Tende da sole e condominio: la regola dell’articolo 1102 del Codice civile
Il punto di partenza è rappresentato dall’articolo 1102 del Codice civile, applicabile al condominio in virtù dell’articolo 1139.
Ogni condomino può servirsi della cosa comune, purché:
- non ne alteri la destinazione;
- non impedisca agli altri condomini di farne pari uso;
- non comprometta la stabilità e la sicurezza dell’edificio;
- non arrechi un pregiudizio al decoro architettonico.
La facciata dell’edificio costituisce una parte comune e, pertanto, l’installazione di una tenda che comporti il fissaggio alla parete deve essere valutata alla luce delle regole sull’utilizzazione delle parti comuni.
Non ogni intervento sulla facciata, però, costituisce automaticamente un’innovazione vietata.
La giurisprudenza distingue infatti tra una semplice utilizzazione della cosa comune, consentita al singolo condomino, e una vera e propria innovazione che incida sulle caratteristiche strutturali o funzionali del bene comune.
Serve il voto dell’assemblea condominiale?
In assenza di particolari divieti contenuti nel regolamento, l’assemblea condominiale non deve necessariamente autorizzare preventivamente l’installazione della tenda da sole.
Il condomino deve tuttavia rispettare le prescrizioni dell’articolo 1122 del Codice civile quando l’intervento realizzato nella propria proprietà possa avere conseguenze sulle parti comuni.
È quindi opportuno distinguere tra:
1. autorizzazione assembleare: normalmente non necessaria;
2. rispetto del regolamento condominiale: sempre necessario;
3. comunicazione all’amministratore: può essere necessaria secondo quanto previsto dall’articolo 1122 c.c.;
4. rispetto del decoro architettonico: sempre necessario;
5. rispetto delle distanze e dei diritti degli altri condomini: necessario;
6. eventuali autorizzazioni amministrative o paesaggistiche: da verificare in presenza di specifici vincoli.
Il fatto che non sia necessaria una preventiva deliberazione dell’assemblea, quindi, non attribuisce al condomino una libertà assoluta di modificare l’aspetto esterno dell’edificio.
L’articolo 1122 del Codice civile e la comunicazione all’amministratore
Particolare attenzione deve essere prestata all’articolo 1122 c.c.
La norma stabilisce che, nell’unità immobiliare di sua proprietà o nelle parti normalmente destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
Inoltre, il condomino deve dare preventiva notizia all’amministratore delle opere che intende realizzare.
Pertanto, anche quando non sia necessario ottenere un’autorizzazione dell’assemblea, è prudente verificare gli obblighi di comunicazione previsti dalla normativa e dal regolamento condominiale.
Il regolamento condominiale può vietare le tende da sole?
Questa è una delle questioni più importanti.
La risposta è sì, in determinate condizioni.
Un regolamento condominiale di natura contrattuale può contenere limitazioni più rigorose rispetto alla disciplina ordinaria, arrivando anche a vietare determinate modificazioni dell’aspetto esterno dell’edificio.
La Corte di Cassazione ha affermato che il regolamento condominiale contrattuale può imporre limiti ai diritti dei singoli condomini e può attribuire al concetto di decoro architettonico un significato più rigoroso rispetto a quello desumibile dalla disciplina generale.
Ciò significa che, prima di installare una tenda, è sempre opportuno leggere attentamente il regolamento condominiale.
Una clausola può, ad esempio:
- vietare qualsiasi modifica della facciata;
- prescrivere determinati colori;
- imporre un determinato modello di tenda;
- stabilire dimensioni massime;
- prevedere criteri uniformi per tutti i balconi;
- vietare strutture visibili dall’esterno;
- subordinare determinate opere a una specifica procedura.
La giurisprudenza ha riconosciuto particolare rilevanza alle clausole regolamentari dirette a preservare l’uniformità estetica dell’edificio.
Tende da sole e decoro architettonico
Il decoro architettonico rappresenta probabilmente il principale limite all’installazione delle tende da sole.
Non è necessario che l’edificio sia un palazzo di particolare pregio artistico.
Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, il decoro architettonico consiste nell’insieme delle linee e delle strutture che conferiscono al fabbricato una determinata fisionomia e una particolare armonia estetica.
La Corte ha precisato che non è indispensabile che l’edificio presenti un particolare pregio artistico: è sufficiente che l’intervento determini una alterazione visibile e significativa dell’armonia e della struttura dell’edificio.
Ne deriva che una tenda da sole:
- di colore completamente diverso da quello delle altre tende;
- di dimensioni sproporzionate;
- particolarmente sporgente;
- dotata di strutture metalliche molto evidenti;
- installata in modo difforme rispetto alla facciata;
potrebbe essere contestata se concretamente lesiva dell’estetica complessiva dell’edificio.
