L’amministratore condominiale, ai sensi degli artt. 1118 e 1123 c.c. e 63, comma 1, delle disp. att. del c.c., riscuote le quote condominiali nei confronti di ciascuno dei titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari.
Nel caso di un contratto di locazione resta esclusa un’azione diretta nei confronti del conduttore della singola unità immobiliare.
Difatti l’amministratore condominiale agisce nei confronti del proprietario dell’unità immobiliare il quale, ove si tratti di oneri posti a carico del locatario sulla base del rapporto contrattuale fra loro intercorrente, potrà procedere anche ad una procedura di sfratto.
Pertanto, per il recupero delle quote condominiali poste a carico di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, soggetto passivamente legittimato è il vero proprietario di tale unità immobiliare e non anche chi possa apparire tale.
Per quanto riguarda, in particolare, la ripartizione delle spese condominiali inerenti alla casa oggetto di assegnazione, ai sensi dell’art. 337 bis del codice civile, occorre distinguere tra le spese che sono dovute dal coniuge assegnatario dell’immobile e quelle che restano a carico del coniuge proprietario esclusivo dell’immobile.
In ogni caso, qualora il coniuge assegnatario di casa non corrisponde le quote condominiali, il principio enunciato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 16613 del 23 maggio 2022, è che “l’amministratore di condominio ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l’esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino, e cioè dall’effettivo proprietario o titolare di diritto reale sulla singola unità immobiliare, sicché è esclusa un’azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell’unità immobiliare adibita a casa familiare, configurandosi il diritto al godimento della casa familiare come diritto personale di godimento sui generis” di conseguenza tale diritto non rileva ai fini della pretesa dell’amministratore volta a riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell’interesse comune, restando esclusa un’azione diretta nei confronti dell’assegnatario della singola unità immobiliare.
Da tale assunto pertanto la Corte di Cassazione ha confermato che per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità.
Di recente ha aderito a tale orientamento giurisprudenziale anche il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 13632 del 3 settembre 2024.