Introduzione
I pluviali condominiali sono spesso all’origine di controversie tra condomini, soprattutto quando una perdita, un’ostruzione o il deterioramento delle tubazioni provoca infiltrazioni d’acqua negli appartamenti, nei balconi, sulle facciate o nei locali situati ai piani inferiori.
Chi deve pagare la manutenzione del pluviale? Le spese devono essere ripartite tra tutti i condomini oppure soltanto tra quelli serviti dalla tubazione? Se il pluviale passa attraverso un balcone o un giardino privato diventa di proprietà del singolo? E soprattutto: chi risponde dei danni provocati da un pluviale condominiale ostruito o deteriorato?
La risposta dipende innanzitutto dalla natura comune o privata del manufatto, dalla funzione concretamente svolta e dalla causa che ha provocato il danno.
Come regola generale, gronde, canali di scarico e pluviali destinati a raccogliere e convogliare l’acqua meteorica del tetto, della copertura o di altre parti comuni svolgono una funzione di protezione dell’intero edificio e sono pertanto normalmente considerati parti comuni condominiali.
Di conseguenza:
la manutenzione del pluviale comune è normalmente a carico del condominio e la relativa spesa viene ripartita secondo i millesimi di proprietà, salvo particolari caratteristiche dell’edificio o una diversa convenzione validamente approvata.
Quando, invece, il pluviale appartiene o serve effettivamente ed esclusivamente una proprietà individuale, oppure il danno deriva dal comportamento del singolo condomino, la ripartizione può essere differente.
La giurisprudenza ha più volte sottolineato che ciò che conta non è semplicemente dove si trova materialmente il tubo, ma soprattutto quale funzione svolge. I manufatti destinati a proteggere l’edificio dalle precipitazioni atmosferiche e dalle infiltrazioni vengono normalmente ricondotti alle parti comuni e le spese di conservazione seguono il criterio generale previsto dall’art. 1123 c.c.
Cosa sono i pluviali condominiali?
Il pluviale è la tubazione, generalmente verticale, attraverso la quale viene convogliata verso il sistema di scarico l’acqua raccolta:
- dal tetto;
- dalle grondaie;
- dal lastrico solare;
- dalle coperture;
- dalle terrazze;
- da determinate superfici dell’edificio.
Il sistema per lo smaltimento delle acque meteoriche può essere composto da diversi elementi collegati tra loro:
- gronde;
- bocchettoni;
- converse;
- canali di gronda;
- pluviali verticali;
- raccordi;
- pozzetti;
- collettori;
- tubazioni interrate;
- sistemi di raccolta e deflusso delle acque.
Non sempre tutti questi elementi appartengono necessariamente allo stesso soggetto.
Occorre quindi stabilire concretamente quale parte dell’impianto abbia provocato il problema e quale funzione svolga rispetto all’edificio.
Il pluviale è una parte comune del condominio?
Nella maggior parte dei casi, sì.
L’articolo 1117 del Codice civile individua le parti dell’edificio che devono presumersi comuni quando non risulti diversamente dal titolo.
La giurisprudenza riconduce tra le parti comuni anche le opere e i manufatti, quali fognature, canali di scarico e sistemi analoghi, destinati alla protezione del fabbricato dalle acque meteoriche e dalle infiltrazioni.
Il principio è essenzialmente funzionale.
Un pluviale che raccoglie l’acqua del tetto condominiale e la convoglia verso il sistema di scarico serve a proteggere:
- il tetto;
- la facciata;
- i muri perimetrali;
- le strutture dell’edificio;
- indirettamente tutte le unità immobiliari.
Proprio questa funzione consente normalmente di qualificarlo come bene comune.
La normativa sulla ripartizione delle spese prevede, come criterio generale, che i costi necessari alla conservazione e al godimento delle parti comuni siano sostenuti dai condomini in proporzione al valore delle rispettive proprietà, salvo diversa convenzione.
Se il pluviale passa in una proprietà privata, di chi è?
Uno degli errori più frequenti consiste nel ritenere che la proprietà di un pluviale dipenda esclusivamente dalla sua collocazione fisica.
Non è necessariamente così.