Tutte le tende da sole devono essere uguali?
Non necessariamente.
Non esiste una regola generale secondo cui tutte le tende di un condominio debbano essere identiche.
La situazione cambia, tuttavia, se il regolamento condominiale prevede l’uniformità delle tende o stabilisce caratteristiche specifiche.
In presenza di una disposizione regolamentare vincolante, il condomino non può semplicemente ignorarla sostenendo che la propria tenda non determina un concreto danno al fabbricato.
La giurisprudenza riconosce infatti ai regolamenti contrattuali la possibilità di stabilire limiti anche più rigorosi rispetto a quelli derivanti dalla disciplina codicistica ordinaria.
Tenda da sole fissata alla facciata: è possibile?
In linea generale, il fissaggio alla facciata può rientrare nell’utilizzazione della parte comune consentita dall’articolo 1102 c.c.
La Corte di Cassazione, affrontando il caso dell’appoggio di una struttura metallica con tenda avvolgibile al muro comune perimetrale, ha ritenuto applicabile il principio secondo cui il singolo condomino può modificare la cosa comune a proprie spese quando l’intervento sia compatibile con la destinazione della cosa e non impedisca agli altri condomini il pari godimento.
Occorre però valutare concretamente:
- il punto di fissaggio;
- le dimensioni della struttura;
- la sporgenza;
- l’impatto sulla facciata;
- l’eventuale alterazione del decoro;
- la presenza di precedenti installazioni;
- le disposizioni del regolamento.
Tenda da sole e balcone del piano superiore
Una delle situazioni più frequenti riguarda la tenda installata dal condomino del piano inferiore sotto il balcone dell’appartamento sovrastante.
In questo caso è fondamentale comprendere la natura della struttura sulla quale viene effettuato il fissaggio.
La disciplina può infatti cambiare a seconda che si tratti di una parte comune, di una soletta avente determinate caratteristiche oppure di una porzione appartenente alla proprietà esclusiva del condomino del piano superiore.
Non è quindi corretto affermare in modo generalizzato che il proprietario dell’appartamento sottostante possa sempre fissare la tenda alla parte inferiore del balcone sovrastante senza alcuna considerazione per i diritti del proprietario.
La verifica della proprietà della superficie utilizzata per l’ancoraggio diventa essenziale.
Tende che sporgono oltre il balcone: attenzione alle vedute
Un ulteriore problema può sorgere quando la tenda non si limita a coprire lo spazio del balcone ma sporge oltre il relativo perimetro.
La questione può riguardare i diritti del proprietario del piano superiore e, in particolare, la possibilità di esercitare la cosiddetta veduta in appiombo.
Per questo motivo, dimensioni e sporgenza della tenda devono essere valutate con particolare attenzione.
La disciplina delle distanze e delle vedute può assumere rilevanza soprattutto quando la struttura interferisca concretamente con le facoltà spettanti al proprietario dell’immobile sovrastante.
Tende da sole e distanze: bisogna rispettare i tre metri?
La questione delle distanze non può essere risolta applicando automaticamente il principio dei tre metri a qualsiasi tenda.
Occorre verificare la natura concreta dell’opera, la sua stabilità, la funzione svolta e il rapporto con le vedute e le aperture degli altri immobili.
La giurisprudenza ha comunque evidenziato che, in materia di distanze, anche manufatti accessori possono assumere rilevanza quando presentino determinate caratteristiche di stabilità e immobilità.
È quindi necessario evitare conclusioni automatiche: una semplice tenda retrattile non può essere sempre equiparata a una costruzione vera e propria.
Tende da sole e edilizia libera: serve il permesso del Comune?
Dal punto di vista urbanistico-edilizio, le tende da sole rientrano generalmente nell’ambito degli interventi di edilizia libera, secondo le caratteristiche dell’opera e della sua installazione.
La disciplina edilizia, tuttavia, non elimina gli eventuali vincoli condominiali, paesaggistici, architettonici o culturali.
Pertanto, l’assenza di un titolo edilizio non significa automaticamente che la tenda possa essere installata senza alcuna limitazione.
È fondamentale distinguere:
profilo edilizio-amministrativo e profilo civilistico-condominiale.
Sono due piani differenti.
Una tenda può essere liberamente installabile sotto il profilo edilizio ma risultare contestabile sotto il profilo condominiale se viola un regolamento contrattuale o il decoro architettonico.
Cosa succede se il condominio contesta la tenda?
Se un condomino ritiene che una tenda sia illegittima, può contestarne l’installazione.
