Introduzione
I millesimi condominiali sbagliati possono creare conseguenze molto rilevanti nella vita del condominio, soprattutto perché dalle tabelle millesimali dipende, in numerosi casi, la misura della partecipazione del singolo proprietario alle spese comuni e il peso del suo voto in assemblea.
Un errore nella determinazione dei millesimi può comportare, ad esempio, che un condomino paghi per anni una quota di spese superiore a quella effettivamente dovuta, oppure che un altro condomino sostenga una quota inferiore rispetto a quella che dovrebbe corrispondere.
Ma quando una tabella millesimale può essere considerata sbagliata? È sufficiente che un appartamento sia stato ristrutturato? L’amministratore può modificare autonomamente i millesimi? È necessario il consenso di tutti i condomini? E soprattutto: quando è possibile ottenere la revisione delle tabelle millesimali?
La materia è disciplinata principalmente dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che consente la rettifica o modifica dei valori millesimali all’unanimità e, in determinate ipotesi, anche con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del Codice civile.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha inoltre precisato nel tempo quali siano gli errori che consentono la revisione delle tabelle, distinguendo gli errori nella determinazione dei valori dalle semplici modificazioni soggettive o da interventi che non incidono realmente sul rapporto proporzionale tra le proprietà.
Cosa sono i millesimi condominiali?
I millesimi condominiali rappresentano il valore proporzionale attribuito a ciascuna unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell’edificio, convenzionalmente espresso in millesimi.
In termini semplici, l’intero edificio viene considerato pari a 1.000 millesimi e ogni appartamento riceve una determinata quota.
Ad esempio:
- appartamento A: 100 millesimi;
- appartamento B: 150 millesimi;
- appartamento C: 250 millesimi;
- altre unità: 500 millesimi.
I millesimi non rappresentano necessariamente la superficie dell’appartamento.
La determinazione del valore proporzionale tiene conto di una serie di elementi tecnici e delle caratteristiche delle singole unità immobiliari.
È quindi possibile che due appartamenti aventi la stessa superficie abbiano valori millesimali differenti.
A cosa servono i millesimi condominiali?
Le tabelle millesimali svolgono principalmente due funzioni.
Ripartizione delle spese
I millesimi costituiscono uno dei principali parametri utilizzati per determinare quanto ciascun condomino deve contribuire alle spese comuni.
L’articolo 1123 del Codice civile stabilisce infatti, come regola generale, che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per i servizi nell’interesse comune siano sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverse disposizioni.
Funzionamento dell’assemblea
I millesimi assumono inoltre rilievo nel sistema delle maggioranze assembleari.
Di conseguenza, un errore nei millesimi può avere conseguenze non soltanto economiche, ma anche sulla formazione delle maggioranze condominiali.
Quando i millesimi condominiali possono essere considerati sbagliati?
Non qualsiasi differenza tra la situazione attuale dell’immobile e la tabella millesimale originaria determina automaticamente un errore.
L’articolo 69 disp. att. c.c. individua due principali ipotesi:
- i valori millesimali sono conseguenza di un errore;
- sono mutate le condizioni di una parte dell’edificio, determinando un’alterazione superiore a un quinto del valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare.
La norma contempla espressamente, tra le modificazioni rilevanti, la sopraelevazione, l’incremento delle superfici e l’incremento o la diminuzione delle unità immobiliari.
Questa distinzione è fondamentale.
Millesimi sbagliati per errore
La prima ipotesi è quella dell’errore nella formazione della tabella millesimale.
L’errore deve riguardare la determinazione del valore proporzionale dell’unità immobiliare.
La Cassazione ha chiarito che l’errore rilevante ai fini dell’articolo 69 non coincide necessariamente con l’errore quale vizio del consenso disciplinato dal Codice civile.
Si tratta, invece, di una obiettiva divergenza tra il valore effettivo della singola unità immobiliare e il valore proporzionale attribuitole nella tabella.
