Abusi edilizi in condominio: quali responsabilità ha l’amministratore?
La presenza di abusi edilizi in condominio pone una questione particolarmente delicata: quali responsabilità ha l’amministratore di condominio quando un condomino realizza un’opera abusiva?
La risposta non può essere generalizzata.
L’amministratore, infatti, non è automaticamente responsabile dell’abuso edilizio commesso da un singolo condomino, soprattutto quando l’opera è stata realizzata all’interno della proprietà esclusiva di quest’ultimo e senza alcun coinvolgimento dell’amministratore.
Diversa è la situazione quando l’abuso riguarda una parte comune dell’edificio, oppure quando l’amministratore viene a conoscenza di opere che possono compromettere la sicurezza, la stabilità, il decoro architettonico o la corretta utilizzazione dei beni comuni.
La giurisprudenza ha progressivamente delineato un quadro nel quale l’amministratore non assume una generale responsabilità per ogni abuso edilizio presente nel fabbricato, ma dispone di specifici poteri e obblighi di intervento quando la violazione coinvolge le parti comuni o gli interessi collettivi dei condomini.
Che cos’è un abuso edilizio in condominio?
Si parla di abuso edilizio quando viene realizzata un’opera in violazione della normativa urbanistica ed edilizia, ad esempio:
- in assenza del necessario titolo edilizio;
- in totale o parziale difformità dal titolo;
- in variazione essenziale;
- in violazione delle prescrizioni urbanistiche;
- in violazione di vincoli paesaggistici;
- attraverso interventi non consentiti sulla struttura dell’edificio;
- mediante trasformazioni non autorizzate di parti comuni.
Gli abusi possono riguardare sia proprietà individuali sia parti comuni condominiali.
Tra gli interventi maggiormente problematici rientrano:
- chiusura di balconi;
- realizzazione di verande;
- ampliamenti;
- sopraelevazioni;
- modifiche della facciata;
- apertura di porte o finestre;
- realizzazione di manufatti sul terrazzo;
- modifiche strutturali;
- trasformazione di locali comuni;
- occupazione di cortili;
- costruzione di tettoie;
- modificazione di sottotetti;
- trasformazione di spazi comuni.
L’amministratore è responsabile dell’abuso edilizio commesso dal condomino?
Non automaticamente.
Questo è il primo principio da chiarire.
L’amministratore è il soggetto incaricato della gestione e conservazione delle parti comuni, ma non assume, per il solo fatto di ricoprire tale funzione, la responsabilità per ogni opera abusiva realizzata dai singoli proprietari.
La giurisprudenza amministrativa ha chiarito che, quando un abuso edilizio riguarda una proprietà esclusiva, l’ordine di demolizione deve essere rivolto ai soggetti che hanno la titolarità o la responsabilità dell’opera e non automaticamente all’amministratore del condominio.
Lo stesso principio è stato applicato anche agli abusi realizzati sulle parti comuni: l’amministratore, in quanto tale, non diventa proprietario delle parti comuni e non può essere considerato automaticamente il responsabile dell’abuso.
Le parti comuni appartengono infatti ai singoli condomini secondo le rispettive quote.
L’amministratore deve denunciare gli abusi edilizi?
Occorre distinguere diversi piani.
Non esiste una regola generale secondo cui l’amministratore debba trasformarsi in un organo di vigilanza urbanistica incaricato di denunciare qualsiasi irregolarità edilizia commessa dai condomini.
L’amministratore deve però esercitare i poteri e adempiere agli obblighi che la legge gli attribuisce in relazione alla conservazione delle parti comuni.
Quando un abuso riguarda una parte comune e incide sui diritti collettivi dei condomini, l’amministratore può – e in determinate situazioni deve – attivarsi per tutelare il condominio.
La Corte di Cassazione ha riconosciuto espressamente il potere dell’amministratore di agire giudizialmente contro il condomino che abusi della cosa comune, anche senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea, quando l’azione rientri nelle attribuzioni proprie dell’amministratore.
L’amministratore può chiedere la demolizione dell’opera abusiva?
