascensore, scale, portone, giardino, impianti centralizzati, ecc.).

Le spese si distinguono in:
– Spese ordinarie relative alla gestione quotidiana del condominio (pulizia scale, luce, manutenzione ordinaria).
– Spese straordinarie relative a interventi straordinari (rifacimento facciata, sostituzione ascensore, lavori strutturali).

Spese a carico del proprietario (locatore)

Secondo l’art. 1576 c.c. e gli orientamenti giurisprudenziali consolidati, le seguenti spese sono a carico del proprietario:

– Lavori straordinari e di ristrutturazione (es. rifacimento tetto, facciata, impianti)
– Spese per innovazioni (es. cappotto termico, pannelli solari)
– Quote del fondo di riserva
– Spese per il rifacimento delle parti comuni strutturali
– Imposte e tributi di proprietà (es. IMU)

In pratica, il locatore risponde di tutte le spese che aumentano il valore dell’immobile o che riguardano l’integrità strutturale dello stabile.

Spese a carico dell’affittuario (conduttore)

Ai sensi dell’art. 1576 c.c. e salvo diversa pattuizione, l’inquilino paga le spese legate all’uso quotidiano dell’immobile e dei servizi comuni, tra cui:

– Pulizia e luce delle scale
– Manutenzione ordinaria ascensore
– Consumo acqua, riscaldamento e condizionamento centralizzati
– Servizio di portineria (salvo la quota per l’alloggio, a carico del proprietario)
– Piccole riparazioni dovute all’uso

Il ruolo del contratto di locazione

Il contratto di locazione può prevedere clausole specifiche per la ripartizione delle spese.
Tuttavia, in mancanza di patti contrari, vale quanto stabilito dal codice civile.

È consigliabile allegare al contratto un prospetto delle spese condominiali ordinarie annuali, così da evitare contenziosi.

Chi paga in caso di morosità dell’inquilino?

Il condominio può rivalersi sempre sul proprietario anche se l’inquilino è moroso. Il locatore, in quel caso, potrà poi rivalersi sull’affittuario inadempiente.

Spese condominiali: cosa sapere nel 2026

Con l’aumento dei costi energetici e la transizione ecologica in atto, è importante sapere che:
– I bonus casa (110%, 75% barriere architettoniche, ecc.) spettano solo al proprietario.
– Gli adeguamenti normativi (come la contabilizzazione del calore) rientrano tra le spese straordinarie.
– In caso di assemblea condominiale, il diritto di voto spetta al proprietario, salvo delega.

Conclusioni

La distinzione tra spese condominiali a carico del proprietario e dell’inquilino è fondamentale per evitare incomprensioni e contenziosi. È sempre consigliabile definire in modo chiaro questi aspetti nel contratto e conservare la documentazione dei pagamenti effettuati.