Documenti condominiali: cosa può chiedere condomino e inquilino

Introduzione

Quali documenti condominiali può visionare un condomino? Può ottenere le fatture? Può chiedere gli estratti conto bancari? Ha diritto a conoscere la situazione delle morosità degli altri condomini? Può ottenere copia dei verbali delle assemblee? E soprattutto: l’inquilino può chiedere direttamente all’amministratore la documentazione del condominio?

La risposta richiede una precisazione importante.

È infatti inesatto affermare in assoluto che l’inquilino non possa accedere ai documenti condominiali.

L’art. 1130-bis c.c. riconosce espressamente il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa non soltanto ai condomini, ma anche ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari, consentendo loro di estrarne copia a proprie spese. La disposizione è tuttora vigente.

Ne deriva una distinzione fondamentale:

il condomino ha un diritto molto ampio di accesso alla documentazione condominiale; il conduttore/inquilino, invece, ha certamente diritto alla documentazione giustificativa delle spese, ma non può essere automaticamente equiparato al proprietario quanto all’accesso a ogni registro e documento condominiale.

Questa distinzione è essenziale per comprendere correttamente la materia.

1. Il diritto del condomino di controllare la gestione condominiale

Il condominio è una realtà nella quale l’amministratore gestisce denaro e interessi appartenenti a una pluralità di proprietari.

Per questa ragione il legislatore ha previsto un sistema di trasparenza della gestione condominiale.

Il singolo condomino non deve essere costretto ad accettare passivamente quanto riportato nel rendiconto.

Ha diritto di verificare:

• quali spese siano state sostenute;
• a chi siano stati effettuati i pagamenti;
• quali siano gli importi delle fatture;
• quali siano le entrate;
• quali siano le uscite;
• quali somme siano presenti sul conto corrente;
• quali siano i rapporti finanziari del condominio;
• quali siano le deliberazioni assunte dall’assemblea;
• come venga amministrato il patrimonio comune.

L’art. 1130-bis c.c. stabilisce infatti che il rendiconto debba essere strutturato in modo da consentire una immediata verifica della situazione patrimoniale del condominio.

La trasparenza non è quindi una semplice cortesia dell’amministratore: costituisce un vero e proprio strumento di controllo riconosciuto dalla legge.

2. Quali documenti può chiedere il condomino?

Il diritto di accesso riguarda, in primo luogo, i documenti giustificativi delle spese.

Rientrano, a titolo esemplificativo:

• fatture;
• ricevute;
• parcelle professionali;
• documentazione relativa ai pagamenti;
• documenti relativi alle manutenzioni;
• documentazione relativa ai lavori straordinari;
• contratti con imprese e fornitori;
• documentazione relativa ai servizi condominiali;
• documentazione contabile;
• documentazione bancaria relativa alla gestione condominiale;
• documentazione fiscale inerente alla gestione;
• documentazione utilizzata per giustificare le singole voci del rendiconto.

Il principio fondamentale è che il condomino deve poter ricostruire concretamente le entrate e le uscite della gestione.

La Cassazione ha chiarito che il diritto di accesso alla documentazione contabile costituisce uno strumento finalizzato a consentire al condomino un effettivo controllo sull’operato dell’amministratore.

3. Il condomino può vedere le fatture del condominio?

Sì.

È uno dei casi più chiari.

Se nel rendiconto compare, ad esempio:

“Manutenzione ascensore – € 2.500”

il condomino può chiedere di verificare il documento che giustifica quella spesa.

Può quindi chiedere di visionare, secondo le modalità concordate:

• fattura dell’impresa;
• eventuale preventivo;
• documentazione relativa all’intervento;
• ricevuta o altra documentazione contabile;
• elementi necessari a verificare la corrispondenza tra spesa contabilizzata e prestazione effettuata.

Il diritto non dipende dal fatto che la spesa sia particolarmente elevata.

4. Può ottenere copia dei documenti?

Sì.

L’art. 1130-bis c.c. prevede espressamente la possibilità di estrarre copia a proprie spese dei documenti giustificativi di spesa.

Pertanto il condomino non ha soltanto il diritto di “guardare” la documentazione.

Può anche ottenere una copia.

Le spese relative alle copie possono essere poste a carico del richiedente.

5. L’amministratore può rifiutarsi di consegnare le fatture?

In linea generale, no, se la richiesta riguarda documentazione cui il condomino ha diritto di accedere.

L’amministratore deve organizzarsi affinché il diritto possa essere concretamente esercitato.

La Cassazione ha sottolineato che al diritto del condomino corrisponde un obbligo di collaborazione dell’amministratore.

L’amministratore non può quindi limitarsi a dire:

“Il bilancio è stato approvato, quindi non può più controllarlo.”

È una posizione non conforme alla disciplina dell’art. 1130-bis c.c.

6. Il condomino deve spiegare perché vuole i documenti?

Non necessariamente.