Sì, quando l’opera incide sulle parti comuni o sui diritti condominiali e ricorrono i presupposti dell’azione conservativa.
L’articolo 1130, comma 1, n. 4, del Codice civile attribuisce all’amministratore il compito di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.
La Cassazione ha chiarito che rientrano in tale ambito anche le azioni dirette a ottenere:
- la rimozione di opere abusive;
- la demolizione di manufatti;
- la rimozione di aperture abusive;
- il ripristino della facciata;
- la tutela del decoro architettonico;
- la cessazione dell’abuso della cosa comune.
In particolare, la giurisprudenza ha riconosciuto la legittimazione autonoma dell’amministratore ad agire contro opere realizzate sulla facciata condominiale che alterino il decoro architettonico.
Serve una delibera dell’assemblea per agire contro l’abuso?
Non sempre.
È questo uno degli aspetti più importanti della disciplina.
Quando l’azione rientra nelle attribuzioni che la legge riconosce direttamente all’amministratore, quest’ultimo può agire senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea.
La Cassazione ha ribadito che l’amministratore è legittimato autonomamente ad agire per ottenere la cessazione dell’abuso della cosa comune e per tutelare il decoro architettonico dell’edificio.
Naturalmente, la questione deve essere valutata in relazione al concreto contenuto dell’azione.
Non tutte le controversie riguardanti un immobile condominiale rientrano automaticamente nelle attribuzioni dell’amministratore.
Abuso edilizio sulla facciata: cosa deve fare l’amministratore?
La facciata condominiale costituisce uno degli ambiti nei quali il ruolo dell’amministratore assume particolare importanza.
Si pensi, ad esempio, a un condomino che:
- apra una nuova finestra;
- trasformi una finestra in porta;
- realizzi una veranda;
- installi una struttura che alteri il prospetto;
- modifichi un balcone;
- realizzi una tettoia;
- installi manufatti stabilmente ancorati alla facciata.
Quando l’intervento incide sul decoro architettonico o sulla conservazione della parte comune, l’amministratore può essere chiamato ad attivarsi.
La Cassazione ha riconosciuto proprio la legittimazione dell’amministratore a promuovere azioni per la rimozione di aperture abusive realizzate sulla facciata, trattandosi di iniziative dirette alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni.
L’amministratore deve impedire l’abuso edilizio?
La risposta dipende dal tipo di abuso e dal ruolo concretamente svolto dall’amministratore.
L’amministratore non dispone, in generale, del potere di impedire materialmente a un proprietario di eseguire lavori all’interno della sua unità immobiliare.
Tuttavia, quando i lavori interessano le parti comuni o possono compromettere la loro conservazione, l’amministratore deve esercitare le attribuzioni previste dalla legge.
Il suo compito non consiste soltanto nell’amministrazione contabile del condominio.
L’articolo 1130 c.c. gli attribuisce infatti una funzione di conservazione e tutela delle parti comuni.
Cosa succede se l’amministratore conosce un abuso e non interviene?
Questa è una delle questioni più delicate.
La semplice conoscenza dell’esistenza di un abuso edilizio non significa automaticamente che l’amministratore ne diventi responsabile.
Occorre verificare:
- quale sia l’abuso;
- dove sia stato realizzato;
- chi lo abbia eseguito;
- quando sia stato realizzato;
- se l’amministratore ne fosse effettivamente a conoscenza;
- se l’abuso interessi parti comuni;
- se vi sia un pericolo per la sicurezza;
- quali poteri di intervento avesse concretamente l’amministratore;
- se abbia omesso atti che rientravano nelle sue attribuzioni.
La responsabilità dell’amministratore deve quindi essere valutata in concreto, non sulla base della mera esistenza dell’abuso.
Responsabilità civile dell’amministratore per abusi edilizi
L’amministratore può essere chiamato a rispondere civilmente quando una sua condotta colposa o omissiva determini un danno al condominio o ai singoli condomini.
