Nel contratto di locazione, regolato dagli artt. 1571 e ss. c.c. e, per le locazioni abitative, dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431, le parti assumono obbligazioni reciproche che trovano fondamento nei principi generali di buona fede e correttezza (artt. 1175 e 1375 c.c.).

Obblighi del locatore: focus sullo stato dell’immobile

Ai sensi dell’art. 1575 c.c., il locatore ha l’obbligo di:
1. Consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione;
2. Mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto;
3. Garantire il pacifico godimento durante la locazione.

La giurisprudenza ha più volte ribadito che il mancato rispetto di tali obblighi può giustificare la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. o la riduzione del canone ex art. 1578 c.c.

Tali rimedi sono applicabili anche se i vizi non erano noti al locatore.

La Corte di Cassazione ha peraltro affermato che il locatore risponde anche dell’idoneità funzionale e normativa degli impianti: ad es., un impianto elettrico non a norma costituisce grave inadempimento

Parimenti, infiltrazioni o malfunzionamenti dell’impianto idrico che rendano l’immobile inidoneo all’uso abitativo o commerciale integrano vizi della cosa locata, con diritto per il conduttore al risarcimento del danno

Con riferimento agli obblighi posti a carico del conduttore esso è tenuto a:
– Pagare il canone nei termini;
– Usare la cosa con diligenza;
– Restituirla nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il normale deterioramento d’uso.

È inoltre responsabile delle riparazioni di piccola manutenzione (art. 1609 c.c.), mentre tutte le riparazioni strutturali o relative agli impianti ricadono sul locatore.

Se l’immobile presenta gravi carenze strutturali o impiantistiche:
– Il conduttore può sospendere il pagamento del canone (art. 1460 c.c.), salvo abuso;
– Può chiedere l’eliminazione dei vizi o la risoluzione del contratto;

In materia di manutenzione straordinaria delle caldaie, la legge e la giurisprudenza seguono principi ben precisi, con particolare attenzione alla validità dei patti contrari tra locatore e conduttore.

Secondo la normativa civilistica:
– Il locatore è tenuto a eseguire tutte le riparazioni straordinarie, salvo patto contrario.
– Il conduttore è responsabile solo delle riparazioni di piccola manutenzione, cioè quelle dovute all’uso ordinario della cosa.

Molte questioni sono nate con riferimento alla manutenzione della caldaia e più in generale degli impianti termici

Preliminarmente va riferimento che la caldaia deve essere iscritta al Catasto degli impianti termici e il locatore deve consegnare al conduttore il libretto degli impianti al fine di consentire al conduttore di svolgere la manutenzione ordinaria della stessa

La giurisprudenza qualifica la manutenzione ordinaria (es. controlli periodici, pulizia, verifica fumi) a carico del conduttore, mentre le riparazioni straordinarie (sostituzione di parti rilevanti, guasti non imputabili all’uso) spettano al locatore, salvo diverso accordo scritto.

La legge consente patti contrari che derogano alla disciplina di cui all’art. 1576 c.c., purché siano espressi, chiari e non vessatori.

La Corte di Cassazione ha stabilito che è legittimo un patto che trasferisce al conduttore l’onere della manutenzione straordinaria della caldaia, se espressamente previsto nel contratto ma con degli appunti ben specifici.

Il patto contrario infatti deve essere chiaro, non generico (es. “ogni onere di manutenzione a carico del conduttore” può non essere sufficiente) e non può violare norme inderogabili o essere eccessivamente squilibrato, altrimenti potrebbe essere ritenuto nullo.

In sintesi:
– In assenza di patti contrari, le spese straordinarie sulla caldaia sono a carico del locatore.
– I patti contrari sono ammessi, ma devono essere espliciti e non abusivi.

esempio di clausola contrattuale valida che trasferisce al conduttore l’onere della manutenzione straordinaria della caldaia, conforme alla normativa e alla giurisprudenza:

Clausola contrattuale – Manutenzione caldaia

«Il Conduttore si obbliga a provvedere, a propria cura e spese, sia alla manutenzione ordinaria che straordinaria dell’impianto di riscaldamento autonomo (caldaia), ivi comprese eventuali riparazioni o sostituzioni di componenti, malfunzionamenti e guasti, anche se non derivanti da colpa o negligenza. Le parti, in deroga all’art. 1576 c.c., convengono espressamente che ogni intervento sull’impianto sarà a carico del Conduttore, che assume tale obbligo in piena consapevolezza e accettazione.»

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