Un pluviale può:
- passare accanto a un balcone privato;
- attraversare un terrazzo;
- trovarsi all’interno di un giardino di proprietà esclusiva;
- essere incassato nella parete di un appartamento;
- attraversare un locale privato;
e continuare, nonostante ciò, ad avere natura condominiale.
La collocazione del manufatto all’interno o in prossimità della proprietà individuale non è infatti sufficiente, da sola, a trasformarlo in un bene privato.
Occorre valutare principalmente:
- da dove proviene l’acqua raccolta;
- quali superfici serve il pluviale;
- quale funzione svolge;
- se serve alla protezione dell’intero edificio;
- se esistano titoli di proprietà che dispongano diversamente;
- quale sia la conformazione strutturale dell’edificio.
La giurisprudenza ha affermato che i canali destinati a preservare l’edificio dalle acque meteoriche conservano normalmente la natura comune proprio in considerazione della loro funzione, anche quando alcuni tratti siano materialmente collocati in corrispondenza di proprietà individuali.
Chi paga la manutenzione dei pluviali condominiali?
Se il pluviale è comune, le relative spese di manutenzione sono, in linea generale, spese condominiali.
Rientrano, ad esempio:
- pulizia periodica;
- disostruzione;
- sostituzione delle parti deteriorate;
- riparazione delle perdite;
- sostituzione dei raccordi;
- rifacimento del pluviale;
- sostituzione di gronde collegate;
- riparazione di bocchettoni;
- opere necessarie a garantire il corretto deflusso dell’acqua;
- eventuali opere murarie indispensabili per accedere alla tubazione.
Il criterio ordinario è quello previsto dall’articolo 1123, primo comma, del Codice civile.
Pertanto, salvo eccezioni:
la spesa deve essere ripartita tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.
Le spese dei pluviali si dividono in parti uguali?
No, salvo che esista una valida convenzione che preveda diversamente.
La regola non è:
“un condomino = una quota”.
Il Codice civile stabilisce invece che le spese relative alla conservazione delle cose comuni siano sostenute in misura proporzionale al valore delle singole proprietà.
Normalmente si utilizzerà pertanto la tabella millesimale generale.
Se, ad esempio, la riparazione del sistema di raccolta delle acque meteoriche costa 10.000 euro, ciascun proprietario contribuirà secondo i propri millesimi, salvo che ricorra un diverso criterio giuridicamente applicabile.
I condomini del piano terra devono pagare il pluviale?
Generalmente sì, se il pluviale svolge una funzione di protezione comune dell’edificio.
Il proprietario del piano terra potrebbe sostenere:
“Il pluviale parte dal tetto e non passa dal mio appartamento, quindi non devo pagarlo”.
L’argomentazione, da sola, non è sufficiente.
Le spese di conservazione di un bene comune non dipendono necessariamente dall’utilizzo materiale che il singolo condomino ne faccia.
Il pluviale evita che l’acqua proveniente dal tetto o dalle coperture si riversi:
- sulle facciate;
- sui muri;
- sulle fondazioni;
- negli spazi comuni;
- sulle strutture dell’edificio.
Anche l’unità immobiliare posta al piano terra beneficia quindi della funzione generale di conservazione e protezione esercitata dal sistema.
La giurisprudenza ha espressamente ricondotto le opere destinate a preservare l’edificio dall’acqua piovana tra quelle la cui conservazione deve essere finanziata, in linea generale, proporzionalmente al valore delle proprietà.
E se il pluviale serve soltanto una parte del condominio?
Questa situazione richiede maggiore attenzione.
L’articolo 1123 c.c. prevede che quando un’opera o un impianto sia destinato oggettivamente a servire soltanto una parte dell’intero fabbricato, le relative spese possano essere poste a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
È il fenomeno comunemente definito condominio parziale.
Si pensi a un complesso composto da:
- più scale;
- più corpi di fabbrica;
- più palazzine;
- coperture completamente autonome;
- sistemi di smaltimento delle acque strutturalmente indipendenti.
Se un determinato pluviale serve effettivamente ed esclusivamente una porzione autonoma del fabbricato, occorrerà verificare se la relativa spesa debba essere sostenuta soltanto dai condomini interessati.
La valutazione deve però essere effettuata sulla base della struttura e della funzione oggettiva del manufatto, non sulla semplice circostanza che alcuni proprietari ritengano di utilizzarlo meno degli altri.