Il problema può sorgere, ad esempio, quando l’amministratore:
- ometta di intervenire davanti a un abuso che incide sulle parti comuni;
- non adotti iniziative necessarie alla loro conservazione;
- tolleri consapevolmente opere dannose;
- ometta di tutelare il decoro architettonico;
- non intervenga davanti a una situazione di pericolo conosciuta;
- ometta di adottare le misure che rientrano nelle sue attribuzioni.
La responsabilità, tuttavia, non è automatica: deve essere verificata la concreta violazione degli obblighi dell’amministratore e il rapporto causale con il danno lamentato.
Responsabilità penale dell’amministratore: quando può configurarsi?
Il tema è ancora più delicato sul piano penale.
L’amministratore può assumere una posizione di garanzia relativamente alla conservazione e sicurezza delle parti comuni, quando ricorrano i presupposti previsti dall’ordinamento.
La Cassazione penale ha ribadito nel 2026 che l’amministratore di condominio può essere titolare di un obbligo giuridico di attivarsi per prevenire eventi dannosi derivanti dalle condizioni delle parti comuni, in ragione delle attribuzioni che gli sono conferite dalla legge.
Questo principio, però, non significa che l’amministratore sia penalmente responsabile di qualsiasi abuso edilizio presente nel condominio.
La responsabilità penale richiede la presenza degli specifici presupposti previsti dalla fattispecie incriminatrice e, nei reati omissivi, di un concreto obbligo giuridico di impedire l’evento.
Abuso edilizio e pericolo per la stabilità dell’edificio
La situazione diventa particolarmente seria quando l’abuso edilizio interessa elementi strutturali.
Si pensi a:
- demolizione di muri portanti;
- eliminazione di pilastri;
- modifiche delle travi;
- interventi sulle fondazioni;
- realizzazione di aperture strutturali;
- sopraelevazioni;
- modifiche della struttura portante;
- interventi che producono dissesti.
In questi casi l’amministratore non può limitarsi a considerare la vicenda come una semplice controversia tra condomini.
La tutela della sicurezza dell’edificio può infatti imporre specifici interventi.
La recente giurisprudenza penale ha sottolineato proprio l’esistenza, in capo all’amministratore, di una posizione di garanzia in relazione alla conservazione e sicurezza delle parti comuni.
Abuso edilizio realizzato da un condomino: chi riceve l’ordine di demolizione?
Questo punto è fondamentale.
L’ordine di demolizione è una misura amministrativa di natura ripristinatoria.
In linea generale, deve essere rivolto ai soggetti individuati dalla normativa edilizia come destinatari del provvedimento e, soprattutto, a chi abbia la concreta possibilità di ripristinare lo stato dei luoghi.
La giurisprudenza amministrativa ha chiarito che l’amministratore del condominio non può essere automaticamente destinatario dell’ordine di demolizione per il solo fatto di ricoprire tale incarico.
Anche quando l’abuso interessa una parte comune, infatti, le parti comuni non appartengono a un autonomo “ente condominio” proprietario del bene, ma ai singoli condomini.
Abuso sulle parti comuni: l’ordine di demolizione può essere rivolto all’amministratore?
In linea generale, no, non per il solo fatto di essere amministratore.
La giurisprudenza amministrativa ha affermato che l’ordine di ripristino relativo ad abusi realizzati su parti comuni non può essere indirizzato automaticamente all’amministratore pro tempore del condominio.
Un’importante pronuncia del TAR Sicilia ha evidenziato proprio che l’amministratore non è, per questa sola qualità, il responsabile dell’abuso e che le parti comuni appartengono ai singoli condomini.
Un orientamento analogo è stato ribadito dalla giurisprudenza amministrativa più recente: l’ordine di demolizione relativo ad abusi su parti comuni deve essere rivolto ai singoli proprietari interessati e, ove individuabile, al responsabile dell’abuso, non all’amministratore in quanto tale.
L’amministratore può essere responsabile se l’abuso è stato realizzato prima della sua nomina?
Normalmente, la mera nomina successiva non trasforma l’amministratore nel responsabile dell’abuso.
Questo aspetto assume particolare importanza nei condomini nei quali vengono scoperti:
- verande realizzate molti anni prima;
- ampliamenti abusivi;
- modifiche della facciata;
- manufatti realizzati da precedenti proprietari;
- trasformazioni risalenti nel tempo.
