Introduzione
La presenza di un muro che separa due unità immobiliari, due giardini, cortili o proprietà confinanti costituisce una delle situazioni più frequenti nei rapporti di vicinato e, al tempo stesso, una delle principali fonti di controversie.
Le questioni che possono sorgere sono numerose: chi è proprietario del muro? Il muro è comune o appartiene esclusivamente a uno dei confinanti? È possibile intonacarlo, rivestirlo, tinteggiarlo o ancorarvi strutture? È possibile innalzarlo per aumentare la privacy? Si possono collocare piante, siepi o altri ornamenti? È necessario il consenso del vicino?
La risposta non è sempre univoca, poiché occorre innanzitutto verificare la natura del manufatto, la sua posizione rispetto al confine, la documentazione relativa agli immobili, gli eventuali titoli di acquisto e, soprattutto, la disciplina prevista dagli articoli 874 e seguenti del Codice civile, oltre ai regolamenti urbanistici ed edilizi locali.
- Quando il muro divisorio si presume comune
Il punto di partenza è rappresentato dall’art. 880 c.c., secondo il quale il muro che serve a dividere due edifici si presume comune fino alla sua sommità e, nel caso di edifici di altezza diversa, fino al punto nel quale uno degli edifici comincia ad essere più alto.
La medesima presunzione opera per il muro che divide cortili, giardini, orti o recinti.
Si tratta, tuttavia, di una presunzione legale e non di una regola assoluta.
La titolarità del muro può infatti risultare diversamente:
da un atto di compravendita;
da un titolo di provenienza;
da una convenzione tra proprietari;
da una sentenza;
da altri elementi giuridicamente idonei a dimostrare la proprietà esclusiva;
dalle caratteristiche concrete del manufatto nei casi previsti dalla legge.
È pertanto sempre opportuno verificare la documentazione immobiliare prima di affermare che un muro appartenga esclusivamente a uno dei due proprietari.
- Muro divisorio e muro di proprietà esclusiva
Occorre distinguere il muro comune dal muro che appartiene esclusivamente a uno dei confinanti.
L’art. 881 c.c. disciplina alcune ipotesi di presunzione di proprietà esclusiva relativamente ai muri divisori tra campi, cortili, giardini e orti.
La legge prende in considerazione, tra gli altri elementi, la presenza del piovente, degli sporti, delle mensole e di eventuali vani che si addentrino nella struttura del muro.
Ne consegue che, soprattutto nelle controversie più complesse, non è sufficiente osservare semplicemente da quale parte del confine sia visibile il muro.
La verifica deve essere effettuata considerando titoli di proprietà, stato dei luoghi, caratteristiche costruttive e disciplina civilistica.
- Chi deve sostenere le spese di manutenzione del muro comune?
Nel caso di muro comune, la regola generale è contenuta nell’art. 882 c.c.
Le riparazioni e le ricostruzioni necessarie sono sostenute da tutti coloro che hanno diritto sul muro, in proporzione alla rispettiva partecipazione, salvo che il danno o la necessità dell’intervento siano stati determinati dal comportamento di uno dei partecipanti.
Questo principio è particolarmente importante nelle controversie condominiali e nei rapporti tra proprietari di immobili confinanti.
Non è quindi corretto ritenere automaticamente che tutte le spese debbano essere sostenute dal proprietario dal cui lato il muro appare maggiormente utilizzato.
Occorre invece verificare titolarità e natura dell’intervento.
- Quali opere possono essere eseguite sul muro comune?
Il comproprietario non può utilizzare il muro comune in maniera arbitraria.
L’art. 884 c.c. consente al comproprietario di fabbricare appoggiandosi al muro comune e di immettervi travi, rispettando le condizioni previste dalla norma.
È inoltre possibile attraversare il muro con chiavi e catene di rinforzo, sempre nel rispetto dei limiti stabiliti dalla legge.