Questo principio è estremamente importante perché significa che anche una tabella approvata in forma contrattuale può, in determinate circostanze, essere oggetto di revisione per errore.
Quali errori possono giustificare la revisione dei millesimi?
Gli errori possono riguardare, ad esempio:
- la superficie effettivamente considerata;
- la consistenza dell’unità immobiliare;
- la cubatura;
- l’altezza dei locali;
- caratteristiche oggettive dell’immobile;
- elementi utilizzati per determinare il valore proporzionale;
- dati tecnici errati;
- caratteristiche dell’unità immobiliare erroneamente considerate;
- elementi di fatto esistenti già al momento della formazione della tabella.
La Cassazione ha precisato che la revisione può riguardare errori di fatto e di diritto attinenti alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore delle unità immobiliari.
Un esempio di errore nei millesimi
Immaginiamo che, nella formazione delle tabelle, un appartamento sia stato considerato avente una determinata superficie mentre, sulla base dei dati oggettivi corretti, la superficie rilevante era diversa.
Se l’errore ha determinato una obiettiva divergenza tra il valore reale dell’immobile e quello espresso nella tabella, può sussistere il presupposto per chiedere la revisione.
Non è invece sufficiente affermare genericamente:
“I miei millesimi sono troppo alti.”
Occorre dimostrare perché siano sbagliati.
Chi deve dimostrare che i millesimi sono sbagliati?
La giurisprudenza ha chiarito che chi chiede la revisione delle tabelle deve dimostrare l’esistenza dei presupposti previsti dall’articolo 69 disp. att. c.c.
La Cassazione ha infatti affermato che la ricorrenza dell’errore o dell’alterazione rilevante deve essere provata da chi pretende la modifica delle tabelle, secondo le ordinarie regole sull’onere della prova.
Questo significa che una semplice contestazione dell’importo delle quote non è sufficiente.
Sarà normalmente necessario produrre una valutazione tecnica idonea a dimostrare l’effettiva divergenza.
Serve un geometra per verificare i millesimi?
Nella pratica, una questione di questo tipo richiede frequentemente l’intervento di un tecnico qualificato.
Il tecnico può:
- esaminare le tabelle esistenti;
- verificare la consistenza delle unità;
- controllare superfici e volumi;
- esaminare planimetrie e documentazione catastale;
- verificare le caratteristiche dell’edificio;
- ricostruire i criteri utilizzati per la formazione delle tabelle;
- predisporre una nuova tabella;
- quantificare l’eventuale scostamento.
Il lavoro tecnico è particolarmente importante perché consente di trasformare una contestazione generica in una verifica oggettiva e documentata.
È sufficiente che il mio appartamento sia stato ristrutturato?
No, non necessariamente.
La ristrutturazione di un appartamento non comporta automaticamente la modifica dei millesimi.
Occorre verificare se l’intervento abbia effettivamente determinato una modifica rilevante del valore proporzionale dell’unità rispetto all’intero edificio.
Ad esempio, una semplice ristrutturazione interna che non modifica sostanzialmente consistenza, superficie o caratteristiche rilevanti dell’immobile potrebbe non essere sufficiente.
Diverso può essere il caso di interventi che determinino:
- aumento della superficie;
- ampliamento dell’unità;
- trasformazione di locali;
- accorpamento di unità;
- frazionamento;
- modifica strutturale rilevante;
- variazione significativa della consistenza.
Quando una modifica dell’immobile comporta la revisione dei millesimi?
L’articolo 69 disp. att. c.c. richiede, per la seconda ipotesi, che le mutate condizioni di una parte dell’edificio abbiano determinato un’alterazione per più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
Il riferimento a più di un quinto è quindi fondamentale.
Non ogni modifica dell’edificio è sufficiente.
La variazione deve avere un’incidenza quantitativamente significativa sul rapporto proporzionale.