Un pluviale che scarica l’acqua di un solo terrazzo è privato?
Non necessariamente.
È necessario verificare anzitutto la natura del terrazzo.
Se il pluviale raccoglie esclusivamente le acque di una struttura appartenente a un singolo proprietario e non assolve alcuna funzione comune, potrebbe emergere una diversa qualificazione.
Ma se il terrazzo svolge anche una funzione di copertura dell’edificio oppure il sistema di raccolta è integrato nella struttura comune, la questione può diventare più complessa.
Non bisogna quindi confondere:
proprietà della superficie da cui proviene l’acqua
con
proprietà dell’impianto che raccoglie e convoglia quell’acqua.
I due elementi devono essere analizzati separatamente.
Pluviale collegato a un lastrico solare: chi paga?
Quando le infiltrazioni coinvolgono contemporaneamente:
- lastrico solare;
- impermeabilizzazione;
- bocchettone;
- gronda;
- pluviale;
è indispensabile individuare con precisione la causa concreta del danno.
Se il problema deriva dall’impermeabilizzazione del lastrico solare in uso o proprietà esclusiva, possono venire in rilievo gli specifici criteri previsti per tale struttura.
Se, invece, il danno deriva dalla rottura, dall’ostruzione o dalla mancata manutenzione del pluviale comune, la relativa responsabilità dovrà essere esaminata autonomamente.
È quindi possibile che un unico fenomeno infiltrativo presenti più concause e richieda l’applicazione di criteri differenti.
La consulenza tecnica riveste, in queste controversie, un’importanza decisiva.
Chi deve pulire le grondaie e i pluviali?
Se grondaie e pluviali costituiscono parti comuni, l’obbligo di provvedere alla loro manutenzione ricade sul condominio.
L’amministratore, nell’ambito delle proprie attribuzioni, deve curare la gestione e conservazione delle parti comuni.
Una corretta manutenzione dovrebbe prevedere controlli periodici, soprattutto quando l’edificio si trova in zone caratterizzate da:
- presenza di alberi;
- accumulo di foglie;
- forti precipitazioni;
- vento;
- detriti sul tetto;
- presenza di volatili;
- vetustà delle tubazioni.
Le ostruzioni rappresentano infatti una delle principali cause di fuoriuscita dell’acqua.
Il condominio deve fare manutenzione preventiva?
La manutenzione non dovrebbe limitarsi all’intervento successivo alla comparsa dell’infiltrazione.
Il condominio, quale custode delle parti comuni, deve mantenere il sistema in condizioni idonee a svolgere la funzione alla quale è destinato.
Tra le attività utili possono rientrare:
- ispezione delle gronde;
- rimozione di foglie e detriti;
- verifica dei bocchettoni;
- controllo dei giunti;
- verifica delle staffe;
- controllo delle tubazioni;
- pulizia dei pozzetti;
- verifica del sistema di smaltimento;
- sostituzione preventiva di elementi gravemente deteriorati.
La periodicità dipenderà dalle caratteristiche dell’edificio e dalle condizioni ambientali.
Pluviale ostruito: chi paga?
Se il pluviale comune è ostruito per normale accumulo di foglie, detriti o materiale formatosi con il tempo, la pulizia e la disostruzione rappresentano normalmente spese condominiali.
Il discorso può cambiare quando sia dimostrato che l’ostruzione sia stata provocata direttamente da un singolo condomino.
Ad esempio:
- scarico volontario di materiale;
- lavori privati che abbiano riempito il pluviale di residui;
- introduzione di oggetti;
- modifica abusiva del sistema;
- intervento individuale che abbia ridotto la sezione di scarico.
In presenza di una responsabilità individuale dimostrata, il condominio potrà valutare di richiedere al responsabile il rimborso delle spese e degli eventuali danni.
Non è però sufficiente una semplice supposizione.
Occorre dimostrare il comportamento, il danno e il rapporto causale.
Chi paga i danni provocati da un pluviale condominiale?
Se il pluviale è una parte comune, il condominio ne è custode.
Quando dalla cattiva conservazione del manufatto derivano danni, può quindi trovare applicazione l’articolo 2051 del Codice civile, relativo alla responsabilità per danno cagionato dalle cose in custodia.
