Amministratori di condominio, i requisiti 

Per ‘amministratori di condominio’ si intendono quei soggetti che si occupano tanto della gestione dello stabile quanto della esecuzione delle delibere assembleari. 

Le competenze dell’amministratore vanno dalla manutenzione ordinaria alla manutenzione straordinaria al fine di garantire la corretta conservazione dei beni condominiali comuni. 

Le attribuzioni che il codice civile attribuisce all’amministratore sono sia di carattere esecutivo (come l’attuazione delle delibere) contabile e giuridico  (ad esempio, gli adempimenti fiscali e tributari).

In questi breve articolo, studiamo la figura dell’amministratore, partendo dal conoscere requisiti necessari per poter ricoprire l’incarico, fino alle competenze e alle conseguenti responsabilità.

Chi è?

Spieghiamolo in maniera semplice: quando si vive in un condominio c’è una figura professionale: l’amministratore di condominio il quale è il soggetto, incaricato dai condomini stessi, per gestire lo stabile, far rispettare il regolamento condominiale, tenere i conti in ordine, pagare i fornitori ed, in generale, assicurarsi che tutto fili liscio all’interno dello stabile.

Dal punto di vista giuridico, il legame tra l’amministratore e i condomini si basa su un contratto che prende il nome di “mandato con rappresentanza”. Sostanzialmente: i condomini affidano ufficialmente all’amministratore il compito di agire in loro nome e conto per tutto ciò che riguarda il condominio nei rapporti interni (tra condomini) ed esterni (ad esempio con i vari fornitori del condominio).

Cos’è il mandato?

Il mandato è un contratto disciplinato dal Codice Civile (art. 1703), in cui una persona – il mandatario, in questo caso l’amministratore – si impegna a compiere uno o più atti giuridici per conto di un’altra – il mandante, e cioè i condomini. In breve, questo soggetto quindi, rappresenta tutti i condomini, e può firmare documenti, prendere decisioni gestionali e gestire i rapporti con fornitori e tecnici nel rispetto del mandato intercorso tra le parti.

Le leggi che regolano questa figura

Se ti stai chiedendo da dove arriva tutta quella “burocrazia” che ruota attorno alla figura dell’amministratore di condominio, la risposta è semplice: dal Codice Civile e da alcune norme specifiche pensate proprio per regolare questo ruolo così sensibile.

Ecco un piccolo vademecum delle norme più importanti da conoscere:

• Articolo 1129 c.c. – Tratta l’aspetto della nomina, della revoca e degli obblighi che l’amministratore deve rispettare. È una delle norme fondamentali.
  Articolo 1130 c.c. – Elenca le attribuzioni, ovvero tutto ciò che rientra nei compiti e nelle responsabilità dell’amministratore.
• Articolo 1131 c.c. – Riguarda la sua rappresentanza legale del condominio verso l’esterno.
  Articolo 1133 c.c. – Si occupa dei provvedimenti adottati dall’amministratore e di come questi possano essere contestati.
• Articolo 64 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile – Tratta nel dettaglio la revoca di un amministratore.
• Articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile – Stabilisce i requisiti necessari per svolgere legalmente questa professione.
  D.M. n. 140/2014 – È il regolamento che fissa le regole per la formazione professionale degli amministratori, specificando come devono essere strutturati i corsi e quali competenze sono necessarie.

(Approfondiremo nei prossimi articoli!)

Chi può ricoprire questo ruolo? I requisiti

Ecco i requisiti richiesti dalla legge in particolare dall’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, oltre ad alcuni criteri indicati dal D.M. 140/2014. Vediamoli in modo semplice e diretto.

Può svolgere l’incarico chi:

1. Gode dei diritti civili   

 2. Non ha subito condanne per reati gravi

 3. Non è sottoposto a misure di prevenzione definitive 

4. Non è interdetto o inabilitato

5. Non risulta protestato

6. Ha un diploma di scuola secondaria di secondo grado

7. Ha frequentato un corso di formazione per amministratore di condominio

L’amministratore condominiale, oltre ad avere requisiti di professionalità e onorabilità, deve possedere anche spiccate capacità organizzative, comunicative e di gestione.

Deve altresì possedere una buona conoscenza della normativa condominiale nonché di tutte le normative tecniche che riguardano la gestione degli stabili.

E se l’amministratore è una società? 

L’amministrazione può essere affidata a:

• una persona fisica, oppure
• una società (di persone o di capitali: Snc, Srl, Spa, ecc.), in questo caso specifico i requisiti devono essere rispettati da: i soci con responsabilità illimitata, gli amministratori ed i dipendenti che si occupano della gestione condominiale.

Quando è obbligatoria la sua nomina?

La legge stabilisce che un condominio necessita obbligatoriamente di un amministratore quando vi siano più di otto condomini, cioè i titolari del diritto di proprietà. In tal caso, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore potrà essere fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini (art. 1129 c. 1 c.c.).

Il condominio esiste anche se vi sono soltanto due proprietari (il cosiddetto “condominio minimo”). Ma in questa ipotesi la nomina di un amministratore non è obbligatoria. Lo stesso dicasi in uno stabile con 10 appartamenti che appartengono a due soli proprietari. Al contrario, se i proprietari alienino tutte e dieci le unità immobiliari, occorrerà provvedere a nominare un amministratore.

La mancata nomina dell’amministratore, nel caso in cui sia obbligatoria, non è sanzionata.

Queste sono soltanto alcune delle informazioni che riguardano questa figura assai importante e complessa; per questo tratteremo l’argomento da diverse prospettive. Resta sintonizzato per avere una visione chiara, completa e davvero utile su chi gestisce il tuo condominio. Seguimi sui social per restare aggiornato!