Introduzione
Gli affitti brevi in condominio sono sempre consentiti oppure l’assemblea può vietarli? Il regolamento condominiale può impedire a un proprietario di affittare il proprio appartamento ai turisti? Un divieto di “affittacamere”, “pensione” o “attività alberghiera” comprende automaticamente anche le locazioni turistiche? E una delibera approvata dalla maggioranza dei condomini può impedire l’utilizzo dell’appartamento tramite Airbnb o altre piattaforme?
Si tratta di questioni sempre più frequenti nei condomini italiani, soprattutto nelle città turistiche e nei centri storici, dove la diffusione delle locazioni brevi e turistiche ha determinato un aumento dei contrasti tra proprietari che intendono utilizzare economicamente i propri immobili e condomini che lamentano problemi di sicurezza, rumore, continuo avvicendamento degli ospiti e maggiore utilizzo delle parti comuni.
Il principio da cui partire è il seguente:
gli affitti brevi non sono vietati, di per sé, all’interno di un condominio.
Il proprietario può normalmente concedere in locazione il proprio appartamento anche per periodi molto brevi, senza dover ottenere l’autorizzazione dell’assemblea o dell’amministratore.
Il diritto di locare l’immobile costituisce infatti una delle normali facoltà connesse al diritto di proprietà.
Tuttavia, gli affitti brevi possono essere vietati o limitati quando esiste un regolamento condominiale di natura contrattuale contenente una clausola sufficientemente chiara, valida e opponibile al proprietario, oppure quando l’attività concretamente esercitata viola specifiche disposizioni di legge, norme amministrative o altri obblighi applicabili.
La questione deve quindi essere affrontata distinguendo tra:
- regolamento condominiale assembleare;
- regolamento condominiale contrattuale;
- divieto espresso di locazioni brevi;
- divieto di attività ricettive;
- semplice locazione turistica;
- attività di affittacamere o B&B;
- delibera assembleare che tenta di introdurre successivamente un divieto;
- comportamenti degli ospiti contrari al regolamento;
- normativa pubblicistica sulle locazioni turistiche.
La distinzione è fondamentale perché non tutto ciò che può essere regolamentato dall’assemblea può anche essere vietato dalla maggioranza.
Affitti brevi in condominio: sono consentiti?
In linea generale, sì.
Il proprietario di un appartamento può godere e disporre del proprio bene, compresa la possibilità di concederlo in locazione.
La durata del contratto, da sola, non modifica questo principio.
Un appartamento può pertanto essere locato:
- per diversi anni;
- per alcuni mesi;
- per alcune settimane;
- per pochi giorni;
purché vengano rispettate le norme applicabili.
Dal punto di vista fiscale, la disciplina delle locazioni brevi riguarda i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni stipulati, ricorrendone gli altri requisiti, da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa.
Il limite dei trenta giorni rileva quindi per la specifica disciplina delle locazioni brevi, ma dal punto di vista condominiale la questione principale è diversa:
il regolamento limita oppure no il diritto del proprietario di concedere l’immobile in godimento per periodi brevi?
Serve il permesso del condominio per fare affitti brevi?
In linea generale, no.
Il proprietario non deve chiedere all’assemblea condominiale il permesso di stipulare un contratto di locazione riguardante il proprio appartamento.
L’assemblea gestisce principalmente:
- beni comuni;
- servizi comuni;
- manutenzione dell’edificio;
- spese;
- amministrazione condominiale.
Non dispone invece di un generale potere autorizzatorio sulle modalità di godimento delle proprietà esclusive.
Pertanto, in assenza di una specifica limitazione validamente costituita, il proprietario non deve sottoporre al voto dell’assemblea la decisione di utilizzare l’appartamento per locazioni di breve durata.
L’amministratore può vietare gli affitti brevi?
Neppure l’amministratore dispone autonomamente di questo potere.
L’amministratore deve:
- far rispettare il regolamento;
- eseguire le deliberazioni assembleari legittimamente adottate;
- tutelare le parti comuni;
- intervenire contro eventuali violazioni.
Non può, tuttavia, creare nuovi divieti.
Se l’amministratore comunica a un proprietario che gli affitti brevi sarebbero vietati, occorre quindi chiedersi:
qual è la norma o la clausola contrattuale sulla quale si fonda il divieto?
La semplice contrarietà dell’amministratore o di alcuni condomini non costituisce una fonte giuridica sufficiente.
L’assemblea può vietare gli affitti brevi a maggioranza?
Questa è una delle questioni più importanti.
La risposta, in linea generale, è no.
L’assemblea non può utilizzare una normale deliberazione a maggioranza per introdurre ex novo un divieto che comprima in maniera sostanziale il diritto del proprietario di utilizzare o concedere in locazione il proprio appartamento.
L’articolo 1138 del Codice civile stabilisce infatti che le norme del regolamento non possono menomare i diritti dei singoli condomini risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.
Una cosa è disciplinare l’utilizzo delle parti comuni.
Altra cosa è stabilire:
“Da oggi nessun proprietario potrà più affittare il proprio appartamento per meno di trenta giorni”.
Una clausola di questo tipo incide direttamente sulle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva.
La giurisprudenza ha costantemente riconosciuto che le limitazioni convenzionali alla destinazione e all’utilizzazione delle proprietà individuali devono trovare fondamento in un titolo negoziale idoneo e non possono essere introdotte unilateralmente dalla maggioranza.
