Infiltrazioni dal lastrico solare: responsabilità e ripartizione delle spese

Introduzione

Le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare costituiscono una delle controversie più frequenti nell’ambito del diritto condominiale. Quando l’acqua penetra dal lastrico e raggiunge gli appartamenti sottostanti, infatti, possono sorgere dubbi tanto sull’individuazione del soggetto responsabile quanto sui criteri con cui devono essere ripartite le spese necessarie per la manutenzione e il risarcimento dei danni.

La questione diventa ancora più complessa quando il lastrico solare appartiene in proprietà esclusiva a un condomino oppure è attribuito a quest’ultimo in uso esclusivo, ma svolge contemporaneamente una funzione di copertura dell’intero edificio o di una sua parte.

In queste situazioni non è corretto affermare in modo automatico che debba pagare esclusivamente il proprietario del lastrico oppure, al contrario, che debba sempre farsi carico di tutto il condominio.

La soluzione deve essere individuata considerando la funzione del lastrico, il regime proprietario, la causa dell’infiltrazione, gli obblighi di manutenzione e il rapporto causale tra la situazione del bene e il danno verificatosi.

La disciplina trova il proprio principale riferimento nell’art. 1126 c.c., ma deve essere coordinata con le norme in materia di proprietà condominiale, responsabilità per danni cagionati da cose in custodia e obblighi di conservazione delle parti comuni.

1. Che cos’è il lastrico solare?

Il lastrico solare è, in termini generali, la superficie piana posta nella parte superiore dell’edificio destinata a svolgere una funzione di copertura.

Può essere:

• una parte comune del condominio;
• una proprietà esclusiva di un condomino;
• attribuito a un condomino in uso esclusivo;
• destinato alla copertura dell’intero edificio;
• destinato alla copertura soltanto di una parte dell’edificio.

La qualificazione giuridica del lastrico è fondamentale perché determina il regime delle spese e contribuisce a individuare i soggetti che possono essere chiamati a rispondere dei danni.

In assenza di un titolo contrario, la disciplina generale della comunione condominiale deve essere coordinata con quanto previsto dall’art. 1117 c.c. per le parti comuni dell’edificio.

Il titolo di acquisto, il regolamento condominiale di natura contrattuale e la concreta struttura dell’edificio possono quindi assumere un’importanza decisiva.

2. Lastrico solare e funzione di copertura

Uno degli aspetti maggiormente valorizzati dalla giurisprudenza è la funzione di copertura svolta dal lastrico solare.

Anche quando il lastrico appartiene in proprietà esclusiva a un condomino, esso può continuare a svolgere una funzione essenziale per la conservazione e la protezione dell’edificio.

Questa duplice funzione spiega perché il legislatore abbia previsto una disciplina particolare per la ripartizione delle spese.

Il proprietario o usuario esclusivo trae infatti un’utilità particolare dal bene, ma gli altri condomini beneficiano della sua funzione di copertura.

La giurisprudenza ha pertanto escluso che la proprietà esclusiva del lastrico comporti automaticamente l’esclusione del condominio da qualsiasi obbligo.

3. L’articolo 1126 del Codice civile

La norma fondamentale in materia è l’art. 1126 c.c.

La disposizione stabilisce, in presenza di un lastrico solare di uso esclusivo, che le spese relative alla riparazione o ricostruzione siano sostenute:

• per un terzo dalla persona che ne ha l’uso esclusivo;
• per i due terzi dai condomini dell’edificio o della parte di esso alla quale il lastrico serve da copertura.

Si tratta di un criterio particolare, determinato dalla duplice utilità che caratterizza il lastrico.

Il soggetto che utilizza esclusivamente il lastrico sopporta una quota maggiore rispetto a ciascun condomino considerato individualmente, mentre i restanti due terzi vengono distribuiti tra i condomini ai quali la copertura serve.

È importante sottolineare che non si tratta necessariamente di una divisione in tre quote uguali.

Il criterio è:

1/3 → titolare dell’uso esclusivo

2/3 → condomini beneficiari della funzione di copertura

I due terzi devono poi essere ripartiti secondo i criteri condominiali applicabili alla parte dell’edificio coperta dal lastrico.

4. Chi paga le spese del lastrico solare?

La risposta dipende innanzitutto dal regime giuridico del bene.

