Il supercondominio rappresenta una figura sempre più ricorrente nella pratica immobiliare italiana: complessi edilizi composti da più edifici autonomi (ognuno con il proprio condominio), ma legati dalla presenza di beni e servizi comuni (viali, impianti, aree verdi, portineria, parcheggi, reti tecnologiche). Comprendere quando nasce il supercondominio, se sia necessaria una delibera costitutiva e quali siano gli obblighi gestionali è fondamentale per amministratori e proprietari.
In questo articolo analizziamo la necessaria costituzione del supercondominio, i riferimenti normativi, i presupposti oggettivi e l’orientamento della giurisprudenza di legittimità.
Cos’è il supercondominio
Il supercondominio è un ente di gestione che sorge quando più edifici, ciascuno autonomamente organizzato in condominio, condividono beni o impianti comuni destinati al servizio di tutti o di parte degli edifici.
La disciplina trova fondamento negli artt. 1117 e ss. c.c. e, in particolare, nell’art. 1117-bis c.c., introdotto dalla riforma del condominio (L. 220/2012), che estende le norme sul condominio “in quanto compatibili” ai casi in cui più edifici abbiano parti comuni.
Supercondominio: costituzione automatica o necessaria delibera?
Uno dei quesiti più frequenti riguarda la costituzione del supercondominio: è necessario un atto formale o una deliberazione assembleare?
La risposta, secondo la costante giurisprudenza della Corte di Cassazione, è chiara:
il supercondominio nasce automaticamente (ipso iure et facto) quando ricorrono determinati presupposti oggettivi, senza necessità di una delibera costitutiva.
Presupposti per la nascita del supercondominio
Affinché si configuri un supercondominio è necessario che:
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Vi siano più edifici strutturalmente e funzionalmente autonomi;
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Esistano beni, impianti o servizi comuni a tali edifici;
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Sussista un titolo (atto originario del costruttore, regolamento, frazionamento) che non escluda espressamente la comunione.
In presenza di tali elementi, la costituzione è necessaria e automatica: non è una scelta discrezionale dei condomini, ma una conseguenza giuridica della situazione di fatto.
Natura giuridica del supercondominio
Il supercondominio non è un soggetto distinto dai condomìni che lo compongono, bensì una forma di comunione organizzata limitatamente ai beni comuni sovraordinati.
Ogni condominio partecipa al supercondominio in proporzione ai millesimi relativi ai beni comuni sovra-condominiali. Ne consegue che:
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Occorre una tabella millesimale del supercondominio;
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Le spese vanno ripartite secondo i criteri di cui all’art. 1123 c.c.;
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Le deliberazioni devono rispettare le maggioranze previste per il condominio.
Assemblea e amministratore del supercondominio
Quando il numero complessivo dei partecipanti supera otto, si rende necessaria la nomina di un amministratore del supercondominio, ai sensi dell’art. 1129 c.c.
L’assemblea del supercondominio è composta dai rappresentanti dei singoli condomìni (ove previsto), secondo il meccanismo delineato dall’art. 67 disp. att. c.c.
La mancata nomina dell’amministratore o la mancata convocazione dell’assemblea non impediscono l’esistenza del supercondominio, ma possono legittimare il ricorso all’autorità giudiziaria per la nomina giudiziale.
Supercondominio e necessaria costituzione: effetti pratici
La necessaria costituzione del supercondominio comporta rilevanti conseguenze operative:
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Obbligo di contribuire alle spese comuni sovra-condominiali;
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Possibilità di azioni giudiziarie per il recupero dei contributi;
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Responsabilità per la manutenzione e custodia dei beni comuni;
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Autonoma legittimazione processuale dell’amministratore del supercondominio.
È irrilevante che i condomini non abbiano mai deliberato formalmente la costituzione: ciò che conta è la situazione oggettiva di comunione.
Giurisprudenza sul supercondominio
La giurisprudenza ha più volte ribadito che il supercondominio:
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Non richiede un atto negoziale costitutivo;
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Sorge automaticamente in presenza di beni comuni a più edifici;
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È regolato dalle norme sul condominio, in quanto compatibili.
Secondo l’orientamento consolidato della Corte di Cassazione, la volontà dei singoli non può escludere l’operatività della disciplina qualora ne ricorrano i presupposti oggettivi.
Differenza tra condominio complesso e supercondominio
È opportuno distinguere tra:
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Condominio complesso: unico edificio articolato in più scale o corpi;
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Supercondominio: pluralità di edifici autonomi con beni comuni esterni o sovraordinati.
La distinzione ha rilievo ai fini della ripartizione delle spese e dell’organizzazione assembleare.
Conclusioni
Il supercondominio non è una scelta, ma una conseguenza giuridica necessaria quando più edifici condividono beni o servizi comuni. La sua costituzione è automatica e non richiede alcuna delibera formale.
Per amministratori e professionisti del diritto è essenziale verificare:
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L’esistenza di beni comuni sovra-condominiali;
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I titoli di provenienza;
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La corretta organizzazione delle tabelle millesimali e degli organi gestori.
Una corretta qualificazione giuridica evita contenziosi, ripartizioni errate e impugnazioni assembleari, garantendo una gestione conforme alla normativa vigente.