Regolamento assembleare e regolamento contrattuale: la differenza è decisiva
Per stabilire se gli affitti brevi siano vietati occorre innanzitutto capire quale tipo di regolamento condominiale esista nell’edificio.
Regolamento assembleare
È il regolamento approvato dall’assemblea con le maggioranze previste dal Codice civile.
Può disciplinare, tra l’altro:
- uso delle parti comuni;
- amministrazione;
- funzionamento dei servizi;
- tutela del decoro;
- comportamento all’interno degli spazi condominiali;
- modalità di utilizzo dell’ascensore;
- conferimento dei rifiuti;
- orari di silenzio.
Un regolamento puramente assembleare non può però, mediante una semplice maggioranza, comprimere le facoltà essenziali inerenti alla proprietà esclusiva.
Regolamento contrattuale
Il regolamento contrattuale può invece contenere limitazioni più incisive.
Si tratta, ad esempio, del regolamento predisposto dall’originario costruttore o unico proprietario e accettato dagli acquirenti nei relativi titoli, oppure di clausole successivamente accettate con il consenso necessario da tutti i soggetti interessati.
Le clausole convenzionali possono limitare anche la destinazione delle singole unità immobiliari.
È proprio in questo ambito che può collocarsi un valido divieto di affitti brevi.
Quando il regolamento condominiale può vietare gli affitti brevi?
Il regolamento può vietare gli affitti brevi quando la limitazione presenta i necessari requisiti.
In particolare, occorre verificare:
- natura contrattuale della clausola;
- chiarezza del divieto;
- validità della limitazione;
- opponibilità al proprietario interessato;
- corrispondenza tra attività vietata e attività effettivamente esercitata.
Non basta quindi trovare nel regolamento una frase genericamente riferita alle attività commerciali o al disturbo degli altri residenti.
Una clausola che limita l’esercizio del diritto di proprietà deve essere analizzata con particolare rigore.
Il regolamento può vietare espressamente le “locazioni brevi”?
Sì.
Il caso più semplice è quello nel quale un regolamento contrattuale stabilisca espressamente, ad esempio, che le unità immobiliari non possono essere destinate a:
- locazioni brevi;
- locazioni turistiche;
- soggiorni temporanei inferiori a una determinata durata;
- case vacanze;
- determinate forme di ospitalità turistica.
In presenza di una clausola di questo genere, validamente costituita e opponibile al proprietario, il divieto può risultare efficace.
La questione non riguarda più l’interpretazione estensiva di una clausola generica: il regolamento ha espressamente disciplinato la specifica modalità di utilizzo dell’appartamento.
Il regolamento può imporre una durata minima della locazione?
Anche una clausola che stabilisca, ad esempio, che gli appartamenti non possano essere concessi in locazione per periodi inferiori a tre, sei o dodici mesi costituisce una limitazione della facoltà di godimento della proprietà.
Per essere efficace deve quindi possedere la natura negoziale richiesta per incidere sui diritti individuali.
Una semplice deliberazione dell’assemblea non può normalmente introdurre, a maggioranza, una durata minima obbligatoria per i contratti relativi agli appartamenti di proprietà esclusiva.
Se il regolamento vieta “alberghi e pensioni”, sono vietati anche gli affitti brevi?
Non automaticamente.
È uno dei problemi più frequenti perché numerosi regolamenti condominiali risalgono a decenni nei quali non esistevano piattaforme digitali come Airbnb, Booking o servizi analoghi.
Si trovano quindi frequentemente clausole che vietano di destinare gli appartamenti a:
- alberghi;
- pensioni;
- locande;
- affittacamere;
- attività industriali;
- attività commerciali;
- attività rumorose;
- usi contrari al decoro.
Il problema consiste nello stabilire se tali divieti possano essere applicati anche alla mera locazione breve per finalità turistica.
La risposta non può essere automatica.
La giurisprudenza richiede particolare rigore nell’interpretazione delle clausole limitative della proprietà.
Una restrizione non dovrebbe essere estesa analogicamente a un’attività differente da quella effettivamente indicata, salvo che il contenuto complessivo della clausola permetta chiaramente di ricomprenderla.
Locazione breve e attività alberghiera non sono la stessa cosa
La locazione breve consiste essenzialmente nella concessione temporanea dell’immobile in godimento.
L’attività alberghiera implica invece una struttura organizzata e una serie di servizi caratteristici dell’ospitalità professionale.
La breve durata della permanenza non è sufficiente, da sola, per trasformare una locazione in attività alberghiera.
Pertanto, una clausola che vieti soltanto l’“uso alberghiero” non può essere automaticamente applicata a qualsiasi contratto di locazione di pochi giorni senza analizzare:
- contenuto del regolamento;
- servizi offerti;
- organizzazione dell’attività;
- normativa territoriale applicabile;
- concreta modalità di gestione.
Il divieto di “affittacamere” comprende gli affitti brevi?
Anche in questo caso, non necessariamente.
L’attività di affittacamere presenta una propria disciplina e caratteristiche che non coincidono automaticamente con la mera locazione immobiliare.
La giurisprudenza ha più volte sottolineato che le clausole limitative del diritto di proprietà devono essere interpretate secondo il loro effettivo contenuto.
Non è quindi corretto procedere attraverso equivalenze automatiche:
affittacamere = Airbnb = locazione turistica = B&B.
La piattaforma utilizzata per trovare l’ospite non determina la qualificazione giuridica dell’attività.