Lastrico solare comune

Se il lastrico è una parte comune dell’edificio, le spese devono essere generalmente ripartite secondo i criteri ordinari previsti dalla disciplina condominiale, in relazione alla funzione e all’utilità che la parte comune svolge.

Lastrico solare in uso esclusivo

Se il lastrico è attribuito all’uso esclusivo di un condomino e svolge funzione di copertura, trova applicazione, in linea generale, l’art. 1126 c.c.

Lastrico in proprietà esclusiva

Anche la proprietà esclusiva non esclude necessariamente l’applicazione dei principi derivanti dall’art. 1126 c.c., quando il bene continui a svolgere una funzione di copertura dell’edificio.

La qualificazione del bene deve quindi essere effettuata sulla base del titolo e della concreta configurazione dell’edificio.

5. Infiltrazioni dal lastrico: chi è responsabile?

La questione della responsabilità per i danni da infiltrazione deve essere tenuta distinta dalla semplice ripartizione delle spese di manutenzione.

Questo è un passaggio fondamentale.

Una cosa è stabilire quanto deve pagare ciascun soggetto per la riparazione del lastrico.

Altra cosa è stabilire chi è responsabile dei danni provocati dall’infiltrazione.

Le due questioni sono collegate, ma non necessariamente coincidono.

La responsabilità deve essere valutata in relazione alla causa concreta dell’infiltrazione.

Occorre quindi verificare se il danno sia derivato:

• dal deterioramento dell’impermeabilizzazione;
• dalla mancata manutenzione;
• da difetti strutturali;
• da opere realizzate sul lastrico;
• da interventi effettuati dal titolare dell’uso esclusivo;
• da elementi comuni;
• da condotte o tubazioni;
• da una situazione riconducibile esclusivamente a uno dei soggetti coinvolti.

6. L’art. 2051 c.c. e la responsabilità da custodia

Un ulteriore riferimento normativo fondamentale è l’art. 2051 c.c., secondo cui ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

La giurisprudenza ha progressivamente chiarito che la responsabilità prevista dalla disposizione si fonda sul rapporto di custodia e sul potere di controllo della cosa.

Nel contesto condominiale, la disposizione può assumere particolare rilevanza quando il danno sia provocato da una parte dell’edificio soggetta al controllo del condominio o di un singolo condomino.

La responsabilità non deve però essere attribuita in maniera automatica.

È necessario accertare:

cosa ha provocato l’infiltrazione → chi aveva la custodia → quale rapporto causale esiste tra la cosa e il danno.

7. Il concorso tra condominio e titolare dell’uso esclusivo

La particolarità del lastrico solare deriva proprio dalla possibilità che esso sia contemporaneamente:

• nella disponibilità esclusiva di un condomino;
• destinato alla copertura dell’edificio.

In questo caso la giurisprudenza ha elaborato un orientamento secondo il quale possono concorrere, in presenza dei relativi presupposti, la responsabilità del titolare dell’uso esclusivo e quella del condominio.

Il criterio di riferimento è quello dell’art. 1126 c.c.

La Suprema Corte ha chiarito che il titolare dell’uso esclusivo non può essere considerato estraneo alla manutenzione del bene che utilizza, così come il condominio non può essere automaticamente escluso dagli obblighi derivanti dalla funzione di copertura che il lastrico svolge a favore dell’edificio.

8. Quando il proprietario del lastrico può essere responsabile?

Il titolare dell’uso esclusivo o della proprietà del lastrico può essere chiamato a rispondere quando l’infiltrazione sia riconducibile a una situazione rientrante nella sua sfera di controllo o a una condotta a lui imputabile.

Ad esempio, può assumere rilievo:

• l’omessa manutenzione di elementi sottoposti al suo controllo;
• la realizzazione di opere sul lastrico;
• la modifica della superficie;
• la realizzazione di strutture che compromettano l’impermeabilizzazione;
• la mancata eliminazione di situazioni conosciute che favoriscano l’infiltrazione.

La responsabilità deve comunque essere accertata concretamente.

La sola circostanza che il soggetto sia proprietario o usuario esclusivo del lastrico non è sufficiente, di per sé, a dimostrare ogni possibile responsabilità.

9. Quando risponde il condominio?

Il condominio può essere chiamato a rispondere quando il fenomeno infiltrativo sia riconducibile a elementi che rientrano nella sfera di manutenzione e conservazione condominiale.

