L’autoconvocazione dell’assemblea condominiale è uno strumento per superare l’inerzia dell’amministratore. Non consente però di riunirsi informalmente e considerare vincolanti tutte le decisioni: occorrono i presupposti dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile e una convocazione regolare.
Il punto di partenza è distinguere un edificio privo di amministratore da un condominio nel quale l’amministratore esiste ma non dà seguito alla richiesta. Cambiano i soggetti che possono prendere l’iniziativa e i passaggi da documentare.
Due condomini e almeno un sesto del valore
Quando l’amministratore è in carica, la richiesta di assemblea straordinaria deve provenire da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Servono entrambe le condizioni. Un proprietario con molti appartamenti non diventa, per questo solo fatto, due condomini.
La richiesta dovrebbe identificare i sottoscrittori, le unità interessate e gli argomenti da trattare. È utile inviarla con modalità che permettano di provare contenuto e ricezione. Una discussione nella chat, priva di una richiesta riconoscibile, rende più difficile dimostrare quando sia iniziato il termine.
Dieci giorni: che cosa deve accadere
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condomini richiedenti possono provvedere direttamente alla convocazione. Non significa che l’assemblea debba necessariamente svolgersi entro dieci giorni: va distinta l’attività di convocazione dalla data della riunione.
Prima di inviare un secondo avviso è opportuno verificare se l’amministratore abbia già convocato l’assemblea e con quale ordine del giorno. Due convocazioni concorrenti possono creare confusione senza risolvere il problema originario. Se l’amministratore manca, invece, l’articolo 66 consente l’iniziativa di ciascun condomino.
Come preparare un avviso utilizzabile
L’avviso deve raggiungere tutti gli aventi diritto e indicare argomenti specifici, luogo, giorno e ora. La norma prevede raccomandata, PEC, fax o consegna a mano; la comunicazione deve avvenire almeno cinque giorni prima della prima convocazione. La seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare della prima.
Non è prudente utilizzare la voce «varie ed eventuali» per nascondere una decisione importante, come la sostituzione dell’amministratore o l’approvazione di lavori. Per una riunione a distanza vanno rispettati anche i presupposti e le indicazioni richiesti per la videoconferenza.
Documenti da conservare
- Richiesta sottoscritta, con prova della ricezione da parte dell’amministratore.
- Elenco degli aventi diritto e riscontro dei millesimi dei richiedenti.
- Avvisi inviati e relative prove di consegna.
- Preventivi e documenti collegati agli argomenti da deliberare.
- Verbale con presenze, deleghe, voti e valori millesimali.
Esempio illustrativo: due proprietari che raggiungono complessivamente un sesto chiedono di discutere un nuovo incarico di amministrazione. Trascorsi inutilmente dieci giorni possono convocare, ma la nomina del professionista richiede comunque la maggioranza prevista dalla legge: il potere di convocare non equivale al potere di decidere da soli.
Si può autoconvocare per qualunque motivo?
È possibile proporre argomenti di competenza assembleare, ma l’iniziativa non sana un ordine del giorno generico, una convocazione incompleta o una delibera che invade diritti individuali. In presenza di contrasti sui destinatari o sulla richiesta iniziale conviene verificare gli atti prima dell’invio, per evitare di ripetere l’intera procedura.
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Riferimenti normativi e fonti
Quadro normativo verificato il 12 ottobre 2026. Informazioni generali: documenti, regolamento e caratteristiche del caso concreto possono incidere sulla valutazione. Gli esempi hanno finalità illustrative.