Un appartamento pubblicizzato su Airbnb può essere utilizzato nell’ambito di una pura locazione turistica oppure nell’ambito di un’attività ricettiva disciplinata diversamente.
Airbnb è vietabile dal condominio?
“Airbnb” è una piattaforma e non una categoria giuridica.
La domanda corretta non è quindi:
“Il regolamento vieta Airbnb?”
ma:
“Quale attività viene realmente esercitata nell’appartamento e quella specifica attività è vietata dal regolamento?”
Il proprietario potrebbe utilizzare Airbnb per offrire una semplice locazione turistica.
Un altro soggetto potrebbe utilizzare la stessa piattaforma per pubblicizzare un’attività ricettiva.
Le due situazioni devono essere esaminate separatamente.
Le clausole che limitano la proprietà devono essere chiare
La giurisprudenza considera con particolare rigore le clausole che limitano le facoltà normalmente inerenti alla proprietà individuale.
La ragione è evidente.
Il diritto del proprietario di utilizzare, godere e concedere in locazione il proprio immobile non può essere limitato attraverso formule ambigue dalle quali non sia possibile comprendere con sufficiente precisione quale attività sia proibita.
Il principio elaborato dalla giurisprudenza è che divieti e limiti devono risultare chiaramente dal titolo.
La limitazione può essere formulata:
- attraverso l’elencazione delle attività vietate;
- oppure attraverso la precisa individuazione dei pregiudizi che si intende evitare.
In entrambi i casi, però, la compressione del diritto individuale deve risultare sufficientemente determinabile.
Un generico richiamo alla “tranquillità del condominio” basta per vietare gli affitti brevi?
Non sempre.
Una clausola che vieti comportamenti effettivamente lesivi della tranquillità condominiale può certamente essere fatta rispettare.
Ma occorre distinguere:
vietare un determinato comportamento
da
vietare in assoluto una modalità di utilizzazione dell’appartamento.
Se gli ospiti fanno rumore durante la notte, il condominio può intervenire contro il rumore.
Non consegue necessariamente che qualsiasi futura locazione breve debba essere vietata, indipendentemente dal comportamento degli ospiti.
La valutazione dipende comunque dalla formulazione concreta della clausola contrattuale.
La Cassazione e i limiti alle destinazioni degli appartamenti
La giurisprudenza di legittimità qualifica le clausole convenzionali che pongono limiti alle destinazioni delle proprietà esclusive come restrizioni particolarmente incisive, tradizionalmente ricondotte alla categoria delle servitù reciproche o atipiche.
Questo inquadramento ha conseguenze importanti.
Significa che il divieto non è una semplice regola organizzativa interna al condominio, ma può rappresentare un vero e proprio peso incidente sulla proprietà immobiliare.
Ne derivano importanti conseguenze in tema di:
- costituzione del vincolo;
- interpretazione;
- opponibilità ai successivi acquirenti;
- trascrizione;
- soggetti che devono partecipare al giudizio.
La più recente giurisprudenza ha inoltre confermato che, quando il condominio agisce giudizialmente per far cessare un uso dell’appartamento ritenuto contrario a una simile clausola, la controversia può investire direttamente l’esistenza e l’efficacia del vincolo sulla proprietà.
Il regolamento è opponibile al nuovo acquirente?
Non sempre.
Si tratta di un aspetto particolarmente delicato.
Le clausole che limitano la destinazione delle proprietà esclusive possono avere natura reale e la loro opponibilità agli acquirenti successivi deve essere verificata secondo le regole applicabili.
La giurisprudenza ha sottolineato che, per l’opponibilità ai terzi acquirenti di limitazioni aventi natura di servitù, assume particolare importanza la trascrizione delle specifiche clausole limitative.
Un generico richiamo alla semplice esistenza del regolamento può non essere sufficiente in ogni situazione.
Devono inoltre essere esaminati:
- rogito di acquisto;
- regolamento allegato o richiamato;
- eventuale espressa accettazione;
- nota di trascrizione;
- provenienza dell’immobile.
Questo controllo è particolarmente importante per chi acquista un appartamento con l’intenzione di destinarlo agli affitti brevi.
Ho comprato casa senza conoscere il divieto: vale comunque?
Non esiste una risposta automatica.
Bisogna verificare come la clausola sia stata costituita e resa opponibile.
Il fatto che il regolamento esista materialmente da molti anni non significa necessariamente che qualsiasi sua limitazione sia automaticamente efficace nei confronti di ogni successivo acquirente.
Al contrario, il semplice fatto che l’acquirente sostenga di non aver letto il regolamento non è sempre sufficiente per escluderne l’efficacia.
È necessario analizzare la documentazione immobiliare.
Il divieto può essere approvato successivamente all’acquisto?
Un proprietario che abbia acquistato l’appartamento senza alcuna limitazione non può normalmente vedersi comprimere il diritto di locazione attraverso una semplice votazione della maggioranza.
Per introdurre successivamente un vincolo di natura contrattuale sulle proprietà esclusive occorre il consenso necessario dei soggetti i cui diritti vengono limitati.
Questo rappresenta uno dei confini più importanti tra:
potere regolamentare dell’assemblea
e
autonomia negoziale dei proprietari.
Unanimità dei presenti significa unanimità del condominio?
No.
Si tratta di un errore frequente.
Immaginiamo un condominio composto da 20 proprietari.
All’assemblea partecipano 15 condomini.
Tutti e 15 votano a favore del divieto di affitti brevi.
Il verbale potrebbe riportare:
“delibera approvata all’unanimità”.