Può trattarsi, ad esempio, di:

• deterioramento della struttura;
• difetti dell’impermeabilizzazione;
• problemi relativi alla copertura;
• difetti di elementi comuni;
• mancata esecuzione di lavori necessari;
• omessa manutenzione di parti comuni;
• interventi condominiali eseguiti in maniera inadeguata.

Anche in questo caso deve essere dimostrato il collegamento causale tra la situazione del bene e il danno.

10. Non basta dimostrare che l’acqua proviene dal lastrico

La prova dell’origine dell’acqua rappresenta soltanto il primo passaggio.

È necessario comprendere per quale ragione il lastrico abbia consentito il passaggio dell’acqua.

Ad esempio, l’infiltrazione potrebbe derivare da:

• impermeabilizzazione deteriorata;
• guaina danneggiata;
• giunti compromessi;
• pendenze insufficienti;
• scarichi ostruiti;
• pluviali danneggiati;
• interventi edilizi;
• manutenzione insufficiente;
• difetti di realizzazione;
• eventi atmosferici particolari.

La corretta diagnosi tecnica costituisce quindi un elemento centrale nella controversia.

11. L’importanza della perizia tecnica

In una controversia per infiltrazioni, una relazione tecnica può assumere un’importanza determinante.

Il tecnico dovrebbe verificare:

1. il punto di ingresso dell’acqua;
2. il percorso dell’infiltrazione;
3. lo stato dell’impermeabilizzazione;
4. lo stato degli scarichi;
5. le condizioni del lastrico;
6. eventuali opere realizzate successivamente;
7. l’entità dei danni;
8. il rapporto causale tra il difetto riscontrato e il danno.

Una corretta indagine tecnica permette di evitare attribuzioni di responsabilità basate esclusivamente sulla posizione dell’appartamento danneggiato.

12. Danni all’appartamento sottostante

Le infiltrazioni possono provocare danni di diversa natura.

Tra quelli più frequenti:

• distacco dell’intonaco;
• deterioramento della pittura;
• macchie di umidità;
• muffa;
• deterioramento degli infissi;
• danneggiamento del parquet;
• deterioramento del controsoffitto;
• danni agli impianti;
• danneggiamento degli arredi;
• deterioramento di mobili;
• inutilizzabilità temporanea di alcuni ambienti.

Il proprietario danneggiato deve fornire adeguata prova dell’esistenza e dell’entità dei pregiudizi lamentati.

13. Il risarcimento dei danni

La responsabilità per infiltrazioni può comportare l’obbligo di risarcire i danni conseguenti.

Il risarcimento deve essere commisurato al pregiudizio effettivamente subito.

Non è sufficiente, pertanto, indicare una somma generica.

È opportuno documentare:

• i lavori necessari;
• i preventivi;
• le fatture;
• i materiali da sostituire;
• le opere di ripristino;
• gli eventuali beni danneggiati;
• le conseguenze sulla possibilità di utilizzare l’immobile.

La giurisprudenza è costante nel richiedere che il danno venga adeguatamente allegato e provato.

14. Danni da infiltrazione e deterioramento progressivo

Una particolare attenzione deve essere prestata alle infiltrazioni che si protraggono nel tempo.

Un’infiltrazione non tempestivamente eliminata può provocare un progressivo deterioramento delle strutture.

Il danno può quindi aumentare in maniera significativa.

Questo rende particolarmente importante la tempestiva segnalazione all’amministratore e agli altri soggetti interessati.

La tempestività può inoltre assumere rilievo nell’accertamento dell’eventuale aggravamento del danno e delle relative responsabilità.

15. Cosa deve fare il condomino che subisce l’infiltrazione?

Il condomino che subisce un’infiltrazione dovrebbe procedere con metodo.

Primo passaggio: documentare

Occorre fotografare e filmare:

• macchie;
• distacchi;
• muffe;
• deterioramenti;
• acqua presente;
• eventuali danni agli arredi.

Secondo passaggio: comunicare

È opportuno informare immediatamente l’amministratore mediante una comunicazione scritta.

Terzo passaggio: accertare tecnicamente

Quando la causa non sia evidente, è consigliabile richiedere un sopralluogo tecnico.

Quarto passaggio: evitare interventi improvvisati

Il danneggiato dovrebbe evitare di eseguire modifiche o lavori che possano rendere più difficile l’accertamento dell’origine del problema.