Il principio assume particolare importanza nei casi di:
- infiltrazioni nell’appartamento;
- umidità sulle pareti;
- distacco dell’intonaco;
- danneggiamento del parquet;
- deterioramento di mobili;
- danni alla pittura;
- muffa;
- degrado della facciata;
- allagamenti.
La giurisprudenza riconosce la responsabilità del condominio quando il danno sia causalmente riconducibile alla mancata manutenzione di parti comuni, comprese le colonne utilizzate per lo scarico delle acque pluviali.
Responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c.
La responsabilità per cose in custodia presenta caratteristiche particolarmente rigorose.
Il danneggiato deve sostanzialmente dimostrare:
- l’esistenza del danno;
- il rapporto tra la cosa in custodia e il danno subito;
- la riconducibilità del manufatto alla custodia del soggetto chiamato a rispondere.
Una volta accertato il rapporto causale tra il pluviale comune e l’infiltrazione, il condominio non può normalmente liberarsi limitandosi a sostenere di non essere stato a conoscenza del problema.
L’assenza di una precedente segnalazione non elimina automaticamente il dovere di custodia.
Pioggia forte: il condominio è sempre responsabile?
Non necessariamente.
Il condominio potrebbe essere esonerato dalla responsabilità qualora sia dimostrata l’esistenza di un caso fortuito idoneo a interrompere il rapporto causale.
In materia di precipitazioni atmosferiche, tuttavia, non è sufficiente affermare genericamente:
“ha piovuto molto”.
Occorre valutare concretamente l’eccezionalità dell’evento.
La giurisprudenza ammette che un fenomeno meteorologico realmente straordinario ed eccezionale possa assumere efficacia interruttiva del nesso causale; la valutazione dipende tuttavia dalle circostanze concrete, dalle caratteristiche dell’impianto e dallo stato di manutenzione.
Se il pluviale era già ostruito, il temporale non basta a escludere la responsabilità
È necessario distinguere tra:
- danno causato esclusivamente da un evento meteorologico eccezionale;
- danno agevolato dalla cattiva manutenzione del sistema.
Se il pluviale era:
- ostruito;
- sottodimensionato;
- deteriorato;
- rotto;
- privo di adeguata manutenzione;
il fatto che il danno si sia manifestato durante una pioggia intensa non significa automaticamente che il condominio sia esonerato.
Diventa quindi determinante accertare se un sistema correttamente mantenuto avrebbe evitato o almeno limitato l’evento.
Chi deve risarcire il condomino danneggiato?
Quando il danno proviene da un pluviale comune, la richiesta risarcitoria viene normalmente formulata nei confronti del condominio, quale soggetto tenuto alla custodia e conservazione delle parti comuni.
Il danneggiato può chiedere, quando ne ricorrono i presupposti:
- eliminazione della causa dell’infiltrazione;
- riparazione del pluviale;
- ripristino delle parti danneggiate;
- risarcimento dei danni materiali;
- rimborso delle spese documentate;
- eventuali ulteriori danni effettivamente dimostrabili.
È comunque indispensabile accertare tecnicamente l’origine dell’infiltrazione.
Il condomino danneggiato deve partecipare alle spese di riparazione del pluviale?
Si tratta di un problema diverso rispetto al risarcimento.
Il proprietario può essere contemporaneamente:
- danneggiato dall’infiltrazione;
- comproprietario del pluviale comune.
Il fatto di avere subito il danno non elimina automaticamente il rapporto di comproprietà sul bene comune.
Pertanto occorre distinguere attentamente:
spese per riparare il bene comune
seguono il criterio condominiale applicabile;
risarcimento dei danni subiti dall’appartamento
segue invece le regole della responsabilità civile.
Le due poste non devono essere confuse.
E se il danno è stato provocato dal singolo condomino?
Il condominio non è necessariamente responsabile di tutto ciò che accade materialmente a una parte comune.
Può verificarsi, ad esempio, che un condomino:
- modifichi abusivamente il pluviale;
- colleghi uno scarico non autorizzato;
- provochi l’ostruzione;
- danneggi la tubazione durante lavori privati;
- impedisca l’accesso necessario alla manutenzione;
- rimuova un elemento indispensabile al corretto deflusso.