Fondamentale è però il limite previsto dallo stesso articolo: il comproprietario non può effettuare incavi o altre opere che compromettano la stabilità del muro o che comunque lo danneggino.
Pertanto, prima di realizzare:
mensole;
strutture;
coperture;
pergolati;
cancellate;
supporti;
impianti;
elementi decorativi;
sistemi di illuminazione;
ancoraggi;
è necessario verificare la titolarità del muro e la compatibilità dell’intervento con i diritti dell’altro proprietario.
- È possibile intonacare o tinteggiare il muro?
La possibilità di intervenire esteticamente sul muro dipende dalla sua titolarità e dalla natura concreta dell’intervento.
Una semplice tinteggiatura o manutenzione ordinaria può essere cosa diversa dalla realizzazione di un’opera che comporti modifiche strutturali o un’utilizzazione esclusiva del manufatto.
Nel caso di muro comune, il diritto di ciascun comproprietario deve essere esercitato evitando di impedire all’altro di utilizzare il bene secondo il proprio diritto.
Il principio generale è quindi quello della compatibilità dell’utilizzo individuale con il diritto dell’altro comproprietario.
- Si può alzare un muro divisorio?
Una delle domande più frequenti riguarda la possibilità di sopraelevare il muro esistente per aumentare la sicurezza o la privacy.
La risposta è, in linea generale, positiva.
L’art. 885 c.c. stabilisce infatti che ciascun comproprietario può innalzare il muro comune.
Le spese di costruzione e conservazione della parte sopraelevata sono, in linea generale, a carico di chi esegue la sopraelevazione.
La norma disciplina inoltre il caso in cui il muro esistente non sia sufficientemente resistente per sostenere la sopraelevazione.
In tale eventualità, chi intende procedere deve provvedere a proprie spese alla ricostruzione o al necessario rinforzo.
La disciplina è particolarmente delicata quando l’intervento richiede un maggiore spessore del muro, poiché il Codice civile stabilisce specifiche regole in ordine alla collocazione della nuova struttura e all’eventuale occupazione del suolo del vicino.
- Sopraelevazione del muro e tutela della privacy
La sopraelevazione può essere motivata anche dall’esigenza di garantire una maggiore riservatezza della propria abitazione o del proprio giardino.
È tuttavia fondamentale distinguere tra:
diritto civilistico a sopraelevare il muro e legittimità urbanistico-edilizia dell’intervento.
Il fatto che il Codice civile consenta, in determinate condizioni, di innalzare il muro non significa automaticamente che l’opera possa essere realizzata senza verificare la normativa edilizia e urbanistica applicabile.
Prima dell’esecuzione dell’intervento occorre quindi verificare:
altezza massima consentita;
eventuali distanze;
regolamento edilizio comunale;
strumenti urbanistici;
eventuali vincoli;
caratteristiche della zona;
natura dell’opera;
eventuale necessità di titolo edilizio.
Questo aspetto assume particolare rilevanza perché la disciplina civilistica e quella amministrativa operano su piani differenti.
- È possibile mettere piante sul muro per tutelare la privacy?
La collocazione di piante, siepi, arbusti e altri elementi vegetali può rappresentare una soluzione efficace per proteggere la riservatezza di un’abitazione.
Tuttavia, anche in questo caso, devono essere rispettate le norme sulle distanze delle piantagioni dal confine.
L’art. 892 c.c. stabilisce specifiche distanze per gli alberi e le altre piante.
La disciplina varia in relazione alla tipologia di vegetazione e alle sue caratteristiche.
La norma prevede, inoltre, una particolare disciplina quando sul confine esiste un muro divisorio proprio o comune: le distanze previste per le piantagioni non devono essere osservate quando le piante sono mantenute ad altezza non superiore alla sommità del muro.
La Corte di Cassazione ha chiarito che, ai fini dell’applicazione di questa disposizione, assume rilievo la funzione del muro come effettivo elemento divisorio, anche in determinate situazioni nelle quali il manufatto svolga contemporaneamente funzione di contenimento del terreno.