La controversia può riguardare:
- violazione del regolamento condominiale;
- alterazione del decoro architettonico;
- uso illegittimo della facciata;
- violazione dell’articolo 1102 c.c.;
- violazione dell’articolo 1122 c.c.;
- lesione dei diritti del proprietario dell’unità sovrastante;
- violazione delle norme sulle distanze;
- danni provocati dalla struttura.
Non è però sufficiente affermare genericamente che una tenda “rovina il palazzo”.
La lesione del decoro architettonico deve essere valutata concretamente, tenendo conto delle caratteristiche dell’edificio e dell’incidenza dell’opera.
La recente giurisprudenza del Tribunale di Palermo
Particolarmente interessante, anche per la realtà condominiale siciliana, è una recente pronuncia del Tribunale di Palermo, relativa all’installazione di una tenda da sole in uno spazio esterno di pertinenza dell’abitazione.
Il giudice ha escluso la violazione della disciplina sulle innovazioni e dell’articolo 1122 c.c., rilevando che l’opera si trovava in un’area di proprietà privata e non risultava visibile dall’esterno.
Il Tribunale ha inoltre ribadito l’importanza del regolamento condominiale e della concreta verifica del pregiudizio al decoro architettonico.
La pronuncia è particolarmente significativa perché dimostra come la valutazione della legittimità di una tenda non possa essere effettuata in astratto: contano la posizione, la visibilità, le caratteristiche dell’edificio, il regolamento e l’effettiva incidenza estetica dell’opera.
Se il regolamento vieta le tende, l’assemblea può autorizzarle?
La risposta dipende dalla natura della clausola regolamentare.
Se il divieto deriva da un regolamento contrattuale che limita i diritti dei singoli condomini, non è possibile trattarlo come una semplice disposizione organizzativa modificabile a maggioranza.
La giurisprudenza ha infatti riconosciuto particolare forza alle clausole contrattuali dirette a preservare l’aspetto esterno e l’uniformità del fabbricato.
La Cassazione ha più volte sottolineato che un regolamento contrattuale può imporre limiti specifici anche alla proprietà individuale, purché tali limitazioni risultino dal titolo e siano correttamente interpretate.
Prima di procedere con una votazione assembleare, quindi, è fondamentale leggere la clausola regolamentare e determinarne la natura giuridica.
Cosa deve fare il condomino prima di installare una tenda da sole?
Per evitare contestazioni è consigliabile seguire alcuni passaggi.
1. Leggere il regolamento condominiale
È il primo controllo da effettuare.
2. Verificare il modello delle tende già installate
Se tutti i condomini utilizzano tende dello stesso colore e modello, una scelta completamente diversa potrebbe determinare una contestazione.
3. Controllare il punto di ancoraggio
Bisogna capire se la struttura viene fissata alla propria proprietà, a una parte comune oppure a una porzione appartenente ad altro condomino.
4. Verificare la sporgenza
La tenda non dovrebbe interferire con i diritti dei condomini degli altri piani.
5. Valutare il decoro architettonico
Occorre considerare l’impatto complessivo sulla facciata.
6. Effettuare la comunicazione all’amministratore quando richiesta
L’assenza di autorizzazione assembleare non deve essere confusa con l’assenza di qualsiasi obbligo di comunicazione.
7. Verificare eventuali vincoli amministrativi
In presenza di edifici sottoposti a vincolo paesaggistico, culturale o architettonico, la questione può assumere una diversa rilevanza.
Tende da sole in condominio: conclusioni
Alla domanda “Tende da sole in condominio: servono autorizzazioni?” non si può quindi rispondere con un semplice sì o no.
La regola generale è che non occorre una preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale per installare una tenda da sole, purché l’intervento sia compatibile con la normativa e con il regolamento condominiale.
Il condomino deve però rispettare:
- l’articolo 1102 c.c.;
- l’articolo 1122 c.c.;
- il decoro architettonico;
- i diritti degli altri condomini;
- le eventuali disposizioni sulle parti comuni;
- il regolamento condominiale;
- eventuali vincoli urbanistici, paesaggistici o culturali.
Particolare attenzione deve essere prestata ai regolamenti condominiali contrattuali, che possono stabilire prescrizioni più rigorose sull’aspetto esterno dell’edificio.
In definitiva, una tenda da sole non è di per sé un’opera vietata, ma la sua legittimità deve essere valutata in relazione alle concrete modalità di installazione e alle caratteristiche del condominio.
Prima di procedere è pertanto opportuno verificare il regolamento, la posizione dell’ancoraggio, le dimensioni della tenda, la sua sporgenza e l’eventuale incidenza sul decoro architettonico.
Studio Legale Guarnera
Avv. Davide Guarnera
Studio Legale Guarnera – Palermo
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