In simili situazioni può sorgere una responsabilità personale del singolo condomino.
Qualora il suo comportamento abbia concorso insieme a un difetto di manutenzione condominiale, potrà essere necessario accertare il peso causale delle diverse condotte.
Il pluviale installato sul balcone è condominiale?
La presenza del pluviale sulla facciata o in corrispondenza di un balcone privato non consente di stabilirne automaticamente la proprietà.
La domanda corretta è:
a cosa serve il pluviale?
Se raccoglie e scarica le acque del tetto o di altre superfici comuni, la sua funzione è normalmente condominiale.
Se invece costituisce un impianto autonomo destinato esclusivamente a una struttura privata, dovrà essere valutata la concreta configurazione.
Grondaia del balcone: chi paga?
Anche per le gronde occorre valutare la funzione.
La giurisprudenza ha recentemente ribadito che gronde e sottogronde che svolgano la funzione di proteggere la facciata comune dalle acque meteoriche devono essere considerate nell’ambito delle parti poste nell’interesse comune dell’edificio, con conseguente applicazione del criterio millesimale generale.
Non è quindi sufficiente affermare che la gronda si trovi “sotto un balcone” per attribuire automaticamente tutta la spesa al proprietario del balcone.
Pluviale rotto dentro un giardino privato: chi paga?
Anche questo è un caso molto frequente.
Supponiamo che il tratto inferiore del pluviale attraversi il giardino del proprietario del piano terra.
Se quel tubo costituisce la prosecuzione del sistema comune di raccolta delle acque meteoriche, il fatto che si trovi materialmente nel giardino non determina automaticamente la sua proprietà esclusiva.
Se il guasto riguarda il bene comune, la spesa può restare condominiale.
La giurisprudenza ha espressamente escluso che la semplice collocazione di tratti delle condutture pluviali all’interno o in corrispondenza di spazi privati sia sufficiente, quando il manufatto continua a svolgere la propria funzione generale di protezione dell’edificio.
Il proprietario deve permettere l’accesso al pluviale?
Se un tratto comune del pluviale si trova all’interno di una proprietà esclusiva e per ripararlo è indispensabile entrare nell’appartamento, nel terrazzo o nel giardino del singolo, quest’ultimo non può sempre opporre un rifiuto assoluto.
Quando l’accesso è effettivamente necessario per riparare un’opera comune trovano applicazione i principi che impongono al proprietario di consentire il passaggio nei limiti della necessità.
Il condominio deve comunque:
- limitare l’intervento allo stretto necessario;
- evitare danni inutili;
- ripristinare quanto eventualmente rimosso o danneggiato;
- concordare, quando possibile, modalità e tempi ragionevoli.
Il proprietario può chiudere o spostare un pluviale condominiale?
Non può intervenire arbitrariamente sul bene comune.
Il singolo condomino può utilizzare le parti comuni nei limiti stabiliti dalla legge, ma non può alterarne la destinazione o impedire agli altri partecipanti di trarne utilità.
Spostare, restringere, deviare o eliminare un pluviale comune può produrre conseguenze molto rilevanti, soprattutto se viene modificato il corretto deflusso delle acque meteoriche.
Prima di intervenire è quindi necessario verificare:
- natura del bene;
- progetto dell’opera;
- effetti sulla facciata;
- capacità di smaltimento;
- sicurezza;
- eventuali autorizzazioni necessarie.
Chi paga il rifacimento completo del pluviale?
Se il pluviale è condominiale e deve essere integralmente sostituito per vetustà, corrosione o deterioramento, la spesa costituisce normalmente manutenzione della parte comune.
La ripartizione seguirà quindi, di regola:
i millesimi generali di proprietà.
Il criterio non cambia necessariamente perché si tratti di manutenzione:
- ordinaria;
- straordinaria.
Ciò che conta è la natura del bene e il criterio legale applicabile.
Serve una delibera assembleare?
Gli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti comuni sono normalmente sottoposti alla deliberazione dell’assemblea.
L’amministratore può tuttavia disporre interventi straordinari urgenti quando sia necessario evitare un danno imminente o un aggravamento della situazione, riferendone poi alla prima assemblea.
