Introduzione
Trovare una casa o una stanza in affitto per frequentare l’università rappresenta, per molti studenti e per le loro famiglie, una delle principali spese legate al percorso di studi. Proprio per questo, prima di firmare un contratto di locazione per studenti universitari è fondamentale verificare con attenzione tutte le condizioni giuridiche ed economiche dell’accordo.
Il contratto per studenti universitari non deve essere confuso con una normale locazione abitativa o con un generico contratto transitorio. Si tratta infatti di una particolare forma di locazione prevista dalla Legge n. 431/1998, disciplinata, per quanto riguarda i criteri generali, dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017 emanato di concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze e dagli specifici accordi territoriali vigenti nel Comune interessato.
La normativa stabilisce, tra l’altro, specifiche regole sulla durata, sul canone e sul modello contrattuale da utilizzare. Il decreto del 16 gennaio 2017 prevede che i contratti per studenti universitari abbiano normalmente una durata compresa tra sei mesi e tre anni, con possibilità di rinnovo alla prima scadenza.
Per lo studente, quindi, controllare il contratto prima della sottoscrizione significa evitare problemi successivi relativi a canone, deposito cauzionale, recesso, spese condominiali, utenze, subentro, ospitalità, manutenzione, rinnovo e restituzione dell’immobile.
1. Che cos’è il contratto di locazione per studenti universitari?
Il contratto di locazione per studenti universitari è una particolare tipologia di contratto abitativo destinata a soddisfare le esigenze di studenti che devono vivere temporaneamente in un Comune diverso da quello di residenza per motivi legati agli studi.
La disciplina trova il suo principale riferimento nell’articolo 5, comma 3, della Legge n. 431/1998, oltre che nel Decreto ministeriale 16 gennaio 2017.
Il decreto stabilisce che questa tipologia contrattuale può essere utilizzata nei Comuni sede di università, corsi universitari distaccati, specializzazioni e istituti di istruzione superiore, nonché nei Comuni limitrofi, quando il conduttore frequenta un corso universitario o di formazione post-laurea in un Comune diverso da quello di residenza.
La disciplina riguarda quindi, a determinate condizioni, non soltanto gli studenti iscritti a un corso di laurea, ma anche chi frequenta percorsi post-laurea quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti.
2. La prima cosa da controllare: il contratto è realmente “per studenti”?
Questo è uno dei controlli più importanti.
Non è sufficiente che il proprietario o l’agenzia immobiliare definiscano verbalmente l’accordo come “contratto studenti”.
Occorre verificare che siano rispettati i presupposti previsti dalla normativa.
In particolare, è necessario controllare:
- la condizione dello studente;
- il Comune di residenza;
- il Comune nel quale si trova l’università;
- la sede dell’immobile;
- la durata del contratto;
- il modello contrattuale utilizzato;
- l’accordo territoriale applicabile;
- il canone previsto;
- le eventuali attestazioni richieste.
Il decreto del 16 gennaio 2017 stabilisce espressamente che i contratti di locazione per studenti universitari devono essere stipulati utilizzando il modello previsto dalla normativa, indicato come Allegato C al decreto.
Pertanto, un contratto predisposto liberamente dalle parti e denominato semplicemente “contratto studenti” merita particolare attenzione.
3. Verificare la durata del contratto
La durata è un altro elemento essenziale.
Per i contratti di locazione per studenti universitari la normativa prevede una durata da sei mesi a tre anni, con possibilità di rinnovo alla prima scadenza.
Questo significa che bisogna controllare attentamente:
- data di inizio;
- data di scadenza;
- modalità di rinnovo;
- eventuale disdetta;
- termini per comunicare il recesso;
- modalità di comunicazione della disdetta.
Il decreto prevede, in particolare, che il conduttore possa comunicare la propria disdetta almeno un mese e non oltre tre mesi prima della scadenza, secondo le modalità previste dalla disciplina contrattuale.
È quindi opportuno non limitarsi a leggere soltanto la prima pagina del contratto.
La clausola relativa alla durata deve essere esaminata insieme alle disposizioni riguardanti rinnovo e recesso.
4. Controllare il motivo della locazione
Il contratto deve essere coerente con la finalità per la quale viene stipulato.
La condizione dello studente non dovrebbe essere considerata una semplice formalità.
Occorre verificare che la situazione concreta corrisponda ai requisiti previsti dalla disciplina dei contratti per studenti universitari.
È quindi opportuno conservare la documentazione relativa all’iscrizione universitaria o al percorso di formazione seguito, soprattutto quando tale documentazione viene richiesta per la stipula del contratto.