- Siepi e piante per creare una barriera visiva
Una siepe può essere utilizzata per creare una barriera naturale a tutela della privacy, ma il suo impianto non deve trasformarsi in un pregiudizio per il fondo confinante.
Occorre considerare:
altezza della vegetazione;
distanza dal confine;
specie vegetale;
sviluppo delle radici;
sviluppo dei rami;
eventuale invasione del fondo vicino;
regolamenti locali.
L’art. 894 c.c. consente al vicino, nelle ipotesi previste dalla legge, di chiedere l’estirpazione degli alberi e delle siepi collocati a distanza inferiore a quella legale.
La tutela della privacy, dunque, è certamente un interesse meritevole di considerazione, ma deve essere perseguita nel rispetto dei diritti del proprietario confinante.
- Piante sul muro: attenzione all’altezza
Un elemento particolarmente importante è l’altezza.
La disciplina dell’art. 892 c.c. prevede una deroga alle distanze ordinarie quando sul confine esiste un muro divisorio, purché le piante siano mantenute a un’altezza che non ecceda quella del muro.
Questo significa che il proprietario non può necessariamente invocare l’esistenza del muro per collocare qualsiasi tipo di vegetazione senza limiti.
Se la pianta supera il muro e produce effetti sul fondo vicino, tornano in rilievo le regole sulle distanze e gli ulteriori strumenti di tutela previsti dall’ordinamento.
- Piante e rami che invadono la proprietà del vicino
Un’altra questione frequente riguarda i rami che oltrepassano il confine.
La proprietà del fondo non può essere utilizzata in modo tale da determinare un’ingerenza illegittima nella proprietà confinante.
In presenza di vegetazione che invade il fondo vicino, possono quindi sorgere diritti e obblighi di manutenzione e, nei casi previsti dalla legge, il vicino può chiedere l’eliminazione delle parti vegetali che oltrepassano il confine.
La valutazione deve comunque essere effettuata caso per caso, tenendo conto della natura della pianta, del titolo esistente e della disciplina applicabile.
- Muro, privacy e vedute: una distinzione fondamentale
La tutela della privacy attraverso un muro deve essere distinta dalla disciplina delle vedute e delle luci.
Gli artt. 900 e seguenti del Codice civile disciplinano infatti le aperture che consentono di guardare o affacciarsi sul fondo vicino.
Particolare attenzione deve essere prestata alle vedute dirette, laterali e oblique, per le quali il Codice civile stabilisce specifiche distanze.
L’art. 905 c.c., in particolare, disciplina la distanza per l’apertura di vedute dirette e balconi.
Ne deriva che la realizzazione di un muro o la sua sopraelevazione può assumere rilevanza anche nell’ambito delle controversie relative alla privacy e alle vedute.
- Muro di cinta e muro divisorio: non sono la stessa cosa
È importante non confondere il muro divisorio con il muro di cinta.
L’art. 878 c.c. disciplina il muro di cinta e stabilisce una specifica regolamentazione per il muro isolato che non superi determinate caratteristiche dimensionali.
La qualificazione del manufatto è quindi fondamentale perché da essa possono dipendere:
disciplina delle distanze;
proprietà;
comunione;
possibilità di sopraelevazione;
modalità di manutenzione;
possibilità di appoggio;
collocazione delle piante;
eventuali autorizzazioni edilizie.
- Cosa succede se il vicino si oppone alla sopraelevazione?
L’eventuale opposizione del vicino non determina automaticamente l’illegittimità dell’intervento.
Se ricorrono i presupposti previsti dall’art. 885 c.c., il comproprietario può avere il diritto di innalzare il muro comune.
Ciò non significa, tuttavia, che possa realizzare qualsiasi opera senza limiti.
