Contratto di locazione: 6 controlli prima di firmare

“Ho finalmente trovato una casa…e adesso?”

Spesso, la necessità di trovare una sistemazione abitativa prende il sopravvento e ci fa prendere decisioni affrettate. Per questo motivo, è importante pattuire in anticipo questioni fondamentali che potrebbero tornare utili in futuro.

Ma partiamo da tutto ciò che bisogna sapere prima di firmare un contratto di locazione.

Questioni di definizione

Anche se nel gergo comune siamo abituati a parlare di “affitti” in maniera piuttosto generica, in realtà, a livello giuridico si attua una distinzione sostanziale tra due termini:

– si parla di AFFITTO, in caso di beni immobili con scopi produttivi (aziende, attività o terreni che possono produrre ricchezza)

– il termine LOCAZIONE, invece, si utilizza per beni non produttivi, ma che potrebbero diventarlo (negozi o abitazioni). Tra questi, i beni destinati all’uso abitativo, nonché quelli di cui parleremo oggi.

Riferimenti giuridici e regolamentazioni

La regolamentazione dei contratti di locazione ad uso abitativo fa riferimento, in primis, agli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile. Qui, si affrontano le seguenti questioni basilari: definizione del contratto di locazione, durata del contratto, obblighi del locatore e del conduttore, manutenzione ordinaria e straordinaria, riparazioni, diritto di risoluzione del contratto, sublocazione e cessione, recesso.

Oltre a questi, bisogna segnalare due leggi specifiche fondamentali:

– La legge n. 392/1978 conserva rilevanza per numerosi aspetti del rapporto locativo e, in particolare, per diverse disposizioni applicabili alle locazioni non abitative e per specifiche regole ancora vigenti. La disciplina generale delle locazioni abitative è oggi contenuta principalmente nella legge n. 431/1998.

Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone, secondo l’articolo 11 della legge n. 392/1978

– La legge 431 del 1998 ha rappresentato una svolta per la regolamentazione della locazioni: è stata pensata per rendere più flessibile il mercato delle locazioni. Con la stessa, sono state incrementate misure di protezione nei confronti sia del locatore che del conduttore. Tra queste, la possibilità di recupero dell’immobile in caso di morosità e incentivi fiscali per favorire la stipula dei contratti a canone concordato.

In breve, nonostante il contratto di locazione sia di natura consensuale e a forma libera, esistono leggi che prevedono forme contrattuali specifiche, anche con incentivi fiscali previsti sia a favore del conduttore che del locatore.

6 Punti fondamentali

Prima di firmare un contratto di locazione, sarebbe bene accertarsi su varie questioni. Per semplicità, vi riassumo in 6 punti fondamentali quello su cui non puoi assolutamente sorvolare.

1.  Controlla la descrizione dell’immobile nel dettaglio: soprattutto in caso di più unità, assicurati che l’appartamento o la stanza in questione siano ben identificati e localizzati. In caso di locazione arredata, verifica che sia presente un inventario completo dei mobili.
2. Approfondisci le condizioni della tipologia di contratto prevista: in base a queste, cambieranno i termini di durata, rinnovo, disdetta e canone. Esistono varie tipologie di contratto, trova la più affine alle tue esigenze.
3. Concorda modalità e termini di pagamento del canone e assicurati che questi siano definiti in maniera chiara.

4. Osserva le responsabilità reciproche: a chi spettano le manutenzioni straordinarie e ordinarie? Ci sono clausole relative a danni accidentali o provocati?
5. Accertati sulle spese aggiuntive: ad esempio, le spese condominiali potrebbero non essere incluse nel canone, oppure, potrebbe essere previsto un deposito cauzionale da versare al momento della stipula del contratto.
6. Leggi attentamente le questioni concernenti la sublocazione e gli ospiti prolungati.

Firmare un contratto in sicurezza

In qualsiasi caso, ti suggerisco di affidarti a un professionista: redigere un contratto insieme a un avvocato potrebbe aiutarti a stipulare il contratto di locazione in maniera affidabile e sicura. D’altra parte, richiedere la consulenza di un esperto, potrebbe tutelarti da eventuali sfratti o ingiustizie.

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