Si tratta però dell’unanimità dei presenti, non necessariamente del consenso di tutti i titolari interessati.
Se la decisione introduce una limitazione negoziale alle proprietà esclusive, la semplice unanimità dei partecipanti alla riunione non sostituisce automaticamente il consenso degli assenti.
Una delibera che vieta gli affitti brevi può essere nulla?
Quando l’assemblea, senza un valido titolo negoziale, introduce a maggioranza una limitazione che incide direttamente e permanentemente sulle facoltà inerenti alle proprietà individuali, può configurarsi un vizio radicale della deliberazione.
La giurisprudenza distingue infatti le semplici irregolarità assembleari dalle decisioni che eccedono completamente le attribuzioni dell’assemblea e incidono sui diritti individuali.
La corretta qualificazione tra:
- nullità;
- annullabilità;
- inefficacia;
deve essere effettuata sulla base del contenuto concreto della deliberazione.
È quindi opportuno far esaminare tempestivamente il verbale quando l’assemblea abbia approvato un divieto di locazioni brevi.
Il proprietario può impugnare il divieto?
Sì, quando ritenga che la deliberazione abbia illegittimamente inciso sui propri diritti.
Prima di agire occorre verificare:
- contenuto della delibera;
- tipo di regolamento;
- eventuale clausola preesistente;
- maggioranze utilizzate;
- natura del diritto inciso;
- qualificazione del vizio.
La distinzione tra nullità e annullabilità è particolarmente importante perché incide sui termini e sulle modalità dell’azione.
Quando gli affitti brevi sono effettivamente vietati in condominio?
Possiamo quindi individuare alcune principali ipotesi.
1. Divieto espresso contenuto in un regolamento contrattuale
È il caso più evidente.
Il regolamento vieta espressamente:
“locazioni brevi”, “locazioni turistiche” o formule equivalenti.
Se la clausola è valida e opponibile, il proprietario deve rispettarla.
2. Clausola contrattuale che vieta una specifica destinazione nella quale rientra effettivamente l’attività svolta
Il regolamento potrebbe vietare una determinata attività ricettiva.
Occorre però dimostrare che ciò che il proprietario esercita concretamente corrisponda proprio all’attività vietata.
3. Clausola contrattuale formulata attraverso specifici pregiudizi
Una clausola può individuare con sufficiente chiarezza determinati utilizzi incompatibili con le caratteristiche e gli interessi del fabbricato.
La sua applicazione deve comunque essere valutata rigorosamente.
4. Violazione della normativa pubblica
Anche se il condominio non vieta gli affitti brevi, il proprietario deve rispettare la normativa nazionale, regionale e locale applicabile.
L’assenza di divieti condominiali non equivale quindi a una generale autorizzazione amministrativa.
Quando gli affitti brevi NON possono essere vietati dal condominio?
In linea generale, il condominio non può impedirli semplicemente perché:
- alla maggioranza dei condomini non piacciono;
- vi è un frequente ricambio di persone;
- gli ospiti utilizzano l’ascensore;
- gli ospiti utilizzano le scale;
- gli altri proprietari ritengono che l’edificio perda prestigio senza dimostrarlo;
- l’amministratore considera preferibili locazioni tradizionali;
- l’assemblea ha approvato a maggioranza un nuovo divieto;
- l’appartamento viene pubblicizzato su Airbnb;
- la durata dei soggiorni è di pochi giorni.
Per limitare una facoltà inerente alla proprietà esclusiva serve una base giuridica adeguata.
Affitti brevi e rumori: possono essere vietati per il disturbo degli ospiti?
Il comportamento degli ospiti rappresenta un problema diverso dalla legittimità della locazione.
Il fatto che un appartamento venga legittimamente concesso in locazione breve non autorizza gli occupanti a:
- fare feste durante la notte;
- urlare nelle scale;
- utilizzare impropriamente l’ascensore;
- sbattere continuamente porte;
- riprodurre musica ad alto volume;
- creare immissioni oltre la normale tollerabilità.
L’articolo 844 c.c. tutela infatti i proprietari contro le immissioni intollerabili.
Il condominio può quindi intervenire contro le condotte concretamente illegittime.
Ma bisogna evitare un salto logico:
ospite rumoroso ≠ automaticamente divieto permanente di tutte le locazioni brevi.
Occorre intervenire contro la violazione effettivamente verificatasi.
Se i problemi sono continui, cambia qualcosa?
La sistematicità delle violazioni può certamente assumere maggiore rilevanza.
Se l’attività viene gestita in modo tale da produrre costantemente:
- rumori;
- danneggiamenti;
- occupazione impropria delle parti comuni;
- problemi di sicurezza;
- violazioni del regolamento;
il condominio dispone di strumenti per chiedere la cessazione dei comportamenti illegittimi e il risarcimento degli eventuali danni.
La concreta organizzazione dell’attività può inoltre diventare rilevante per stabilire se ci si trovi ancora di fronte a una mera locazione o a una diversa attività.
Il regolamento può imporre agli ospiti di rispettare gli orari?
Sì.
Una cosa è vietare al proprietario di affittare.
Altra cosa è disciplinare il corretto utilizzo dell’edificio.
Le regole condominiali relative a:
- silenzio;
- ascensore;
- cortile;
- parcheggio;
- raccolta dei rifiuti;
- piscina;
- terrazze comuni;
- portone;
- sicurezza;
devono essere rispettate anche da chi occupa temporaneamente un appartamento.