5. Il canone di locazione: attenzione agli importi
Uno dei punti più delicati riguarda il canone di locazione.
Il contratto per studenti universitari rientra nella categoria delle locazioni a canone concordato e il canone non viene necessariamente determinato con la stessa libertà di una locazione abitativa ordinaria.
Il Decreto 16 gennaio 2017 stabilisce che i canoni dei contratti per studenti universitari siano determinati sulla base degli accordi territoriali locali, tenendo conto delle caratteristiche dell’immobile e della relativa zona.
Questo significa che prima di firmare è opportuno verificare:
- quale accordo territoriale sia applicabile;
- in quale area sia collocato l’immobile;
- quali siano i parametri previsti;
- quali caratteristiche dell’immobile incidano sul canone;
- se il canone richiesto sia compatibile con l’accordo territoriale.
Gli accordi territoriali possono infatti individuare specifiche fasce di oscillazione e criteri per determinare il canone in relazione alle caratteristiche dell’immobile.
6. Il canone concordato non significa automaticamente “prezzo basso”
Un errore frequente consiste nel ritenere che il contratto per studenti debba necessariamente avere un canone particolarmente contenuto.
La questione è più complessa.
Il canone deve essere determinato secondo i criteri previsti dall’accordo territoriale applicabile.
Per questo motivo, prima della sottoscrizione, è consigliabile effettuare una verifica documentale e non basarsi esclusivamente sulle dichiarazioni del proprietario o dell’intermediario.
7. Controllare l’accordo territoriale del Comune
Questa verifica è fondamentale.
Gli accordi territoriali sono infatti determinanti per stabilire i criteri applicabili ai contratti a canone concordato e ai contratti per studenti universitari.
Il Comune può mettere a disposizione:
- accordo territoriale;
- zone omogenee;
- fasce di canone;
- modello contrattuale;
- criteri di calcolo;
- tabelle;
- ripartizione degli oneri accessori;
- eventuali modelli di attestazione.
Ad esempio, gli accordi territoriali possono prevedere specifiche tabelle con valori minimi e massimi del canone per i contratti destinati agli studenti universitari.
Pertanto, non è sufficiente scaricare un modello generico trovato online.
Il contratto dovrebbe essere verificato alla luce dell’accordo territoriale concretamente applicabile.
8. Il modello contrattuale
Il Decreto ministeriale 16 gennaio 2017 prevede un modello specifico per i contratti di locazione per studenti universitari.
L’articolo 3 stabilisce che tali contratti debbano essere stipulati utilizzando il tipo di contratto contenuto nell’Allegato C.
Il controllo del modello è quindi particolarmente importante.
Bisogna verificare che il contratto riporti correttamente:
- dati del locatore;
- dati dello studente;
- eventuali coobbligati;
- identificazione dell’immobile;
- estremi catastali;
- durata;
- canone;
- modalità di pagamento;
- deposito cauzionale;
- oneri accessori;
- condizioni di recesso;
- eventuali arredi;
- obblighi delle parti.
9. Attenzione alla cauzione
Un’altra clausola da verificare attentamente riguarda il deposito cauzionale.
Prima di versare la cauzione occorre controllare:
- importo;
- modalità di pagamento;
- condizioni per la restituzione;
- eventuale imputazione a danni;
- tempi di restituzione.
È importante distinguere la cauzione dal pagamento anticipato dei canoni.
Il deposito cauzionale ha una funzione di garanzia rispetto alle obbligazioni del conduttore e non dovrebbe essere utilizzato automaticamente come ultimo canone di locazione.
10. Inventario e stato dell’immobile
Per gli studenti è particolarmente importante quando l’immobile viene affittato ammobiliato.
Prima di entrare nell’abitazione è opportuno redigere un inventario dettagliato.
L’inventario dovrebbe indicare, ad esempio:
- letto;
- materasso;
- armadio;
- scrivania;
- sedie;
- tavolo;
- divano;
- elettrodomestici;
- frigorifero;
- lavatrice;
- televisore;
- stoviglie;
- lampade;
- eventuali altri mobili.
Ancora più importante è descrivere lo stato di conservazione.
È consigliabile fotografare l’immobile prima dell’ingresso e conservare le fotografie.
Questo può evitare contestazioni al momento della riconsegna.
11. Verbale di consegna: perché è importante
Il verbale di consegna rappresenta uno degli strumenti più utili per tutelare lo studente.