Una grave rottura del pluviale durante un temporale, con acqua che si riversa negli appartamenti o sulla facciata, può rendere necessarie misure immediate.
Chi paga la videoispezione o la ricerca della perdita?
Le spese necessarie per individuare il guasto devono essere ricondotte alla causa e al bene interessato.
Se l’accertamento riguarda un pluviale comune ed è necessario per verificarne lo stato, il relativo costo è normalmente collegato alla gestione della parte comune.
Qualora emerga successivamente che il problema è stato provocato da una tubazione esclusivamente privata o dalla condotta di un singolo, potranno essere valutate le conseguenze relative alla definitiva imputazione dei costi.
L’assicurazione del condominio copre i danni da pluviale?
Dipende dal contratto.
Molti condomini hanno una polizza globale fabbricati che può comprendere determinate ipotesi di:
- danni da acqua;
- rottura accidentale di tubazioni;
- ricerca del guasto;
- responsabilità civile;
- danni a terzi.
Non tutte le polizze, tuttavia, presentano le stesse coperture.
Possono essere previste:
- franchigie;
- scoperti;
- esclusioni;
- limiti di indennizzo;
- esclusioni per mancata manutenzione;
- differenze tra acque meteoriche e acqua proveniente dagli impianti.
È quindi necessario leggere concretamente le condizioni contrattuali.
La presenza dell’assicurazione non elimina, in ogni caso, gli obblighi di manutenzione del condominio.
Danni da pluviale: cosa deve fare il condomino?
Quando compaiono infiltrazioni presumibilmente provenienti da un pluviale comune è opportuno agire tempestivamente.
Il condomino dovrebbe:
- fotografare il danno;
- effettuare video;
- comunicare immediatamente il problema all’amministratore;
- indicare la presenza di acqua o umidità;
- chiedere un sopralluogo;
- evitare, per quanto possibile, l’aggravamento del danno;
- conservare preventivi e fatture;
- richiedere l’intervento dell’assicurazione, se esistente;
- valutare un accertamento tecnico quando la causa sia contestata.
Una comunicazione scritta è generalmente preferibile perché consente di documentare la tempestività della segnalazione.
È necessario fare una perizia?
Non sempre, ma nelle controversie più complesse è spesso determinante.
Una relazione tecnica può chiarire:
- origine dell’acqua;
- stato del pluviale;
- presenza di ostruzioni;
- rotture;
- corrosione;
- insufficienza della sezione;
- difetti di raccordo;
- condizioni della gronda;
- problemi dell’impermeabilizzazione;
- eventuali concause;
- lavori necessari;
- costo dei ripristini.
Il semplice fatto che l’umidità compaia accanto al pluviale non dimostra automaticamente che quest’ultimo sia responsabile.
Chi deve provare che il danno deriva dal pluviale?
Il proprietario che richiede il risarcimento deve dimostrare l’esistenza del danno e il collegamento causale con la cosa in custodia.
Per questo motivo sono particolarmente importanti:
- fotografie;
- relazioni tecniche;
- sopralluoghi;
- verbali;
- comunicazioni all’amministratore;
- eventuali dichiarazioni dell’impresa;
- accertamenti del perito assicurativo;
- consulenza tecnica.
Una volta accertata l’origine condominiale del problema, entreranno in gioco le regole sulla responsabilità del custode.
Il condominio può addebitare tutta la spesa a un solo condomino?
Non senza un valido titolo.
Se il pluviale è comune, l’assemblea non può semplicemente decidere a maggioranza:
“siccome il tubo passa nel giardino del condomino del piano terra, pagherà tutto lui”.
La ripartizione delle spese deve rispettare i criteri previsti dalla legge.
La giurisprudenza è costante nel ritenere che l’assemblea non possa modificare arbitrariamente i criteri legali di ripartizione delle spese, salvo che vi sia una valida convenzione adottata con il consenso necessario.
L’assemblea può modificare il criterio di ripartizione?
Occorre distinguere tra:
applicazione concreta del criterio previsto dalla legge
e
modifica generale del criterio legale.
L’assemblea può naturalmente approvare il riparto della singola spesa applicando il criterio corretto.