L’intervento deve rispettare:
i diritti del comproprietario;
la stabilità e sicurezza della struttura;
le norme sulle distanze;
la normativa urbanistica ed edilizia;
gli eventuali regolamenti comunali;
eventuali vincoli paesaggistici o storico-artistici;
il divieto di arrecare danni ingiustificati al vicino.
È quindi sempre consigliabile effettuare preventivamente una verifica tecnica e giuridica.
- Quando il muro può diventare oggetto di una controversia giudiziaria
Le controversie possono riguardare, tra l’altro:
accertamento della proprietà del muro;
accertamento della comunione;
contestazione della sopraelevazione;
richiesta di demolizione di opere abusive;
modifica della struttura;
apertura di vedute;
collocazione di piante;
invasione della proprietà;
danni derivanti da infiltrazioni;
lesione della stabilità del muro;
violazione delle distanze;
occupazione del suolo del vicino.
In queste situazioni è fondamentale non procedere autonomamente con demolizioni, modifiche o rimozioni.
È preferibile effettuare preliminarmente una verifica documentale e tecnica, eventualmente attraverso un professionista incaricato di ricostruire l’esatta situazione dei luoghi.
- La documentazione da verificare
Prima di intervenire su un muro che separa due proprietà è opportuno esaminare:
atto di acquisto dell’immobile;
precedenti atti di provenienza;
planimetrie catastali;
eventuali elaborati progettuali;
titoli edilizi;
eventuali autorizzazioni;
fotografie storiche;
regolamento condominiale, se applicabile;
eventuali accordi tra proprietari;
stato effettivo dei luoghi.
La documentazione catastale, tuttavia, non deve essere considerata automaticamente decisiva per stabilire la proprietà civilistica del muro: la titolarità deve essere ricostruita sulla base dei titoli e delle norme applicabili.
- Come tutelare la privacy senza violare i diritti del vicino
Il desiderio di avere maggiore privacy all’interno della propria abitazione o del proprio giardino è pienamente comprensibile.
È possibile perseguire tale finalità attraverso diverse soluzioni, come:
sopraelevazione del muro;
installazione di schermature;
siepi;
piante;
elementi ornamentali;
frangivista;
strutture leggere;
soluzioni architettoniche compatibili con la normativa.
Tuttavia, ogni intervento deve essere progettato in modo da evitare che la tutela della privacy si trasformi in una compressione illegittima dei diritti del vicino.
La soluzione migliore è quindi quella che consente di ottenere la necessaria riservatezza mantenendo un corretto equilibrio tra le esigenze dei due proprietari.
- Conclusioni
Il muro che separa due proprietà non deve essere considerato semplicemente come una struttura fisica posta sul confine.
Dal punto di vista giuridico, può rappresentare un bene comune oppure un bene di proprietà esclusiva, a seconda delle circostanze concrete e dei titoli esistenti.
La disciplina del Codice civile riconosce al proprietario e al comproprietario specifici diritti, ma impone anche limiti destinati a tutelare il vicino.
In particolare, la possibilità di innalzare un muro, appoggiarvi strutture, collocare piante o siepi e realizzare sistemi destinati alla tutela della privacy deve essere valutata alla luce non soltanto delle norme sulla proprietà e sui rapporti di vicinato, ma anche della normativa edilizia e dei regolamenti locali.
Per questo motivo, prima di eseguire qualsiasi intervento su un muro posto al confine tra due proprietà, è opportuno effettuare una verifica giuridica e tecnica preventiva, soprattutto quando il vicino contesta la proprietà del manufatto, la sua altezza, la possibilità di realizzare opere o la collocazione di piante e schermature.
La corretta individuazione della titolarità del muro e dei rispettivi diritti costituisce infatti il primo passaggio per evitare controversie e individuare una soluzione che consenta di tutelare contemporaneamente proprietà, sicurezza, decoro e privacy.
Studio Legale Guarnera
Avv. Davide Guarnera
Studio Legale Guarnera – Palermo
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