Nel verbale possono essere indicate:
- condizioni delle pareti;
- stato dei pavimenti;
- condizioni degli infissi;
- stato degli elettrodomestici;
- eventuali graffi;
- macchie;
- rotture;
- difetti già presenti;
- numero delle chiavi consegnate;
- letture dei contatori.
Il documento dovrebbe essere sottoscritto dalle parti.
12. Utenze: cosa controllare
Una delle principali fonti di controversia nelle locazioni studentesche riguarda le utenze.
Prima della firma bisogna capire se:
- luce è intestata al proprietario;
- luce è intestata allo studente;
- gas è compreso;
- acqua è compresa;
- internet è compreso;
- riscaldamento è autonomo o centralizzato;
- le utenze vengono pagate a consumo;
- esiste un forfait mensile.
La clausola deve essere il più possibile precisa.
Una formulazione generica come “spese escluse” può generare problemi interpretativi.
13. Spese condominiali
Altro punto fondamentale è la distinzione tra:
canone di locazione
e
oneri accessori.
Il contratto dovrebbe indicare chiaramente quali spese sono a carico dello studente e quali restano a carico del proprietario.
Il Decreto 16 gennaio 2017 contiene anche una specifica disciplina relativa agli oneri accessori.
È quindi consigliabile chiedere:
- importo medio delle spese condominiali;
- modalità di pagamento;
- eventuali conguagli;
- spese per riscaldamento;
- acqua;
- pulizia;
- ascensore;
- manutenzione ordinaria;
- eventuali altri servizi.
14. Attenzione alle spese “forfettarie”
Una particolare attenzione deve essere prestata quando il proprietario richiede una somma mensile fissa per tutte le spese.
Prima di accettare è necessario capire:
- cosa comprende il forfait;
- cosa succede se i consumi aumentano;
- se sono previsti conguagli;
- quali documenti giustificativi possono essere richiesti;
- quali spese sono effettivamente incluse.
Una clausola poco chiara può diventare fonte di controversie.
15. Controllare la presenza di eventuali coinquilini
Quando più studenti occupano lo stesso appartamento è necessario capire come viene strutturato il rapporto contrattuale.
Possono infatti esistere situazioni differenti:
- contratto unico sottoscritto da più studenti;
- contratti separati per ciascuna stanza;
- contratto con un unico conduttore;
- contratto con responsabilità solidale tra più conduttori.
La differenza è molto importante.
Nel caso di più conduttori bisogna verificare attentamente cosa stabilisce il contratto in materia di pagamento del canone e delle spese.
16. Responsabilità solidale tra studenti
Una clausola di responsabilità solidale merita particolare attenzione.
Se più studenti sottoscrivono lo stesso contratto, occorre capire se ciascuno possa essere chiamato a rispondere anche delle obbligazioni degli altri.
È una questione che può avere conseguenze economiche rilevanti.
Prima della firma è quindi consigliabile leggere attentamente le clausole relative a:
- canone;
- morosità;
- danni;
- utenze;
- spese condominiali;
- recesso di uno dei coinquilini;
- sostituzione di un conduttore.
17. Subentro di un altro studente
Può accadere che uno studente interrompa gli studi, cambi università o trovi un’altra sistemazione.
In questi casi può sorgere la necessità di sostituire il conduttore.
È opportuno verificare preventivamente se il contratto disciplina:
- subentro;
- cessione;
- sostituzione del conduttore;
- autorizzazione del proprietario;
- eventuali costi amministrativi.
Non è prudente dare per scontato che lo studente possa semplicemente “trovare qualcuno al suo posto”.
18. Recesso dello studente
Il recesso rappresenta uno dei punti più importanti.
Lo studente potrebbe infatti avere necessità di lasciare l’immobile prima della scadenza per:
- trasferimento universitario;
- conclusione anticipata degli studi;
- cambio di corso;
- problemi economici;
- motivi familiari;
- nuova sistemazione;
- rientro presso la famiglia.
Il contratto deve essere letto con particolare attenzione per comprendere quando e come sia possibile recedere e quale preavviso sia richiesto.
19. Registrazione del contratto
Un contratto di locazione abitativa deve essere correttamente registrato secondo la disciplina fiscale applicabile.
L’Agenzia delle Entrate chiarisce che i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere registrati, salvo il caso dei contratti di durata complessiva non superiore a 30 giorni nell’anno; la registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore.
Per un normale contratto di locazione studentesca, quindi, la registrazione rappresenta un adempimento essenziale.
È opportuno conservare:
- contratto sottoscritto;
- ricevuta di registrazione;
- eventuale documentazione fiscale;
- comunicazioni relative a proroghe;
- eventuali comunicazioni di recesso.