Quinto passaggio: quantificare il danno

Devono essere raccolti preventivi, fatture e ogni altro documento utile.

16. L’amministratore deve intervenire?

L’amministratore ha il compito di curare gli interessi del condominio e di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni.

Quando viene segnalata un’infiltrazione proveniente da una struttura condominiale, è quindi necessario che la situazione venga adeguatamente valutata.

In presenza di un problema urgente, l’amministratore deve adottare le iniziative che rientrano nelle sue competenze, ferma restando la necessità di coordinare gli interventi con le attribuzioni dell’assemblea nei casi in cui sia richiesta una deliberazione.

L’eventuale inerzia può assumere rilievo quando abbia contribuito all’aggravamento del danno.

17. Cosa accade se il condominio non vuole pagare?

Può accadere che l’assemblea o l’amministratore contestino la responsabilità del condominio.

In questo caso è fondamentale non limitarsi a una discussione informale.

Occorre ricostruire documentalmente:

• la data di comparsa dell’infiltrazione;
• le segnalazioni effettuate;
• gli interventi richiesti;
• i sopralluoghi;
• le relazioni tecniche;
• le fotografie;
• i preventivi;
• eventuali precedenti lavori sul lastrico.

La documentazione può risultare determinante nella successiva fase stragiudiziale o giudiziale.

18. L’accertamento tecnico preventivo

Quando l’origine dell’infiltrazione è controversa, può assumere particolare importanza l’accertamento tecnico preventivo.

Lo strumento può consentire di sottoporre la questione a un accertamento tecnico prima della definizione della controversia.

In materia di infiltrazioni, l’utilità può essere significativa soprattutto quando:

• il fenomeno è ancora in corso;
• occorre individuare l’origine dell’acqua;
• è necessario verificare lo stato del lastrico;
• occorre quantificare i danni;
• esiste il rischio che la situazione venga modificata dai lavori.

La scelta dello strumento processuale deve essere effettuata in relazione alle caratteristiche concrete della controversia.

19. La giurisprudenza sul lastrico solare

La giurisprudenza di legittimità ha affrontato numerose volte il problema della responsabilità per infiltrazioni provenienti da lastrici solari.

L’orientamento consolidato tende a valorizzare la particolare natura del lastrico che, pur potendo essere attribuito a un soggetto in proprietà o uso esclusivo, svolge una funzione di copertura a vantaggio degli altri condomini.

Da tale situazione deriva la necessità di coordinare:

• il diritto di godimento esclusivo;
• gli obblighi di manutenzione;
• la funzione di copertura;
• la disciplina delle spese;
• la responsabilità per i danni.

Le pronunce della Corte di Cassazione hanno inoltre chiarito che la disciplina dell’art. 1126 c.c. non deve essere interpretata come una semplice regola matematica applicabile indipendentemente dalla causa del danno.

Occorre sempre verificare l’effettiva origine dell’infiltrazione e l’imputabilità della condotta o dell’omissione.

20. La ripartizione dei due terzi tra i condomini

Quando trova applicazione l’art. 1126 c.c., la quota dei due terzi posta a carico dei condomini non viene generalmente distribuita in parti uguali.

La ripartizione deve essere effettuata secondo i criteri previsti dalla disciplina condominiale e tenendo conto delle unità immobiliari che beneficiano della funzione di copertura.

Diventa quindi importante verificare:

• quali appartamenti siano coperti dal lastrico;
• quali siano le rispettive quote millesimali;
• eventuali particolarità strutturali dell’edificio;
• eventuali disposizioni del titolo.

La ripartizione deve quindi essere effettuata correttamente dall’amministratore.

21. Il caso in cui il lastrico copra soltanto una parte dell’edificio

Una situazione particolare si verifica quando il lastrico solare non copre l’intero fabbricato, ma soltanto una sua porzione.

In tale ipotesi, l’art. 1126 c.c. deve essere applicato considerando i condomini ai quali il lastrico serve concretamente da copertura.

Non è quindi corretto coinvolgere indistintamente tutti i condomini dell’intero complesso edilizio.

Anche sotto questo profilo assume rilievo la concreta struttura dell’edificio.

22. Se l’infiltrazione dipende da un’opera realizzata dal condomino

La situazione può cambiare quando sul lastrico siano state realizzate opere da parte del titolare dell’uso esclusivo.