Il proprietario dovrebbe quindi comunicare agli ospiti le principali regole dello stabile.
L’assemblea può imporre una “tassa Airbnb”?
In linea generale, no.
La ripartizione delle spese condominiali deve rispettare:
- Codice civile;
- tabelle millesimali;
- eventuali convenzioni valide;
- criteri legali relativi ai singoli servizi.
L’assemblea non può stabilire arbitrariamente che chi effettua affitti brevi debba pagare, ad esempio:
- il 30% in più dell’ascensore;
- una quota aggiuntiva per la pulizia;
- una tariffa per ogni ospite;
- un contributo annuale “Airbnb”;
semplicemente perché ritiene che l’appartamento produca maggiore movimento.
Qualsiasi diversa ripartizione deve possedere una valida base giuridica.
E se gli ospiti usano molto di più l’ascensore?
Il maggiore utilizzo percepito non consente automaticamente di modificare le tabelle o i criteri di riparto.
Il criterio per le spese condominiali non viene determinato contando quante volte ciascuna persona entra o esce dal portone.
L’assemblea può affrontare eventuali maggiori esigenze di pulizia o gestione, ma deve continuare a rispettare i criteri legali e convenzionali di ripartizione.
Il condominio può vietare agli ospiti di utilizzare l’ascensore?
Normalmente no.
Chi occupa legittimamente l’appartamento può utilizzare le parti comuni funzionali al godimento dell’unità immobiliare nei limiti spettanti al proprietario.
Il turista non può essere considerato un intruso soltanto perché permane nell’immobile per tre giorni anziché tre anni.
Può naturalmente essere contestato un utilizzo:
- improprio;
- pericoloso;
- contrario al regolamento.
Il condominio può limitare l’accesso dei turisti?
Il continuo avvicendamento degli ospiti può generare preoccupazioni per la sicurezza, ma non consente normalmente di impedire l’accesso alle persone che occupano legittimamente un appartamento.
L’assemblea può adottare ragionevoli misure di sicurezza riguardanti l’intero edificio.
Non può però trasformarle in un sistema destinato esclusivamente a rendere impossibile una locazione lecita.
Key box e cassette portachiavi: possono essere vietate?
La questione delle cassette per le chiavi deve essere separata dal diritto di effettuare locazioni brevi.
Se il proprietario installa una key box:
- sul portone condominiale;
- sulla facciata;
- sul cancello;
- sulla ringhiera comune;
- all’interno di un vano comune;
sta utilizzando una parte condominiale.
Occorre quindi verificare:
- art. 1102 c.c.;
- regolamento;
- decoro architettonico;
- sicurezza;
- eventuali disposizioni pubblicistiche.
Il condominio può contestare una determinata installazione quando viola tali limiti.
Ma:
vietare la key box non equivale automaticamente a vietare la locazione breve.
Il proprietario può organizzare diversamente la consegna delle chiavi.
Affitti brevi e destinazione ad uso abitativo
Il fatto che l’appartamento venga locato per pochi giorni non comporta automaticamente la perdita della destinazione abitativa dal punto di vista condominiale.
La mera locazione continua infatti ad avere come oggetto il godimento di un’abitazione.
Diversa può essere la situazione quando nell’immobile venga esercitata una vera attività ricettiva con caratteristiche organizzative e servizi che ne modificano concretamente l’utilizzazione.
È proprio questa distinzione che rende necessario evitare formule semplicistiche.
Locazione breve, B&B, casa vacanze e affittacamere: perché non vanno confusi
Queste espressioni vengono spesso utilizzate come sinonimi, ma giuridicamente possono indicare attività differenti.
Locazione breve
Il proprietario mette a disposizione l’immobile per un periodo non superiore a trenta giorni nell’ambito della relativa disciplina.
Locazione turistica
L’immobile viene concesso in locazione per finalità turistiche, senza che ciò determini necessariamente l’esercizio di un’attività ricettiva.
B&B
Si tratta di un’attività disciplinata anche dalla normativa regionale, con proprie caratteristiche.
Affittacamere
Costituisce una tipologia ricettiva distinta, soggetta alla relativa disciplina.
Casa vacanze
Può essere assoggettata alla disciplina prevista dalla normativa regionale e dalla concreta modalità di esercizio.
Di conseguenza, prima di applicare un divieto condominiale bisogna qualificare correttamente l’attività realmente esercitata.
La presenza di servizi aggiuntivi può cambiare la qualificazione?
Sì.
Il Ministero del Turismo distingue la locazione dalla struttura ricettiva evidenziando che il contratto di locazione è caratterizzato dalla messa a disposizione dell’immobile senza prestazioni aggiuntive tipiche dell’ospitalità organizzata, ferme le prestazioni strettamente connesse all’utilizzazione dell’alloggio ammesse dalla normativa.
Sono pertanto rilevanti elementi quali:
- reception;
- somministrazione di alimenti;
- servizi personali continuativi;
- organizzazione tipicamente alberghiera;
- servizi ulteriori durante il soggiorno.
La qualificazione concreta può avere conseguenze anche nell’interpretazione del regolamento condominiale.
Normativa nazionale: obbligo del CIN
Oggi non è sufficiente stabilire che il condominio consenta l’attività.
Le unità immobiliari destinate alle locazioni brevi o alle locazioni per finalità turistiche sono soggette alla disciplina del Codice Identificativo Nazionale – CIN.
Il CIN deve essere acquisito secondo le procedure previste e indicato negli annunci.