La giurisprudenza della Cassazione ha chiarito che il condomino può esercitare il diritto di accesso alla documentazione contabile senza dover specificare le ragioni della richiesta.

Non deve quindi necessariamente dichiarare:

“Voglio controllare perché sospetto che l’amministratore abbia commesso un errore.”

Può semplicemente chiedere di visionare la documentazione.

Naturalmente, il diritto deve essere esercitato secondo correttezza e buona fede e non può trasformarsi in un comportamento abusivo o in un intralcio all’attività dell’amministratore.

7. Il diritto può essere esercitato in qualsiasi momento?

Sì, con riferimento alla documentazione cui la legge riconosce l’accesso.

L’art. 1130-bis c.c. utilizza espressamente l’espressione “in ogni tempo” per i documenti giustificativi di spesa.

La Cassazione ha confermato che il diritto non è limitato al periodo immediatamente precedente l’assemblea chiamata ad approvare il rendiconto.

Pertanto il condomino può effettuare controlli:

• durante l’anno;
• prima dell’assemblea;
• dopo l’approvazione del rendiconto;
• anche in relazione a esercizi precedenti, nei limiti della documentazione conservata e accessibile.

8. Il condomino può vedere il registro di contabilità?

Sì.

L’art. 1130 c.c. impone all’amministratore di curare la tenuta del registro di contabilità, nel quale sono annotati cronologicamente i singoli movimenti in entrata e in uscita.

L’art. 1129 c.c. prevede inoltre che l’amministratore comunichi il luogo in cui sono conservati determinati registri e i giorni e gli orari nei quali gli interessati possono prenderne visione gratuitamente e ottenere copia previo rimborso della spesa.

9. Quali sono i registri condominiali che il proprietario può visionare?

Tra i principali registri rientrano:

Registro di anagrafe condominiale

Contiene le informazioni relative ai proprietari e ai titolari di diritti reali e personali di godimento, oltre ai dati catastali e agli elementi previsti dalla legge.

Registro dei verbali delle assemblee

Contiene le deliberazioni e le annotazioni previste dalla legge.

Registro di nomina e revoca dell’amministratore

Riporta le informazioni relative agli amministratori che si sono succeduti.

Registro di contabilità

Riporta cronologicamente le entrate e le uscite.

L’art. 1130 c.c. attribuisce all’amministratore il compito di curare la tenuta di questi registri.

10. Il condomino può avere copia dei verbali dell’assemblea?

Sì.

Il registro dei verbali costituisce uno dei principali strumenti attraverso i quali il condomino può conoscere la storia delle decisioni dell’assemblea.

La possibilità di accedere alla documentazione consente al proprietario di verificare, tra l’altro:

• quali decisioni siano state adottate;
• quali maggioranze siano state raggiunte;
• chi abbia partecipato;
• quali dichiarazioni siano state inserite a verbale;
• quali lavori siano stati approvati;
• quali spese siano state deliberate.

11. Il condomino può chiedere gli estratti del conto corrente condominiale?

Sì, nell’ambito del diritto di controllo sulla gestione finanziaria del condominio.

Il conto corrente condominiale rappresenta uno degli strumenti fondamentali per verificare le movimentazioni finanziarie dell’ente di gestione.

La giurisprudenza più recente ha ulteriormente valorizzato questo principio.

Nel 2026 la Cassazione ha ribadito che l’amministratore deve consentire al singolo condomino di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica del conto corrente condominiale, senza che il semplice richiamo alla privacy possa essere utilizzato per negare l’accesso.

12. La privacy può impedire l’accesso ai documenti condominiali?

La privacy non costituisce una giustificazione automatica per negare l’accesso.

Questo è un principio molto importante.

Nel 2026 la Cassazione ha ribadito che il diritto alla trasparenza della gestione condominiale deve essere contemperato con la tutela della riservatezza, ma che il semplice riferimento alla privacy non è sufficiente per negare l’accesso alla documentazione cui il condomino ha diritto.

La legge ha già effettuato un bilanciamento tra:

diritto alla trasparenza

e

diritto alla riservatezza.

Il problema, quindi, non si risolve semplicemente dicendo:

“Non posso mostrarti il documento per motivi di privacy.”

Occorre valutare concretamente quale documento sia richiesto e quali informazioni contenga.

13. Il condomino può conoscere le morosità degli altri condomini?

La risposta richiede attenzione.

Il condomino può avere accesso alle informazioni relative alle spese e agli inadempimenti dei partecipanti al condominio, nell’ambito della gestione condominiale e secondo le modalità consentite dalla legge.

La Cassazione, anche nella recente pronuncia del 2026, ha ribadito la conoscibilità da parte del singolo condomino delle informazioni relative alle spese e agli inadempimenti degli altri condomini.

Questo non significa, però, che tali informazioni possano essere divulgate indiscriminatamente a terzi.

