Chi paga le spese condominiali se un condomino non paga?
La morosità condominiale è uno dei problemi più frequenti nella gestione di un edificio. Quando uno o più condomini non versano le quote dovute, il condominio può trovarsi senza le risorse necessarie per pagare fornitori, utenze, manutenzioni o lavori già deliberati.
La domanda che inevitabilmente si pongono gli altri proprietari è: chi deve pagare le spese condominiali lasciate insolute dal condomino moroso?
La risposta richiede alcune precisazioni. Il debito resta anzitutto a carico del condomino che non ha pagato, ma la mancanza di liquidità può produrre conseguenze anche sulla gestione complessiva del condominio.
Il condomino moroso resta responsabile del proprio debito
La regola di base è semplice: ogni condomino deve contribuire alle spese comuni secondo i criteri previsti dalla legge, dal regolamento e dalle tabelle millesimali.
Se un proprietario non versa le quote dovute, il suo debito non viene automaticamente trasferito agli altri condomini.
Il soggetto obbligato continua a essere il condomino moroso, nei confronti del quale l’amministratore può avviare le procedure per il recupero delle somme.
La morosità può riguardare sia spese ordinarie, come pulizia, manutenzione, assicurazione e utenze comuni, sia spese straordinarie deliberate dall’assemblea.
Cosa deve fare l’amministratore quando un condomino non paga?
L’amministratore ha il compito di riscuotere i contributi necessari alla gestione del condominio.
L’articolo 1129 del codice civile prevede, salvo espressa dispensa dell’assemblea, che l’amministratore si attivi per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
In presenza di uno stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile consente inoltre all’amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza necessità di una preventiva autorizzazione assembleare.
Questo strumento consente al condominio di procedere più rapidamente nei confronti del proprietario moroso.
Gli altri condomini devono anticipare le quote del moroso?
Non esiste una regola generale secondo cui gli altri condomini siano automaticamente tenuti a pagare al posto del moroso.
Tuttavia può verificarsi un problema pratico: se il condomino non paga e il condominio non dispone di sufficiente liquidità, possono mancare i fondi necessari per sostenere le spese comuni.
In queste situazioni l’assemblea può essere chiamata a valutare soluzioni temporanee, ad esempio la costituzione di un fondo o l’anticipazione di determinate somme, soprattutto quando occorre evitare la sospensione di servizi essenziali o il mancato pagamento dei fornitori.
È importante distinguere, quindi, tra:
debito personale del moroso, che resta a suo carico;
e
necessità finanziaria del condominio, che può richiedere temporaneamente l’intervento degli altri proprietari.
L’eventuale anticipazione non cancella il credito nei confronti del condomino inadempiente.
Il creditore del condominio può rivolgersi agli altri condomini?
Un’altra questione riguarda i rapporti tra il condominio e i suoi fornitori.
L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che i creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se non dopo aver preventivamente escusso i condomini morosi.
Inoltre l’amministratore è tenuto, quando richiesto dal creditore, a comunicare i dati dei condomini morosi.
Si tratta quindi di una forma di tutela per i proprietari che hanno regolarmente versato le proprie quote.
Cosa succede dopo il decreto ingiuntivo?
Se il condomino continua a non pagare, il condominio può procedere con l’esecuzione forzata.
A seconda della situazione patrimoniale del debitore, possono essere intraprese iniziative quali:
- pignoramento del conto corrente;
- pignoramento dello stipendio o della pensione nei limiti consentiti;
- pignoramento di crediti verso terzi;
- pignoramento immobiliare.
Il mancato pagamento delle spese condominiali può quindi avere conseguenze rilevanti sul patrimonio del condomino moroso.
L’amministratore può sospendere alcuni servizi?
L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che, in caso di mora protratta per un semestre, l’amministratore possa sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Questa possibilità deve tuttavia essere valutata con particolare cautela.
Quando il servizio coinvolge esigenze fondamentali della persona, come in alcuni casi acqua o riscaldamento, la questione può essere più delicata e la giurisprudenza non è sempre uniforme. Non è quindi corretto affermare che l’amministratore possa indiscriminatamente “staccare le utenze” al condomino moroso.
E se l’appartamento è affittato?
Quando l’immobile è concesso in locazione occorre distinguere tra i rapporti interni proprietario-conduttore e quelli con il condominio.
Il contratto di locazione può prevedere che determinate spese condominiali siano a carico dell’inquilino.
Tuttavia, nei confronti del condominio il soggetto obbligato resta il proprietario dell’unità immobiliare.
Se l’inquilino non versa gli oneri a suo carico, l’amministratore non può normalmente sostituire il proprietario con il conduttore quale debitore del condominio. Sarà il proprietario a dover pagare e, successivamente, a rivalersi sull’inquilino secondo il contratto e la disciplina delle locazioni.
E se l’immobile viene venduto?
In caso di compravendita, occorre considerare anche l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Chi acquista un’unità immobiliare può essere obbligato in solido con il precedente proprietario per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, secondo la disciplina applicabile.
Questo è uno dei motivi per cui, prima dell’acquisto di un appartamento in condominio, è opportuno verificare attentamente la situazione dei pagamenti e richiedere la documentazione relativa alle eventuali morosità.
Cosa possono fare i condomini in regola?
I condomini che hanno regolarmente pagato le proprie quote dovrebbero verificare che l’amministratore stia effettivamente procedendo al recupero dei crediti.
È utile controllare:
- il rendiconto condominiale;
- l’elenco delle morosità;
- lo stato delle procedure di recupero;
- l’esistenza di decreti ingiuntivi;
- eventuali fondi costituiti per esigenze temporanee di cassa;
- la situazione del conto corrente condominiale.
La presenza di una morosità significativa non dovrebbe essere semplicemente rinviata da un esercizio all’altro senza una concreta attività di recupero.
Morosità condominiale e responsabilità dell’amministratore
L’amministratore deve adottare un comportamento diligente nella riscossione delle quote.
Un accumulo incontrollato di crediti può provocare difficoltà finanziarie, ritardi nei pagamenti ai fornitori e problemi nella gestione ordinaria dell’edificio.
Per questo motivo è importante che la situazione dei morosi sia costantemente monitorata e che le procedure di recupero vengano attivate nei tempi previsti.
L’assemblea deve inoltre essere informata in modo chiaro sulla situazione economica e sulle iniziative intraprese.
Conclusioni
Quando un condomino non paga le spese condominiali, il debito resta innanzitutto a suo carico.
Gli altri condomini non diventano automaticamente debitori della sua quota, anche se, in presenza di problemi di liquidità, il condominio può dover adottare misure temporanee per continuare a pagare servizi e fornitori.
La corretta gestione della morosità richiede quindi due attività parallele: da una parte il recupero tempestivo delle somme nei confronti del proprietario inadempiente; dall’altra la tutela della continuità economica del condominio.
Una gestione trasparente e tempestiva dei crediti riduce il rischio che l’inadempimento di pochi proprietari finisca per gravare sull’intera collettività condominiale.
Studio Legale Guarnera
Avv. Davide Guarnera
Studio Legale Guarnera – Palermo
Assistenza e consulenza in materia di diritto condominiale, impugnazione delle deliberazioni assembleari, infiltrazioni, danni provenienti dalle parti comuni, ripartizione delle spese condominiali e responsabilità dell’amministratore e del condominio.
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