La disciplina nazionale impone inoltre l’esposizione del codice secondo le modalità stabilite dalla normativa, nel rispetto degli eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.
L’obbligo di CIN riguarda anche i locatori di immobili destinati alle locazioni brevi.
Affitti brevi e requisiti di sicurezza
La normativa nazionale prevede inoltre specifici obblighi di sicurezza.
Le unità immobiliari destinate a locazione breve o turistica devono essere dotate, nei casi e secondo le modalità previste dalla disciplina vigente, di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio e di estintori portatili.
Per le attività esercitate in forma imprenditoriale sono previsti ulteriori requisiti relativi alla sicurezza degli impianti e l’obbligo di SCIA.
Le FAQ del Ministero del Turismo, aggiornate nel 2026, confermano l’applicazione di tali requisiti anche alle locazioni non esercitate in forma imprenditoriale, con le precisazioni previste per gli immobili nei quali il rischio di gas o monossido sia escluso.
Avere il CIN significa che il condominio non può vietare gli affitti brevi?
No.
È necessario mantenere separati due livelli.
Regolarità amministrativa
Riguarda:
- CIN;
- sicurezza;
- eventuali comunicazioni;
- disciplina regionale;
- disciplina comunale;
- pubblica sicurezza;
- obblighi fiscali.
Regolarità condominiale
Riguarda:
- regolamento;
- eventuali limitazioni contrattuali;
- utilizzo delle parti comuni;
- immissioni;
- diritti degli altri condomini.
Il CIN non cancella un valido divieto contrattuale.
Allo stesso modo, l’assenza di un divieto condominiale non esonera il proprietario dagli adempimenti previsti dalla legge.
Quando l’attività diventa imprenditoriale?
La disciplina fiscale vigente prevede una presunzione di esercizio imprenditoriale quando vengono destinati alla locazione breve più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
L’esercizio in forma imprenditoriale comporta ulteriori conseguenze amministrative e fiscali e, nell’ambito della disciplina nazionale sul CIN, l’obbligo di SCIA presso il SUAP competente.
Anche questo profilo deve però essere distinto dalla questione condominiale.
Un’attività fiscalmente imprenditoriale non è automaticamente vietata dal regolamento se quest’ultimo non contiene una limitazione applicabile; viceversa una locazione fiscalmente non imprenditoriale può essere incompatibile con un valido divieto contrattuale.
Regioni e Comuni possono prevedere ulteriori obblighi?
Sì.
Il proprietario deve verificare anche la normativa territoriale applicabile all’immobile.
Possono assumere rilievo:
- norme regionali sul turismo;
- codici identificativi regionali;
- comunicazioni amministrative;
- disposizioni comunali;
- imposta di soggiorno;
- disciplina urbanistica;
- specifici regolamenti territoriali.
La stessa disciplina nazionale sul CIN mantiene fermi gli ulteriori obblighi previsti a livello regionale e locale.
Giurisprudenza sugli affitti brevi in condominio
La giurisprudenza ha sviluppato principi particolarmente importanti per risolvere le controversie tra condominio e proprietari.
Le limitazioni alla proprietà devono avere una base negoziale
Una clausola che limiti la destinazione dell’appartamento non costituisce una normale disposizione organizzativa.
Incide direttamente sul diritto di proprietà e deve quindi trovare fondamento in un titolo idoneo.
La maggioranza non può creare liberamente un divieto
L’assemblea non può utilizzare le normali maggioranze condominiali per comprimere ex novo il diritto del singolo proprietario di utilizzare o locare il proprio immobile.
Le clausole limitative devono essere interpretate rigorosamente
Quando il regolamento limita le facoltà proprietarie, il divieto deve risultare sufficientemente chiaro.
Non è possibile estendere automaticamente una clausola a qualsiasi attività solo perché presenta alcune caratteristiche analoghe a quelle vietate.
La stessa giurisprudenza della Cassazione riconosce che i divieti possono essere formulati mediante l’indicazione delle attività proibite oppure attraverso l’individuazione dei pregiudizi che si intendono evitare, ma richiede in ogni caso espressioni idonee a rendere chiaramente identificabile la restrizione.
Le clausole limitative possono avere natura di servitù
La giurisprudenza riconduce i vincoli convenzionali sulla destinazione degli appartamenti alla categoria delle servitù atipiche o reciproche.
Ciò spiega perché l’opponibilità ai successivi acquirenti sia soggetta a regole particolarmente rigorose.
La trascrizione può essere decisiva
La giurisprudenza ha affermato che, per rendere opponibili ai terzi acquirenti le limitazioni aventi natura di servitù, non è sempre sufficiente un generico riferimento al regolamento.
Assume rilevanza l’indicazione delle specifiche clausole limitative nella relativa pubblicità immobiliare.
Il condominio può chiedere giudizialmente la cessazione dell’uso vietato
Se esiste un divieto contrattuale valido e opponibile e il proprietario lo viola, il condominio può agire per ottenere la cessazione dell’attività.
La giurisprudenza più recente ha inoltre ribadito che, quando la controversia riguarda l’esistenza stessa di un vincolo reale sulla proprietà, devono essere correttamente coinvolti nel giudizio i titolari dei diritti interessati.
Anche chi utilizza materialmente l’immobile deve rispettare il vincolo
Quando esiste una valida limitazione sulla destinazione dell’unità immobiliare, il proprietario non può normalmente aggirarla affidando la gestione dell’appartamento a un conduttore, società o altro soggetto.