Sopraelevazione e millesimi condominiali
La sopraelevazione costituisce una delle ipotesi espressamente contemplate dall’articolo 69.
Se un condomino realizza una sopraelevazione che altera in maniera rilevante i rapporti proporzionali dell’edificio, può rendersi necessaria la revisione delle tabelle.
La verifica deve essere effettuata considerando la situazione complessiva dell’edificio e l’effettiva incidenza della modifica.
Ampliamento dell’appartamento e modifica dei millesimi
Un altro caso frequente riguarda l’ampliamento di un’unità immobiliare.
Si pensi, ad esempio, a:
- chiusura di un terrazzo;
- ampliamento della superficie abitabile;
- annessione di un locale;
- trasformazione di una porzione comune;
- incorporazione di una superficie precedentemente non compresa nell’unità.
In presenza di una modifica significativa, deve essere verificato se sia stato alterato il rapporto proporzionale tra l’unità interessata e le altre proprietà.
Frazionamento di un appartamento e millesimi
Anche il frazionamento di un’unità immobiliare può richiedere una verifica.
La trasformazione di un appartamento in due unità, infatti, modifica la consistenza delle proprietà presenti nell’edificio.
Non significa, tuttavia, che ogni frazionamento comporti automaticamente una modifica dei millesimi.
Bisogna verificare concretamente l’incidenza della trasformazione sul rapporto proporzionale complessivo.
Accorpamento di due appartamenti
La situazione inversa è quella dell’accorpamento.
Due unità immobiliari possono essere trasformate in una sola.
Anche in questo caso è necessario verificare se la nuova consistenza dell’unità determini una variazione rilevante dei valori proporzionali.
L’eventuale modifica deve essere effettuata nel rispetto dell’articolo 69 disp. att. c.c.
Chi può modificare i millesimi condominiali?
I millesimi possono essere rettificati o modificati all’unanimità.
L’articolo 69 consente però, nelle ipotesi espressamente previste, la modifica anche con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, c.c.
Quindi non è corretto sostenere che:
“Per modificare i millesimi serve sempre l’unanimità.”
L’unanimità rappresenta certamente una delle modalità previste dalla norma, ma la legge consente la revisione a maggioranza nelle specifiche ipotesi dell’articolo 69.
L’amministratore può modificare da solo le tabelle millesimali?
No.
L’amministratore non può autonomamente decidere che un condomino debba avere 120 millesimi anziché 100.
L’amministratore può:
- segnalare il problema;
- acquisire documentazione;
- sottoporre la questione all’assemblea;
- incaricare un tecnico quando autorizzato;
- gestire gli adempimenti conseguenti alla modifica validamente deliberata.
Ma non può sostituirsi all’assemblea o al giudice nella modifica dei valori millesimali.
L’assemblea può modificare i millesimi a maggioranza?
Sì, ma soltanto nei casi previsti dall’articolo 69 disp. att. c.c.
La norma consente la rettifica o modifica a maggioranza quando:
- i valori sono conseguenza di un errore;
- le mutate condizioni dell’edificio hanno alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
Al di fuori delle ipotesi previste dalla legge, la questione deve essere valutata con maggiore attenzione.
L’assemblea può modificare liberamente i millesimi?
No.
Non è sufficiente che la maggioranza dei condomini ritenga che una tabella sia “ingiusta”.
La modifica dei millesimi non può diventare uno strumento per redistribuire arbitrariamente i diritti e gli obblighi dei condomini.
È necessario verificare:
- la causa della modifica;
- l’esistenza dell’errore;
- l’eventuale alterazione superiore a un quinto;
- la natura delle tabelle;
- eventuali convenzioni contrattuali;
- la maggioranza richiesta.
Tabelle millesimali contrattuali: possono essere modificate?
La questione richiede particolare attenzione.
La Cassazione ha chiarito che la semplice approvazione delle tabelle millesimali, anche quando avvenga in forma contrattuale, non significa necessariamente che i condomini abbiano voluto creare una vera e propria deroga convenzionale ai criteri legali.