La giurisprudenza amministrativa ha evidenziato che l’amministratore può non avere avuto alcun ruolo nella realizzazione dell’abuso, soprattutto quando l’opera sia stata eseguita prima della sua nomina.
Ciò non esclude, tuttavia, che l’amministratore possa avere obblighi di intervento successivi quando l’abuso incida sulle parti comuni o determini una situazione di pericolo.
Sono quindi due questioni diverse:
responsabilità per aver realizzato l’abuso
e
obbligo di intervenire successivamente per tutelare le parti comuni.
L’amministratore può agire contro il condomino che ha realizzato l’abuso?
Sì.
Quando l’abuso costituisce una violazione dei limiti di utilizzo della cosa comune, l’amministratore può promuovere un’azione giudiziaria per ottenere la cessazione della condotta illegittima.
La Cassazione ha espressamente riconosciuto che, quando la controversia riguarda l’abuso della cosa comune da parte di un condomino, l’amministratore è legittimato ad agire per costringere il condomino al rispetto dei limiti previsti dall’articolo 1102 c.c.
L’azione è considerata funzionale alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni.
L’amministratore può agire senza autorizzazione dell’assemblea?
Quando si tratta di un’azione rientrante nelle sue attribuzioni istituzionali, sì.
La Cassazione ha chiarito che l’amministratore può agire autonomamente per la tutela delle parti comuni e del decoro architettonico, senza necessità di una preventiva deliberazione assembleare.
Questo principio assume particolare rilevanza quando l’abuso è evidente e richiede un intervento tempestivo.
Ad esempio, l’amministratore può essere legittimato ad agire per ottenere la rimozione di:
- aperture abusive sulla facciata;
- manufatti che alterano il prospetto;
- opere che compromettono il decoro;
- interventi che costituiscono abuso della cosa comune.
Abusi edilizi e decoro architettonico
Uno dei problemi più frequenti riguarda la modificazione della facciata.
La realizzazione di un’opera abusiva può infatti essere contemporaneamente:
- una violazione urbanistico-edilizia;
- una violazione del regolamento condominiale;
- un abuso della cosa comune;
- una lesione del decoro architettonico.
Le diverse violazioni possono coesistere, ma devono essere mantenute distinte.
Un’opera può essere urbanisticamente regolare e tuttavia vietata dal regolamento condominiale.
Al contrario, il consenso del condominio non rende automaticamente urbanisticamente legittima un’opera realizzata senza il necessario titolo edilizio.
Il condominio può chiedere la rimozione dell’opera?
Sì, quando ricorrano i presupposti.
La tutela condominiale può essere finalizzata a ottenere:
- cessazione dell’abuso;
- rimozione dell’opera;
- ripristino dello stato dei luoghi;
- eliminazione dell’alterazione della facciata;
- tutela del decoro architettonico;
- cessazione dell’utilizzo illegittimo della cosa comune.
La Cassazione ha riconosciuto all’amministratore la possibilità di promuovere direttamente azioni conservative volte alla rimozione di opere abusive sulla facciata e alla tutela del decoro dell’edificio.
Cosa deve fare l’amministratore quando scopre un abuso edilizio?
Una condotta prudente dovrebbe prevedere una serie di passaggi.
1. Accertare la natura dell’opera
L’amministratore deve comprendere se l’intervento riguarda:
- proprietà esclusiva;
- parti comuni;
- facciata;
- struttura portante;
- tetto;
- terrazzo;
- cortile;
- sottotetto.
2. Verificare il regolamento condominiale
Occorre controllare eventuali divieti o prescrizioni.
3. Informare i condomini
Quando la questione riguarda interessi collettivi, è opportuno assicurare adeguata informazione.
4. Acquisire una valutazione tecnica
Quando vi siano dubbi sulla stabilità o sulla conformità dell’opera, può essere necessario incaricare un tecnico.
5. Verificare la situazione urbanistica
L’amministratore non deve necessariamente svolgere personalmente l’accertamento tecnico, ma può richiedere la documentazione necessaria o rivolgersi a un professionista.