Il condominio può far valere la destinazione vietata secondo le regole applicabili al caso concreto.
Gli affitti brevi leciti restano soggetti alle normali regole condominiali
L’assenza di un divieto non attribuisce un diritto a provocare rumori, danneggiare beni comuni o compromettere la tranquillità dell’edificio.
Il condominio conserva tutti gli ordinari strumenti di tutela.
Esempi pratici: quando gli affitti brevi sono vietati e quando no
Caso 1 – Il regolamento non contiene alcun divieto
Il proprietario può normalmente effettuare locazioni brevi, rispettando gli obblighi amministrativi e le regole condominiali.
Affitti brevi: generalmente consentiti.
Caso 2 – L’assemblea vota il divieto con 600 millesimi
Se non esisteva una precedente limitazione contrattuale, una normale maggioranza non è sufficiente per comprimere il diritto di locare la proprietà esclusiva.
Divieto: normalmente non validamente introducibile in questo modo.
Caso 3 – Tutti i proprietari accettano una clausola che vieta le locazioni inferiori a 30 giorni
Si configura una limitazione negoziale espressamente accettata.
Divieto: potenzialmente valido.
Caso 4 – Il regolamento contrattuale vieta espressamente le “locazioni turistiche e brevi”
Se la clausola è valida e opponibile al proprietario:
Affitti brevi: vietati.
Caso 5 – Il regolamento vieta soltanto “alberghi”
Il proprietario concede semplicemente l’appartamento in locazione per una settimana senza servizi ricettivi ulteriori.
Non è possibile equiparare automaticamente la locazione all’albergo.
Occorre esaminare la clausola e l’attività concreta.
Caso 6 – Il regolamento vieta “affittacamere e pensioni”
Anche in questo caso è necessario verificare se l’attività svolta costituisca effettivamente una delle attività vietate oppure una semplice locazione turistica.
Caso 7 – Gli ospiti fanno continuamente rumore
Il condominio può intervenire contro i rumori e le altre violazioni.
Non significa automaticamente che tutte le future locazioni brevi siano vietate.
Caso 8 – Il proprietario installa una key box sul portone comune
La legittimità della key box deve essere valutata separatamente.
Un eventuale divieto della cassetta non equivale al divieto della locazione.
Cosa deve fare il proprietario prima di iniziare gli affitti brevi?
È consigliabile effettuare una verifica preventiva.
Occorre acquisire ed esaminare:
- regolamento condominiale;
- atto di acquisto;
- eventuali allegati al rogito;
- natura contrattuale del regolamento;
- eventuali clausole sulla destinazione degli appartamenti;
- eventuale documentazione relativa alla trascrizione;
- normativa regionale;
- regolamenti comunali;
- adempimenti per il CIN;
- requisiti di sicurezza;
- disciplina fiscale;
- eventuale imposta di soggiorno;
- ulteriori obblighi di pubblica sicurezza.
Questa verifica è particolarmente importante prima di acquistare un immobile destinato specificamente alle locazioni turistiche.
Cosa controllare prima di comprare una casa per Airbnb?
Chi intende acquistare un appartamento come investimento per gli affitti brevi dovrebbe verificare il regolamento prima della proposta irrevocabile o quantomeno prima del rogito.
Un appartamento può essere perfettamente idoneo:
- dal punto di vista urbanistico;
- per posizione;
- per dimensioni;
- per mercato turistico;
ma essere gravato da una valida clausola contrattuale che ne impedisca proprio l’utilizzo programmato.
L’esistenza di un simile vincolo può incidere notevolmente anche sulla valutazione economica dell’investimento.
Cosa può fare il condominio se ritiene vietati gli affitti brevi?
Prima di diffidare il proprietario, il condominio dovrebbe verificare:
- testo integrale del regolamento;
- natura della clausola;
- titolo dal quale deriva;
- opponibilità;
- attività realmente esercitata;
- eventuali servizi offerti;
- specifiche violazioni delle parti comuni;
- eventuali immissioni.
Soltanto dopo questa verifica può essere valutata una contestazione formalmente fondata.
Cosa può fare il proprietario che riceve una diffida?
Il proprietario non dovrebbe né ignorare la comunicazione né interrompere automaticamente l’attività senza verificare il fondamento della richiesta.
È opportuno acquisire:
- regolamento;
- verbale assembleare;
- clausola richiamata;
- atto di acquisto;
- documentazione relativa alla trascrizione.
Bisogna poi verificare se il condominio stia contestando:
- la locazione in sé;
- una specifica attività ricettiva;
- il comportamento degli ospiti;
- l’utilizzo di una parte comune;
- violazioni amministrative.
Si tratta di questioni giuridicamente differenti.
L’amministratore può applicare una sanzione per gli affitti brevi?
Una sanzione condominiale presuppone la violazione di una disposizione regolamentare legittimamente applicabile.
Non è possibile utilizzare il sistema delle sanzioni condominiali per creare indirettamente un divieto che il regolamento non contiene.
Se invece il proprietario o gli ospiti violano specifiche disposizioni regolamentari — ad esempio relative all’uso delle parti comuni — dovrà essere verificata l’applicabilità della disciplina sanzionatoria prevista dal Codice civile.
L’inquilino o il turista può ignorare il regolamento perché non è proprietario?
No.
Chi utilizza un appartamento inserito in un condominio deve rispettare le regole legittimamente applicabili all’utilizzo dell’edificio e delle parti comuni.