Se la tabella si limita a fotografare e quantificare i valori proporzionali delle proprietà, l’errore obiettivo può consentire la revisione ai sensi dell’articolo 69.
Diverso è il caso in cui i condomini abbiano espressamente voluto stabilire una diversa convenzione rispetto ai criteri legali.
In quel caso assume rilievo l’autonomia negoziale delle parti e la situazione deve essere esaminata secondo le regole proprie dell’accordo.
Cosa significa “diversa convenzione”?
L’articolo 1123 c.c. consente ai condomini di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese attraverso una specifica convenzione.
Ma una cosa è determinare tecnicamente i millesimi, altra cosa è stabilire consapevolmente una diversa misura dei diritti e degli obblighi dei condomini.
La giurisprudenza ha sottolineato proprio questa differenza.
La semplice approvazione delle operazioni tecniche contenute nella tabella non equivale necessariamente alla volontà di derogare ai criteri legali.
I millesimi possono cambiare perché è cambiato il valore di mercato dell’appartamento?
In linea generale, no.
Questo è un punto particolarmente importante.
I millesimi non coincidono con il prezzo di mercato dell’immobile.
Se un appartamento aumenta di valore perché:
- il quartiere è diventato più prestigioso;
- sono aumentati i prezzi immobiliari;
- è stata costruita una nuova infrastruttura;
- la zona è diventata più richiesta;
ciò non significa automaticamente che debbano essere modificati i millesimi.
La revisione riguarda la proporzione tra i valori delle unità immobiliari secondo i criteri propri della millesimazione, non semplicemente l’andamento dei prezzi di mercato.
La Cassazione: l’errore deve essere oggettivo
La giurisprudenza della Cassazione ha più volte ribadito che l’errore rilevante ai fini dell’articolo 69 consiste nell’obiettiva divergenza tra il valore effettivo dell’unità immobiliare e quello proporzionale attribuito nella tabella.
Questo significa che la contestazione deve essere fondata su elementi concreti.
Non basta quindi sostenere:
“Pago troppo.”
Bisogna dimostrare:
“I miei millesimi sono stati determinati sulla base di un valore dell’unità immobiliare che non corrisponde a quello effettivo secondo i criteri applicabili.”
La superficie dell’appartamento è sufficiente per calcolare i millesimi?
Non necessariamente.
La giurisprudenza ha evidenziato che la superficie costituisce soltanto uno degli elementi che possono assumere rilievo.
In particolare, la Cassazione ha affrontato il caso di immobili con diversa altezza, chiarendo che, quando i piani hanno altezze differenti, non è sufficiente considerare la sola superficie piana: può essere necessario prendere in considerazione anche la cubatura reale.
Questo dimostra quanto sia importante affidare la verifica a un tecnico che conosca i criteri di formazione delle tabelle.
Il cambio di destinazione d’uso può modificare i millesimi?
Potenzialmente sì, ma non automaticamente.
Occorre verificare se il cambiamento abbia determinato una significativa alterazione del valore proporzionale dell’unità rispetto all’edificio.
Ad esempio, un intervento che trasformi una superficie accessoria in una superficie con caratteristiche significativamente differenti potrebbe richiedere una valutazione.
Ma la semplice modifica formale della destinazione catastale non significa necessariamente che debbano essere cambiati i millesimi.
Se compro un appartamento con millesimi sbagliati posso chiedere la revisione?
In presenza dei presupposti previsti dalla legge, la questione può essere affrontata anche dal nuovo proprietario.
Il fatto che l’unità sia stata acquistata con una determinata tabella non rende automaticamente intangibile il valore millesimale.
La giurisprudenza ha infatti riconosciuto che l’errore oggettivo nella determinazione dei valori può rilevare ai fini della revisione anche quando le tabelle siano state predisposte e accettate contrattualmente, salvo il caso in cui vi sia stata una vera e propria convenzione derogatoria.