6. Diffidare il condomino quando necessario
In presenza di una violazione delle parti comuni o del regolamento, può essere opportuno intimare la cessazione o il ripristino.
7. Adottare le iniziative giudiziarie necessarie
Quando ricorrono i presupposti, l’amministratore può agire autonomamente nelle materie rientranti nelle proprie attribuzioni.
L’amministratore deve controllare i lavori privati dei condomini?
Non può essere attribuito all’amministratore un generale obbligo di controllo tecnico su ogni lavoro eseguito all’interno delle proprietà private.
L’amministratore non è infatti un direttore dei lavori né un tecnico comunale.
Tuttavia, se i lavori incidono sulle parti comuni o vengono realizzati in modo da determinare un pericolo per la sicurezza dell’edificio, la situazione cambia.
La conoscenza concreta del pericolo e la possibilità di intervenire possono assumere rilievo anche sotto il profilo della responsabilità.
La recente giurisprudenza penale ha sottolineato proprio il rilievo della posizione di garanzia dell’amministratore rispetto alla conservazione delle parti comuni.
Se l’abuso è nella proprietà privata, l’amministratore deve intervenire?
Non necessariamente.
Se un condomino ha realizzato, ad esempio, una modifica interna alla propria abitazione senza titolo edilizio, l’amministratore non diventa automaticamente responsabile.
La questione urbanistica riguarda principalmente il proprietario e gli altri soggetti individuati dalla normativa edilizia.
La situazione può però cambiare se l’intervento:
- interessa una parte comune;
- altera la facciata;
- compromette la stabilità;
- danneggia altri condomini;
- viola il regolamento;
- crea un pericolo per l’edificio;
- comporta un abuso della cosa comune.
In tali ipotesi l’amministratore deve valutare le iniziative necessarie nell’ambito delle proprie attribuzioni.
Responsabilità dell’amministratore e abuso edilizio: una distinzione fondamentale
È utile distinguere almeno quattro diverse posizioni.
Il proprietario che realizza l’abuso
Può essere destinatario dei provvedimenti amministrativi e rispondere delle eventuali violazioni previste dalla normativa.
Il responsabile materiale dell’abuso
Può essere individuato tra i soggetti che hanno concretamente realizzato o diretto l’intervento, secondo la disciplina applicabile.
Il proprietario attuale
Può essere destinatario dell’ordine di demolizione anche quando non abbia materialmente realizzato l’abuso, in quanto la misura demolitoria ha natura ripristinatoria.
L’amministratore
Non è automaticamente responsabile dell’abuso, ma può avere obblighi di intervento e tutela delle parti comuni e può essere legittimato ad agire contro il condomino responsabile dell’abuso.
Abusi edilizi in condominio: cosa rischia l’amministratore?
La risposta deve essere prudente.
L’amministratore non rischia automaticamente una sanzione perché nel condominio esiste un abuso edilizio.
Il rischio può sorgere quando venga accertato un suo specifico comportamento omissivo o commissivo rilevante, ad esempio in presenza di un pericolo conosciuto e di un obbligo giuridico di intervenire.
Particolare attenzione deve essere prestata agli abusi che incidono sulla sicurezza e stabilità dell’edificio.
La giurisprudenza penale ha riconosciuto che l’amministratore può assumere una posizione di garanzia rispetto alla conservazione delle parti comuni e alla prevenzione di eventi dannosi derivanti dalle loro condizioni.
Abusi edilizi in condominio: il Comune può notificare l’ordine all’amministratore?
Come regola generale, non per il solo fatto che l’immobile sia condominiale.
La giurisprudenza amministrativa ha precisato che il condominio, quale ente di gestione, non può essere automaticamente considerato il soggetto responsabile dell’abuso e che l’amministratore non può essere destinatario dell’ordine di demolizione semplicemente in ragione della propria funzione.
Il provvedimento deve essere indirizzato ai soggetti individuati dalla disciplina urbanistica come destinatari della misura.