Non può invece, con una semplice maggioranza, inventare stabilmente un criterio differente rispetto a quello previsto dal Codice civile.
Una diversa convenzione sulla ripartizione delle spese richiede un consenso idoneo a incidere sui diritti e sugli obblighi dei condomini.
Regolamento condominiale e spese dei pluviali
Prima di stabilire definitivamente chi debba pagare è opportuno verificare anche il regolamento condominiale.
Un regolamento di natura contrattuale può infatti contenere criteri convenzionali di ripartizione delle spese diversi da quelli ordinariamente previsti dal Codice civile.
È necessario però che la deroga sia effettivamente valida e formulata in termini sufficientemente chiari.
Una semplice prassi utilizzata dall’amministratore negli anni precedenti non equivale automaticamente a una convenzione idonea a modificare i criteri legali.
Giurisprudenza sui pluviali condominiali
La giurisprudenza ha elaborato alcuni principi particolarmente importanti.
Pluviali, canali di scarico e manufatti contro le infiltrazioni sono normalmente comuni
Secondo l’orientamento giurisprudenziale consolidato, le opere destinate a preservare l’edificio dalle precipitazioni atmosferiche e dalle infiltrazioni d’acqua devono essere considerate parti comuni quando svolgono una funzione al servizio del fabbricato nel suo complesso.
La natura comune deriva soprattutto dalla funzione oggettiva del manufatto.
La collocazione nella proprietà esclusiva non basta a rendere privato il pluviale
Il fatto che un tratto della tubazione passi in un giardino, su una terrazza o accanto a un balcone appartenente a un singolo condomino non comporta automaticamente che quel tratto sia privato.
Bisogna verificare la sua destinazione funzionale.
Le spese seguono normalmente i millesimi generali
La giurisprudenza riconduce le spese necessarie alla conservazione dei manufatti destinati alla protezione dell’edificio dalle acque meteoriche al criterio proporzionale previsto dall’art. 1123, primo comma, c.c.
Ne deriva che, di regola, la ripartizione viene effettuata secondo i millesimi generali di proprietà.
Il mancato utilizzo diretto non esclude l’obbligo di contribuire
Il condomino non può sottrarsi alla spesa semplicemente sostenendo di non utilizzare materialmente il pluviale.
La funzione del manufatto è quella di proteggere l’edificio e non quella di fornire un servizio personale a un singolo proprietario.
Il condominio risponde dell’omessa manutenzione
Quando una colonna di scarico delle acque meteoriche appartenente al condominio provoca infiltrazioni a causa del proprio stato di degrado o dell’omessa manutenzione, il condominio può essere chiamato a rispondere dei danni quale custode della parte comune.
Occorre sempre individuare la causa dell’infiltrazione
La presenza contemporanea di terrazza, impermeabilizzazione, bocchettone e pluviale impone di accertare quale componente abbia effettivamente determinato il danno.
Non è corretto attribuire automaticamente l’intera responsabilità al condominio o al proprietario della terrazza senza ricostruire tecnicamente la dinamica dell’infiltrazione.
Può esistere un concorso di responsabilità
Se il danno è stato determinato contemporaneamente da una cattiva manutenzione del pluviale comune e dal comportamento del proprietario di una superficie privata, possono emergere responsabilità concorrenti.
La ripartizione dovrà essere effettuata sulla base delle cause concretamente accertate.
Esempi pratici
Il pluviale del tetto perde dentro un appartamento
Se si tratta della tubazione che serve il tetto comune, la manutenzione è normalmente condominiale. Se dalla perdita derivano danni all’appartamento, potrà configurarsi una responsabilità del condominio.
Il pluviale è ostruito dalle foglie
Se l’accumulo è conseguenza della normale esposizione dell’impianto, pulizia e disostruzione sono normalmente a carico del condominio.
Il condomino ha gettato materiale nel pluviale
Se viene dimostrato che l’ostruzione deriva dalla condotta del singolo, quest’ultimo può essere chiamato a rispondere delle conseguenze.
Il tubo passa nel giardino del piano terra
La sola ubicazione nel giardino non lo rende automaticamente privato. Bisogna verificare la funzione svolta.
La gronda protegge l’intera facciata
La sua funzione è comune e la relativa spesa viene normalmente ripartita secondo i millesimi generali.