Cosa succede alle spese già pagate sulla base dei millesimi sbagliati?
Questa è una delle questioni più delicate.
La revisione delle tabelle non deve essere confusa con una semplice rettifica contabile.
La giurisprudenza ha evidenziato che la decisione giudiziale di revisione o modifica delle tabelle ha natura costitutiva. Una recente pronuncia della Cassazione ha inoltre affrontato le conseguenze delle quote eventualmente versate prima della modifica.
Pertanto, non è corretto affermare automaticamente che, una volta modificati i millesimi, il condomino possa recuperare tutte le somme pagate in precedenza.
La questione deve essere valutata separatamente, considerando la natura della revisione e gli eventuali rapporti economici tra i condomini.
La revisione dei millesimi produce effetti retroattivi?
È una questione da trattare con estrema cautela.
Poiché la revisione giudiziale delle tabelle ha natura costitutiva, la modifica non può essere semplicemente considerata come una mera correzione aritmetica avente automaticamente efficacia retroattiva su ogni rapporto contabile precedente.
Le conseguenze economiche delle quote precedentemente versate devono quindi essere esaminate alla luce della specifica vicenda.
Come chiedere la revisione delle tabelle millesimali?
Il percorso può essere così articolato.
1. Recuperare le tabelle attuali
È necessario procurarsi tutte le tabelle utilizzate dal condominio:
- tabella generale;
- tabella scale;
- tabella ascensore;
- tabella riscaldamento;
- eventuali tabelle speciali.
2. Esaminare il regolamento
Occorre verificare se il regolamento contiene disposizioni specifiche.
3. Recuperare la documentazione tecnica
Possono essere utili:
- planimetrie;
- visure;
- elaborati catastali;
- progetti;
- titoli edilizi;
- precedenti perizie;
- documentazione relativa a modifiche dell’edificio.
4. Affidarsi a un tecnico
Il tecnico deve verificare la correttezza della millesimazione.
5. Individuare il presupposto dell’articolo 69
Bisogna stabilire se esista:
- un errore;
- oppure una modifica dell’edificio con alterazione superiore a un quinto.
6. Sottoporre la questione all’assemblea
Quando possibile, si può chiedere la revisione delle tabelle.
7. Valutare l’azione giudiziaria
Se non si raggiunge una soluzione, può essere necessario ricorrere all’autorità giudiziaria.
Cosa deve dimostrare il condomino che chiede la revisione?
Il condomino dovrà sostanzialmente dimostrare:
quali siano i millesimi attuali;
quale sia l’errore;
quale sia il valore corretto dell’unità;
quale sia il rapporto proporzionale corretto;
perché ricorra una delle ipotesi dell’articolo 69.
La Cassazione ha ribadito che l’onere della prova dei presupposti della revisione grava su chi la richiede.
È necessario dimostrare un errore superiore al 20%?
Occorre distinguere le due ipotesi dell’articolo 69.
Errore originario
Nel caso dell’errore nella formazione della tabella, la norma non stabilisce un limite generale del 20%.
Mutate condizioni dell’edificio
Nel caso di modificazioni sopravvenute, invece, la norma richiede che sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
Confondere queste due ipotesi è un errore piuttosto frequente.
La modifica dei millesimi richiede sempre una nuova perizia?
Non esiste una regola secondo cui ogni modifica debba necessariamente essere preceduta da una perizia giudiziale.
Tuttavia, quando la questione è controversa, una perizia tecnica di parte può essere fondamentale per dimostrare l’errore e consentire all’assemblea o al giudice di valutare concretamente la situazione.
Il giudice può modificare i millesimi?
Sì.
Quando ricorrono i presupposti dell’articolo 69 disp. att. c.c., la questione può essere portata davanti all’autorità giudiziaria.
Il giudizio avrà natura contenziosa e richiederà l’accertamento tecnico dei valori delle unità immobiliari.