Questo è particolarmente importante per evitare di confondere:
responsabilità amministrativa dell’abuso
con
funzioni gestorie dell’amministratore.
L’amministratore può essere obbligato a eseguire la demolizione?
La questione deve essere distinta dalla possibilità dell’amministratore di promuovere un’azione condominiale per ottenere la demolizione.
Sono infatti situazioni differenti:
- il Comune ordina la demolizione dell’abuso;
- il condominio agisce civilmente contro il condomino;
- l’amministratore rappresenta il condominio;
- i singoli condomini sono proprietari delle parti comuni.
L’amministratore può essere il soggetto che rappresenta il condominio in una causa diretta alla rimozione dell’opera, ma ciò non significa che sia personalmente responsabile dell’abuso.
Giurisprudenza sugli abusi edilizi in condominio
La giurisprudenza offre alcuni principi particolarmente importanti.
La Cassazione: l’amministratore può agire contro l’abuso della cosa comune
La Suprema Corte ha stabilito che, quando la controversia riguarda l’abuso della cosa comune da parte di un condomino, l’amministratore è legittimato ad agire per ottenere il rispetto dei limiti previsti dall’articolo 1102 c.c., trattandosi di un’attività conservativa delle parti comuni.
La Cassazione: rimozione delle aperture abusive sulla facciata
La giurisprudenza ha riconosciuto all’amministratore la legittimazione ad agire per la rimozione di aperture abusive realizzate sulla facciata condominiale, anche senza una specifica autorizzazione assembleare, quando l’azione sia diretta alla conservazione del decoro architettonico.
La giurisprudenza amministrativa: l’amministratore non è automaticamente responsabile
Il TAR Sicilia ha chiarito che l’amministratore non può essere destinatario dell’ordine di demolizione soltanto perché ricopre tale incarico, anche nel caso di abusi che interessino parti comuni.
La giurisprudenza amministrativa più recente
Anche la giurisprudenza amministrativa del 2025 ha ribadito che gli ordini di demolizione relativi ad abusi su proprietà esclusive devono essere indirizzati ai soggetti interessati e, per gli abusi sulle parti comuni, ai singoli proprietari e, ove individuabile, al responsabile dell’abuso, non all’amministratore in quanto tale.
La Cassazione penale: posizione di garanzia
La giurisprudenza penale più recente ha inoltre evidenziato che l’amministratore può assumere una posizione di garanzia rispetto alla conservazione e sicurezza delle parti comuni, quando ricorrano i presupposti dell’obbligo giuridico di impedire l’evento.
Abusi edilizi in condominio: tabella riepilogativa
|
Situazione |
Responsabilità dell’amministratore |
|
Abuso interno alla proprietà privata |
Non automatica |
|
Abuso realizzato prima della nomina |
Non automaticamente responsabile |
|
Abuso sulla facciata |
Deve valutare l’intervento e la tutela delle parti comuni |
|
Alterazione del decoro architettonico |
Può agire per la rimozione |
|
Abuso della cosa comune |
Può agire anche senza preventiva autorizzazione assembleare, nei casi rientranti nelle sue attribuzioni |
|
Pericolo per la stabilità |
Deve attivarsi nell’ambito dei propri obblighi |
|
Ordine comunale di demolizione |
Non è automaticamente destinatario |
|
Abuso sulle parti comuni |
La responsabilità urbanistica va riferita ai soggetti individuati dalla legge |
|
Situazione di pericolo conosciuta e non affrontata |
Può sorgere una responsabilità se sussiste uno specifico obbligo giuridico di intervento |
Cosa dovrebbe fare un amministratore diligente davanti a un abuso?
Un amministratore prudente dovrebbe evitare due errori opposti.
Primo errore: ignorare completamente l’abuso
Se l’opera coinvolge parti comuni, decoro o sicurezza, l’inerzia può essere problematica.
Secondo errore: considerarsi automaticamente responsabile
L’amministratore non è il responsabile di ogni irregolarità urbanistica commessa dai condomini.