Il pluviale serve soltanto una palazzina di un complesso
Può essere necessario valutare l’applicazione delle regole sul condominio parziale e limitare la spesa ai proprietari della porzione effettivamente servita.
Domande frequenti sui pluviali condominiali
I pluviali sono condominiali?
Generalmente sì quando raccolgono e convogliano le acque meteoriche provenienti dal tetto, dalle coperture o da altre parti comuni e svolgono una funzione di protezione dell’edificio.
Chi paga la pulizia del pluviale?
Se il pluviale è comune, la spesa è normalmente condominiale e viene ripartita secondo il criterio applicabile, generalmente i millesimi di proprietà.
Chi paga un pluviale rotto?
Se è comune, il condominio. Se è esclusivamente privato o è stato danneggiato da un singolo proprietario, la situazione deve essere valutata diversamente.
Il proprietario del piano terra deve pagare?
Generalmente sì quando il pluviale protegge l’edificio nel suo complesso.
Se il pluviale passa nel mio balcone devo pagarlo solo io?
No. La collocazione fisica non determina automaticamente la proprietà. È necessario verificare la funzione del tubo.
Chi paga i danni provocati dal pluviale?
Se il danno deriva da un pluviale comune e sussistono i presupposti della responsabilità da custodia, può risponderne il condominio.
Il temporale esclude la responsabilità del condominio?
Non automaticamente. Soltanto un evento concretamente idoneo a integrare il caso fortuito può interrompere il rapporto causale. Occorre valutare anche lo stato di manutenzione del sistema.
Chi paga se il pluviale è intasato?
Se l’ostruzione deriva dalla normale necessità di manutenzione, paga il condominio. Se è stata provocata dal comportamento dimostrato di un singolo, quest’ultimo può essere chiamato a rispondere.
Posso chiedere il risarcimento per muffa e infiltrazioni?
Sì, quando venga dimostrato il collegamento tra il malfunzionamento del pluviale e i danni subiti.
L’assicurazione condominiale paga?
Dipende dalle condizioni della polizza globale fabbricati e dalle eventuali esclusioni, franchigie e massimali.
Conclusioni
Stabilire chi paga la manutenzione e i danni provocati dai pluviali condominiali richiede innanzitutto di determinare la natura e la funzione del manufatto.
Quando il pluviale raccoglie le acque meteoriche provenienti dal tetto, dalla copertura o da altre parti comuni e protegge l’edificio dalle infiltrazioni, esso deve normalmente essere considerato parte comune del condominio.
Ne consegue, in linea generale, che:
- la pulizia è condominiale;
- la manutenzione è condominiale;
- la riparazione è condominiale;
- la sostituzione è condominiale;
- le spese vengono normalmente ripartite secondo i millesimi generali;
- il condominio può rispondere dei danni derivanti dalla mancata manutenzione.
La semplice collocazione della tubazione in prossimità di un balcone, terrazzo, appartamento o giardino privato non è sufficiente per attribuirne automaticamente la proprietà al singolo.
Occorre verificare la destinazione funzionale del sistema.
La situazione cambia quando il manufatto sia realmente destinato esclusivamente a una proprietà individuale oppure quando il danno sia stato provocato dal comportamento del singolo condomino.
Particolare attenzione è richiesta, inoltre, quando l’infiltrazione coinvolga contemporaneamente lastrico solare, impermeabilizzazione, bocchettone, gronda e pluviale: in tali casi è essenziale accertare tecnicamente quale componente abbia provocato il fenomeno.
In caso di controversia è quindi opportuno esaminare:
- titolo di proprietà;
- regolamento condominiale;
- conformazione dell’edificio;
- funzione del pluviale;
- provenienza delle acque;
- stato di manutenzione;
- causa dell’ostruzione o della rottura;
- eventuali lavori eseguiti dai singoli;
- relazione tecnica;
- criterio utilizzato dall’assemblea per ripartire la spesa.
Soltanto attraverso questa ricostruzione è possibile stabilire correttamente chi debba sostenere la manutenzione del pluviale e chi sia responsabile dei danni da infiltrazione.
Studio Legale Guarnera
Avv. Davide Guarnera
Studio Legale Guarnera – Palermo
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