La giurisprudenza ha chiarito anche gli aspetti relativi alla distribuzione delle spese del giudizio di revisione, secondo le regole ordinarie della soccombenza.
La mediazione è necessaria?
Le controversie in materia di condominio rientrano nell’ambito della mediazione civile obbligatoria.
Prima di iniziare una causa, occorre quindi verificare l’espletamento della procedura di mediazione prevista dalla normativa vigente.
Questo aspetto è particolarmente importante perché l’omissione della mediazione quando obbligatoria può determinare conseguenze processuali.
L’amministratore può chiedere la revisione dei millesimi?
La questione della legittimazione dell’amministratore è stata oggetto di attenzione da parte della giurisprudenza.
La Cassazione ha affrontato anche il tema della possibilità per l’amministratore, quando adeguatamente autorizzato dall’assemblea, di agire per la revisione delle tabelle.
In ogni caso, quando la revisione incide sulla misura delle quote dei singoli proprietari, è opportuno che la questione venga sottoposta all’assemblea e adeguatamente documentata.
Millesimi sbagliati e spese condominiali
Un errore nei millesimi può avere effetti rilevanti sul riparto delle spese.
Se, ad esempio, un condomino dispone di 150 millesimi anziché 100, una determinata spesa generale potrebbe essere ripartita attribuendogli una quota superiore rispetto a quella che deriverebbe dalla corretta millesimazione.
Ma attenzione: non tutte le spese vengono ripartite secondo la tabella generale.
Per questo motivo, prima di calcolare il danno economico occorre individuare le singole categorie di spesa e le relative tabelle.
Millesimi sbagliati e maggioranze assembleari
Un problema ancora più delicato riguarda le maggioranze.
I millesimi partecipano alla determinazione dei quorum assembleari.
Se una tabella è profondamente errata, potrebbe sorgere una questione anche sulla validità di alcune deliberazioni adottate utilizzando valori non corretti.
Non significa, tuttavia, che ogni errore nei millesimi renda automaticamente invalide tutte le delibere approvate nel corso degli anni.
Anche in questo caso occorre verificare:
- la natura dell’errore;
- la sua incidenza;
- la specifica deliberazione;
- il quorum richiesto;
- l’effettiva influenza dell’errore sulla maggioranza.
Posso contestare i millesimi dopo molti anni?
In presenza dei presupposti dell’articolo 69, la questione non può essere affrontata semplicemente applicando il termine di 30 giorni previsto per l’impugnazione delle delibere assembleari annullabili.
La revisione delle tabelle costituisce infatti uno specifico procedimento previsto dalla legge.
La Cassazione ha ribadito che il presupposto deve essere dimostrato da chi chiede la revisione.
Naturalmente, la situazione concreta deve essere esaminata anche alla luce di eventuali convenzioni contrattuali e degli effetti prodotti dalle precedenti deliberazioni.
Cosa non bisogna fare quando si sospetta un errore nei millesimi
È sconsigliabile:
- smettere semplicemente di pagare le quote;
- modificare autonomamente i propri millesimi;
- chiedere all’amministratore di “correggere” informalmente la tabella;
- basarsi esclusivamente sulla superficie commerciale dell’immobile;
- confondere il valore di mercato con il valore millesimale;
- ritenere che ogni ristrutturazione determini automaticamente una modifica;
- ignorare il regolamento condominiale;
- affidarsi a una semplice stima non documentata;
- attendere un eventuale decreto ingiuntivo prima di affrontare il problema.
La contestazione deve essere tecnica, documentata e giuridicamente corretta.
Fac-simile di richiesta di verifica dei millesimi
Oggetto: Richiesta di verifica e revisione delle tabelle millesimali
Il sottoscritto condomino, proprietario dell’unità immobiliare sita nel Condominio ______, preso atto dei valori millesimali attualmente attribuiti alla propria unità, rileva possibili anomalie nella determinazione del relativo valore proporzionale.