20. Cedolare secca: attenzione alle condizioni
Il locatore può, quando ne ricorrono i presupposti, optare per il regime della cedolare secca.
L’Agenzia delle Entrate precisa che l’opzione spetta al locatore titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile abitativo e deve essere esercitata secondo le modalità previste dalla disciplina fiscale.
Per lo studente è importante sapere se il contratto è sottoposto a cedolare secca perché questo incide sulla disciplina fiscale del rapporto e, in particolare, sull’imposta di registro.
In caso di cedolare secca, infatti, opera il relativo regime fiscale sostitutivo.
21. Le agevolazioni fiscali dei contratti studenti
La particolare disciplina dei contratti a canone concordato può comportare specifiche agevolazioni fiscali per il proprietario.
Il Decreto 16 gennaio 2017 disciplina espressamente le agevolazioni fiscali applicabili alle locazioni interessate dalla normativa.
Questo rappresenta uno dei motivi per cui è importante verificare che il contratto sia realmente conforme alla disciplina prevista dalla Legge n. 431/1998 e dagli accordi territoriali.
22. Il certificato di prestazione energetica
Prima della conclusione del contratto è opportuno verificare la documentazione relativa alla prestazione energetica dell’immobile.
La questione dell’APE assume particolare importanza anche perché incide sulla trasparenza delle informazioni fornite al potenziale conduttore.
Lo studente dovrebbe quindi chiedere informazioni sulla classe energetica dell’immobile e sulla documentazione prevista dalla normativa.
23. Controllare che il proprietario sia realmente legittimato a locare
Prima di versare somme di denaro è prudente verificare chi sia il soggetto che propone la locazione.
Occorre prestare particolare attenzione quando:
- il proprietario non è presente;
- interviene un intermediario;
- l’immobile viene sublocato;
- firma una persona diversa dal proprietario;
- viene richiesta una somma prima della visita;
- viene chiesto un pagamento su conto intestato a soggetto diverso.
In caso di dubbi è opportuno effettuare le necessarie verifiche documentali.
24. Attenzione alle truffe sugli affitti per studenti
Il mercato degli affitti universitari può essere particolarmente esposto a fenomeni fraudolenti, soprattutto nei periodi che precedono l’inizio dell’anno accademico.
Sono segnali di attenzione:
- prezzo molto inferiore alla media;
- proprietario che si trova sempre all’estero;
- impossibilità di visitare l’immobile;
- richiesta di pagamento immediato;
- richiesta di bonifico prima della firma;
- documentazione incompleta;
- fotografie copiate da altri annunci;
- richiesta di inviare documenti personali senza adeguate garanzie;
- pressione psicologica per concludere rapidamente.
La prudenza è fondamentale.
Non bisogna mai considerare la semplice presenza di un annuncio online come prova dell’esistenza di un valido rapporto di locazione.
25. Attenzione alle clausole che vietano ospiti
Un’altra questione frequentemente problematica riguarda gli ospiti.
Il contratto può disciplinare l’utilizzo dell’immobile, ma bisogna distinguere tra:
- ospitalità temporanea;
- sublocazione;
- cessione del contratto;
- stabile occupazione dell’immobile da parte di terzi.
Non sono situazioni necessariamente equivalenti.
Una clausola contrattuale particolarmente restrittiva dovrebbe quindi essere esaminata alla luce della normativa e della concreta situazione.
26. Sublocazione e Airbnb
Lo studente deve verificare attentamente se il contratto consente o vieta la sublocazione.
A maggior ragione, non è opportuno utilizzare l’immobile per attività diverse da quelle consentite dal contratto, come la sistematica destinazione a locazioni brevi o attività assimilabili.
La violazione delle condizioni contrattuali può infatti avere conseguenze sul rapporto locativo.
27. Animali domestici
La questione degli animali domestici dovrebbe essere verificata prima della firma.
È preferibile che il contratto chiarisca espressamente la possibilità o meno di tenere animali nell’immobile, evitando che la questione venga affrontata soltanto verbalmente.
Anche in questo caso, una clausola chiara è preferibile a una promessa orale.
28. Manutenzione e riparazioni
Lo studente deve comprendere quali interventi spettino al proprietario e quali possano essere posti a suo carico.
È importante distinguere, in termini generali, tra:
- manutenzione ordinaria;
- manutenzione straordinaria;
- piccoli interventi;
- guasti degli impianti;
- danni provocati dal conduttore.
La corretta individuazione degli obblighi può evitare controversie al termine della locazione.