La condotta corretta consiste nel:
- accertare la natura dell’intervento;
- individuare la parte interessata;
- acquisire la documentazione disponibile;
- valutare eventuali rischi per le parti comuni;
- informare i condomini quando necessario;
- acquisire una valutazione tecnica;
- verificare il regolamento condominiale;
- adottare le iniziative conservative necessarie;
- ricorrere all’autorità giudiziaria quando occorra;
- segnalare alle autorità competenti le situazioni che richiedano un intervento istituzionale, secondo quanto previsto dalla legge e dal caso concreto.
Conclusioni: quali responsabilità ha l’amministratore per gli abusi edilizi?
Alla domanda “Abusi edilizi in condominio: quali responsabilità ha l’amministratore?” non si può rispondere affermando semplicemente che l’amministratore è responsabile oppure che non lo è.
La soluzione dipende dalla natura dell’abuso e dalla condotta concretamente tenuta.
Il principio fondamentale è il seguente:
l’amministratore non è automaticamente responsabile dell’abuso edilizio realizzato da un condomino, ma ha specifici obblighi di gestione, conservazione e tutela delle parti comuni.
Quando l’abuso riguarda una parte comune o compromette il decoro architettonico dell’edificio, l’amministratore può avere il potere – e nei casi previsti dalla legge il dovere – di intervenire.
Può inoltre essere legittimato ad agire giudizialmente senza preventiva autorizzazione dell’assemblea quando l’azione rientri nelle sue attribuzioni conservative previste dall’articolo 1130 c.c.
Diversamente, l’ordine di demolizione dell’abuso edilizio non può essere indirizzato automaticamente all’amministratore per il solo fatto di rappresentare il condominio: la giurisprudenza amministrativa ha chiarito che occorre individuare i soggetti cui la normativa attribuisce la responsabilità o la concreta possibilità di ripristinare lo stato dei luoghi.
Il punto più delicato riguarda infine gli abusi che incidono sulla sicurezza e sulla stabilità dell’edificio. In queste situazioni l’amministratore può assumere una posizione di garanzia rispetto alle parti comuni e la sua eventuale inerzia deve essere valutata alla luce degli obblighi giuridici concretamente esistenti.
In definitiva, l’amministratore non è il “responsabile di tutti gli abusi del condominio”, ma non può neppure ignorare un abuso che incida sui beni comuni, sul decoro o sulla sicurezza dell’edificio.
Giurisprudenza richiamata
La giurisprudenza della Corte di Cassazione civile ha riconosciuto all’amministratore la legittimazione ad agire per la tutela delle parti comuni e contro l’abuso della cosa comune, anche senza preventiva autorizzazione dell’assemblea quando l’azione rientri nelle sue attribuzioni.
La Suprema Corte ha inoltre riconosciuto la legittimazione dell’amministratore ad agire per la rimozione di aperture abusive sulla facciata quando l’iniziativa sia finalizzata alla conservazione del decoro architettonico dell’edificio.
Sul versante amministrativo, la giurisprudenza ha chiarito che l’amministratore non è automaticamente destinatario dell’ordine di demolizione relativo ad abusi edilizi realizzati dai condomini, neppure quando siano interessate parti comuni, dovendosi individuare i soggetti cui l’ordinamento attribuisce la posizione rilevante ai fini della misura ripristinatoria.
La più recente giurisprudenza penale ha infine ribadito il possibile ruolo dell’amministratore quale garante della conservazione e sicurezza delle parti comuni, quando sussista uno specifico obbligo giuridico di attivarsi per impedire un evento dannoso.
Nota: la responsabilità dell’amministratore deve sempre essere valutata sulla base delle circostanze concrete, distinguendo la responsabilità urbanistico-edilizia dell’autore dell’opera, la posizione del proprietario, gli obblighi dell’amministratore e gli eventuali profili civilistici o penali derivanti dalla sua condotta.
Studio Legale Guarnera
Avv. Davide Guarnera
Studio Legale Guarnera – Palermo
Assistenza e consulenza in materia di diritto condominiale, impugnazione delle deliberazioni assembleari, infiltrazioni, danni provenienti dalle parti comuni, ripartizione delle spese condominiali e responsabilità dell’amministratore e del condominio.
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