Il proprietario che svolge locazioni brevi dovrebbe quindi fornire agli ospiti almeno un riepilogo delle principali prescrizioni relative a:
- silenzio;
- rifiuti;
- portone;
- ascensore;
- parcheggio;
- piscina;
- cortile;
- spazi comuni.
Affitti brevi vietati: il condominio può chiedere anche il risarcimento?
Se viene dimostrata la violazione di un vincolo valido e dalla condotta sono derivati effettivi danni, può essere valutata anche una domanda risarcitoria.
Il danno, tuttavia, non può essere semplicemente presunto perché il proprietario ha effettuato una locazione vietata.
Occorre verificare e dimostrare le conseguenze patrimoniali o non patrimoniali giuridicamente risarcibili secondo le regole ordinarie.
Domande frequenti sugli affitti brevi in condominio
Gli affitti brevi sono sempre consentiti?
No. Sono generalmente consentiti, ma possono essere vietati da una valida clausola contrattuale opponibile al proprietario o essere incompatibili con specifiche disposizioni pubblicistiche.
Il condominio può vietare Airbnb?
Non una piattaforma in quanto tale. Bisogna verificare quale attività venga svolta nell’appartamento e se quella attività sia validamente vietata.
Basta una maggioranza di 500 millesimi?
No. Una normale maggioranza assembleare non è sufficiente per introdurre ex novo una limitazione sostanziale e permanente alla proprietà esclusiva.
Basta una maggioranza di 666 millesimi?
No. Non è una questione di raggiungere una maggioranza più alta: quando si incidono diritti individuali è necessario il titolo giuridico appropriato.
L’amministratore può decidere che gli affitti brevi sono vietati?
No. L’amministratore deve applicare la legge e il regolamento, non creare nuovi divieti.
Un regolamento contrattuale può vietare gli affitti brevi?
Sì, se la clausola è valida, sufficientemente chiara e opponibile al proprietario.
Il divieto di B&B vieta anche Airbnb?
Non automaticamente. Occorre individuare l’attività realmente svolta.
Il divieto di affittacamere vieta le locazioni turistiche?
Non necessariamente. Affittacamere e locazione turistica sono fattispecie differenti.
Il divieto di albergo comprende la locazione di tre giorni?
Non automaticamente. La durata breve non trasforma di per sé una locazione in attività alberghiera.
I rumori degli ospiti possono far vietare Airbnb?
I comportamenti rumorosi possono essere contestati e fatti cessare. Non determinano automaticamente un divieto assoluto della locazione se manca un valido titolo per imporlo.
Gli ospiti possono utilizzare l’ascensore?
Normalmente sì, secondo il diritto spettante all’appartamento e rispettando le relative regole.
Il condominio può aumentare le spese a chi fa affitti brevi?
Non arbitrariamente. Occorre rispettare i criteri legali e convenzionali di ripartizione.
Serve il CIN anche se il condominio è favorevole?
Sì. Gli obblighi amministrativi sono indipendenti dal rapporto condominiale.
Se ho il CIN posso ignorare il regolamento?
No. CIN e regolamento condominiale operano su piani differenti.
Affitti brevi e condominio: la regola finale
La domanda “quando sono vietati gli affitti brevi in condominio?” non può essere risolta attraverso una generica votazione della maggioranza.
Il punto centrale è stabilire se esista un titolo idoneo a limitare il diritto di proprietà.
In linea generale:
gli affitti brevi sono consentiti quando manca una valida clausola contrattuale che li vieti.
L’assemblea può regolamentare l’utilizzo delle parti comuni e intervenire contro comportamenti illegittimi degli ospiti, ma non può utilizzare una normale maggioranza per privare il proprietario del diritto di concedere il proprio appartamento in locazione.
Gli affitti brevi possono invece risultare vietati quando:
- esiste una clausola contrattuale espressa;
- il regolamento contiene una limitazione chiara applicabile alla specifica attività;
- il vincolo è validamente opponibile al proprietario;
- l’attività concretamente svolta corrisponde a quella vietata;
- sussistono specifici impedimenti derivanti dalla normativa pubblicistica applicabile.
Particolare attenzione deve essere prestata alle clausole che vietano genericamente:
- alberghi;
- pensioni;
- affittacamere;
- attività commerciali;
- attività ricettive.
Questi divieti non possono essere automaticamente equiparati a un divieto di qualsiasi locazione breve, ma devono essere interpretati in relazione al loro contenuto e all’attività concretamente esercitata.
La giurisprudenza tutela infatti il diritto di proprietà imponendo che le relative limitazioni risultino da clausole chiare e da titoli giuridicamente idonei.
Prima di iniziare un’attività di locazione breve — e soprattutto prima di acquistare un immobile con questa finalità — è quindi opportuno verificare attentamente:
regolamento, rogito, trascrizioni, normativa turistica e disciplina amministrativa applicabile.
Una verifica preventiva può evitare contestazioni condominiali, diffide, investimenti non utilizzabili secondo il progetto originario e controversie giudiziarie.
Studio Legale Avv. Davide Guarnera
Studio Legale in Palermo
Se devi esaminare un divieto contenuto nel regolamento o una delibera sugli affitti brevi, consulta il servizio di assistenza in diritto condominiale. Per gli aspetti contrattuali puoi fare riferimento alla pagina sulle locazioni immobiliari. La pagina Avvocato a Palermo raccoglie le informazioni per contattare lo Studio e preparare la documentazione.