29. Cosa controllare prima di firmare: checklist
Prima della sottoscrizione è opportuno verificare almeno:
- identità del proprietario;
- legittimazione alla locazione;
- indirizzo dell’immobile;
- dati catastali;
- destinazione abitativa;
- iscrizione dello studente;
- Comune di residenza dello studente;
- Comune dell’università;
- durata;
- data di decorrenza;
- data di scadenza;
- modalità di rinnovo;
- modalità di recesso;
- preavviso;
- canone mensile;
- accordo territoriale applicabile;
- congruità del canone;
- deposito cauzionale;
- utenze;
- spese condominiali;
- eventuali conguagli;
- arredi;
- inventario;
- stato dell’immobile;
- numero delle chiavi;
- verbale di consegna;
- registrazione del contratto;
- eventuale cedolare secca;
- disciplina degli ospiti;
- eventuale sublocazione;
- presenza di coinquilini;
- responsabilità solidale;
- modalità di restituzione della cauzione.
30. Contratto studenti universitari: perché è importante farsi assistere da un professionista
La sottoscrizione di un contratto di locazione può sembrare un’operazione semplice.
In realtà, soprattutto quando sono coinvolti studenti, genitori garanti, coinquilini, immobili ammobiliati e canoni concordati, possono emergere numerose problematiche.
Un controllo preventivo può consentire di individuare:
- clausole poco chiare;
- canoni non correttamente determinati;
- spese non sufficientemente specificate;
- obblighi eccessivamente gravosi;
- termini di recesso;
- responsabilità tra coinquilini;
- irregolarità nella documentazione;
- problemi relativi alla registrazione;
- condizioni non conformi all’accordo territoriale.
La normativa sui contratti per studenti non si esaurisce infatti nella semplice compilazione di un modulo.
Il decreto ministeriale prevede una disciplina collegata agli accordi territoriali, alla determinazione del canone e al modello contrattuale.
31. Contratto di locazione studenti: attenzione anche per i genitori
Molto spesso il contratto viene economicamente sostenuto dai genitori dello studente.
In questi casi è opportuno distinguere chiaramente:
- chi è il conduttore;
- chi paga il canone;
- chi presta eventuale garanzia;
- chi risponde delle obbligazioni contrattuali;
- chi firma il contratto.
Il genitore che effettua i pagamenti non diventa automaticamente conduttore.
Se il proprietario richiede una garanzia personale, è quindi importante verificare attentamente il contenuto della garanzia e l’estensione delle obbligazioni garantite.
32. Cosa succede se il contratto è irregolare?
Una delle domande più frequenti riguarda le conseguenze di un contratto non conforme alla normativa.
La risposta dipende dal tipo di irregolarità.
Bisogna distinguere, ad esempio, tra:
- mancata registrazione;
- errata qualificazione del contratto;
- canone non conforme;
- clausole illegittime;
- mancato rispetto dell’accordo territoriale;
- durata non conforme;
- irregolarità nella documentazione.
Non tutte le violazioni producono necessariamente le stesse conseguenze.
Per questo motivo è necessario esaminare il contratto concreto e la normativa applicabile.
33. Il contratto va letto prima di versare la caparra
Un principio di prudenza particolarmente importante è il seguente:
prima di versare denaro è opportuno avere verificato l’immobile, il proprietario e il contratto.
La fretta può essere una delle principali cause di errore.
È preferibile perdere un immobile piuttosto che perdere una somma di denaro a causa di una proposta fraudolenta o di un contratto sottoscritto senza comprenderne le condizioni.
34. Conclusioni
Il contratto di locazione per studenti universitari è uno strumento giuridico particolarmente importante perché consente di conciliare le esigenze abitative temporanee dello studente con una disciplina specifica in materia di durata, canone e condizioni contrattuali.
Prima della firma è fondamentale verificare che il contratto sia effettivamente riconducibile alla disciplina prevista dalla Legge n. 431/1998, dal Decreto ministeriale 16 gennaio 2017 e dall’accordo territoriale applicabile.
In particolare, bisogna prestare attenzione a:
durata, canone, accordo territoriale, modello contrattuale, deposito cauzionale, spese condominiali, utenze, recesso, coinquilini, responsabilità, inventario, registrazione e condizioni di riconsegna dell’immobile.
Il controllo preventivo del contratto può evitare controversie molto più complesse e costose che potrebbero emergere successivamente.
Per studenti e famiglie, quindi, la regola fondamentale è semplice: non firmare un contratto di locazione senza averne verificato attentamente contenuto, conformità normativa e condizioni economiche.
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