Pensiamo, ad esempio, alla realizzazione di:

• strutture;
• verande;
• pavimentazioni;
• impianti;
• fioriere;
• elementi ancorati alla superficie;
• modifiche della pendenza;
• interventi che abbiano compromesso l’impermeabilizzazione.

Qualora venga accertato che l’opera abbia provocato o contribuito a provocare l’infiltrazione, la responsabilità può essere attribuita al soggetto che l’ha realizzata, secondo i principi generali.

Anche in questo caso, tuttavia, è necessario un accertamento concreto.

23. Evento atmosferico eccezionale: il condominio è sempre responsabile?

No.

La responsabilità del condominio non può essere affermata automaticamente ogni volta che un’infiltrazione si verifica dopo una pioggia intensa.

L’evento atmosferico può assumere rilievo quale possibile caso fortuito, ma la valutazione deve essere effettuata concretamente.

Occorre verificare:

• intensità dell’evento;
• caratteristiche della precipitazione;
• condizioni del lastrico;
• stato della manutenzione;
• prevedibilità dell’evento;
• effettiva incidenza dell’evento sul danno.

La semplice affermazione secondo cui “ha piovuto molto” non è sufficiente, di per sé, a escludere una responsabilità.

24. Infiltrazioni e responsabilità dell’amministratore

La responsabilità dell’amministratore deve essere distinta da quella del condominio.

L’amministratore non risponde automaticamente dei danni provocati dal lastrico.

Occorre dimostrare una specifica condotta od omissione imputabile all’amministratore e il relativo nesso causale con il danno.

Ad esempio, può assumere rilievo una situazione nella quale l’amministratore, pur essendo stato tempestivamente informato di un problema urgente relativo a una parte comune, ometta ingiustificatamente di adottare le iniziative necessarie nell’ambito delle proprie competenze, contribuendo così all’aggravamento del danno.

La responsabilità personale dell’amministratore deve quindi essere rigorosamente accertata.

25. Responsabilità e ripartizione delle spese: due problemi diversi

Uno degli aspetti più importanti da comprendere è la distinzione tra:

ripartizione delle spese

e

responsabilità per i danni.

L’art. 1126 c.c. stabilisce un criterio di ripartizione delle spese per il lastrico solare di uso esclusivo.

La responsabilità per i danni, invece, deve essere valutata anche alla luce dei principi generali in materia di responsabilità civile.

Per questo motivo, non è sempre corretto concludere che:

“se pago un terzo delle spese, allora sono responsabile soltanto per un terzo del danno”.

La responsabilità risarcitoria richiede un’autonoma valutazione della causa dell’evento dannoso.

26. Una possibile sintesi pratica

In termini pratici, è possibile riassumere la disciplina nel seguente modo:

27. Conclusioni

Le infiltrazioni dal lastrico solare richiedono una valutazione giuridica e tecnica particolarmente accurata.

Non è sufficiente stabilire chi sia formalmente proprietario del lastrico.

Occorre verificare:

1. chi è proprietario del lastrico;
2. chi ne ha l’uso esclusivo;
3. quale funzione svolge il lastrico;
4. quali immobili copre;
5. da cosa è stata provocata l’infiltrazione;
6. chi aveva l’obbligo di manutenzione;
7. chi aveva la custodia della parte interessata;
8. quali danni si sono verificati;
9. come devono essere ripartite le spese;
10. se esistano responsabilità specifiche del condominio, del titolare dell’uso esclusivo o di altri soggetti.

Quando il lastrico solare è in uso esclusivo e svolge funzione di copertura, l’art. 1126 c.c. rappresenta il principale riferimento per la ripartizione delle spese, prevedendo in linea generale un terzo a carico dell’usuario esclusivo e due terzi a carico dei condomini ai quali il lastrico serve da copertura.

La responsabilità per le infiltrazioni, tuttavia, deve essere individuata attraverso l’accertamento della causa concreta del danno e del relativo nesso causale.

Per questo motivo, nelle controversie relative alle infiltrazioni, è spesso fondamentale affiancare all’analisi giuridica una puntuale indagine tecnica, evitando di attribuire responsabilità sulla base della sola provenienza apparente dell’acqua.

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Studio Legale Guarnera

Avv. Davide Guarnera
Studio Legale Guarnera – Palermo

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