In particolare, si evidenzia ______.
Alla luce delle caratteristiche effettive dell’unità immobiliare e della documentazione tecnica disponibile, si chiede di sottoporre la questione all’assemblea condominiale e di valutare l’affidamento a un tecnico qualificato dell’incarico di verificare la correttezza delle attuali tabelle millesimali, anche ai sensi dell’articolo 69 disp. att. c.c.
Si chiede altresì di mettere a disposizione la documentazione tecnica e regolamentare utilizzata per la formazione delle tabelle attualmente in vigore.
Con riserva di ogni ulteriore iniziativa a tutela dei propri diritti.
La giurisprudenza sui millesimi condominiali sbagliati
La giurisprudenza della Cassazione ha costruito nel tempo alcuni principi fondamentali.
L’errore deve essere oggettivo
La revisione non richiede necessariamente un errore nel consenso dei condomini: ciò che rileva è la divergenza obiettiva tra valore effettivo e valore proporzionale attribuito.
Anche le tabelle approvate in forma contrattuale possono essere revisionate
Quando la tabella ha funzione meramente ricognitiva dei valori proporzionali e non contiene una vera deroga convenzionale ai criteri legali, l’errore oggettivo può consentire la revisione.
L’onere della prova grava su chi chiede la revisione
Chi sostiene che i millesimi siano errati deve dimostrare il presupposto della revisione.
Le caratteristiche fisiche dell’immobile sono determinanti
La valutazione non può essere effettuata in maniera semplicistica. La Cassazione ha evidenziato, ad esempio, l’importanza della cubatura quando gli immobili presentano differenti altezze.
La revisione giudiziale ha natura costitutiva
La giurisprudenza ha qualificato la pronuncia di revisione o modifica dei valori millesimali come avente natura costitutiva, con importanti conseguenze sui rapporti economici precedenti.
In conclusione: cosa fare se i millesimi condominiali sono sbagliati?
Quando si ritiene che i millesimi condominiali siano sbagliati, non bisogna limitarsi a confrontare la propria quota con quella dei vicini.
Il dato decisivo non è infatti:
“Il mio vicino ha meno millesimi di me.”
La vera domanda è:
“I valori millesimali attribuiti alle diverse unità immobiliari corrispondono realmente ai rispettivi valori proporzionali secondo i criteri applicabili?”
Se esiste un errore oggettivo nella formazione delle tabelle, oppure se sono intervenute modificazioni dell’edificio che hanno determinato l’alterazione prevista dall’articolo 69 disp. att. c.c., può essere richiesta la revisione delle tabelle millesimali.
La procedura deve essere affrontata attraverso una verifica tecnica e giuridica.
Il percorso più prudente è quindi:
analizzare le tabelle → verificare il regolamento → acquisire la documentazione → incaricare un tecnico → individuare l’eventuale errore → verificare i presupposti dell’articolo 69 → sottoporre la questione all’assemblea → ricorrere agli strumenti giudiziari se necessario.
È inoltre fondamentale ricordare che l’amministratore non può modificare autonomamente i millesimi e che il condomino non può unilateralmente decidere di utilizzare valori diversi da quelli ufficialmente vigenti.
La materia richiede particolare attenzione perché un errore nei millesimi può ripercuotersi sia sulla ripartizione delle spese sia, in determinate situazioni, sulla formazione delle maggioranze assembleari.
Per questo, prima di contestare una tabella millesimale, è opportuno disporre di una seria verifica tecnica e di una valutazione giuridica della concreta fattispecie.
Studio Legale Guarnera
Avv. Davide Guarnera
Studio Legale Guarnera – Palermo
Assistenza e consulenza in materia di diritto condominiale, impugnazione delle deliberazioni assembleari, infiltrazioni, danni provenienti dalle parti comuni, ripartizione delle spese condominiali e responsabilità dell’amministratore e del condominio.
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