14. Attenzione: conoscere la morosità non significa poterla pubblicizzare

Questo è un limite fondamentale.

Il diritto alla trasparenza condominiale non autorizza il singolo proprietario o l’amministratore a diffondere pubblicamente i dati relativi alle morosità.

La Cassazione ha evidenziato il divieto di divulgare informazioni sulle spese o sulle morosità al di fuori dell’ambito condominiale, con particolare riguardo all’esposizione di avvisi di mora in luoghi accessibili a terzi.

Quindi:

conoscibilità nell’ambito condominiale ≠ pubblicità indiscriminata.

15. E veniamo all’inquilino: può vedere i documenti condominiali?

Qui occorre correggere un equivoco molto diffuso.

La risposta non è semplicemente “no”.

L’art. 1130-bis c.c. riconosce il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa anche ai titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari.

Il conduttore, cioè l’inquilino, è titolare di un diritto personale di godimento derivante dal contratto di locazione.

La conseguenza è importante:

l’inquilino ha diritto di accedere ai documenti giustificativi delle spese condominiali che lo riguardano.

Quindi il titolo dell’articolo deve essere necessariamente precisato.

16. Perché l’inquilino ha diritto ai giustificativi delle spese?

La ragione è evidente.

Il conduttore può essere tenuto, in base al rapporto di locazione, a sostenere determinate spese condominiali.

È quindi ragionevole che possa verificare la correttezza delle somme che gli vengono richieste.

L’art. 1130-bis c.c. attribuisce infatti il diritto di accesso ai documenti giustificativi delle spese anche ai titolari di diritti di godimento.

La dottrina e la prassi condominiale hanno ricondotto espressamente il conduttore tra i soggetti destinatari di questa tutela.

17. L’inquilino può quindi chiedere le fatture condominiali?

Sì, per le spese di cui è chiamato a sostenere il pagamento o che comunque lo riguardano.

Ad esempio, se al conduttore viene richiesto il pagamento di:

• consumi;
• pulizia;
• acqua;
• riscaldamento;
• manutenzione ordinaria;
• altri oneri posti a suo carico dal contratto e dalla legge,

può essere necessario consentirgli di verificare i relativi documenti giustificativi.

Non sarebbe corretto pretendere il pagamento di una determinata voce impedendo completamente al conduttore di verificarne la documentazione.

18. Ma l’inquilino ha gli stessi diritti del proprietario?

No.

Questa è la distinzione fondamentale.

Il conduttore non diventa condomino per il semplice fatto di occupare l’appartamento in locazione.

Il diritto riconosciuto dall’art. 1130-bis c.c. ai titolari di diritti di godimento riguarda espressamente i documenti giustificativi di spesa.

Non ne deriva automaticamente un diritto generale ad accedere a ogni documento, registro e informazione riguardante la vita interna del condominio.

Quindi è necessario distinguere:

La differenza è quindi sostanziale.

19. L’inquilino può chiedere direttamente i documenti all’amministratore?

Per i documenti giustificativi delle spese, la risposta può essere positiva proprio perché l’art. 1130-bis individua anche i titolari di diritti di godimento.

La richiesta deve comunque essere precisa e rispettosa dei principi di correttezza.

Non significa che il conduttore possa pretendere indiscriminatamente l’intero archivio del condominio.

20. L’inquilino può partecipare all’assemblea condominiale?

La questione è diversa dall’accesso alla documentazione.

Il conduttore può avere specifici diritti di partecipazione alle assemblee nelle materie previste dalla normativa sulle locazioni, ma non diventa per questo condomino.

Non bisogna quindi confondere:

diritto di godimento dell’immobile

con

titolarità del diritto di proprietà sull’unità immobiliare.

21. L’inquilino può ottenere i verbali di tutte le assemblee?

Non si può applicare automaticamente al conduttore la medesima disciplina prevista per il condomino.

Il diritto espresso dall’art. 1130-bis c.c. per i titolari di diritti di godimento riguarda specificamente i documenti giustificativi di spesa.

Perciò è opportuno non confondere il diritto del conduttore alla trasparenza delle spese che gli vengono addebitate con un generale diritto di accesso all’intera documentazione condominiale.

22. L’amministratore deve spedire i documenti a casa del condomino?

Non necessariamente.

Il diritto del condomino consiste anzitutto nella possibilità concreta di visionare la documentazione ed estrarne copia.

La giurisprudenza ha chiarito che l’art. 1130-bis c.c. non impone all’amministratore un obbligo generalizzato di inviare tutta la documentazione a domicilio. Un recente orientamento di merito ha ribadito che l’amministratore può organizzare l’accesso presso il proprio studio o altro luogo idoneo.

Ciò che conta è che il diritto sia effettivamente esercitabile.

23. L’amministratore può fissare giorni e orari per la consultazione?

Sì.

Anzi, la stessa legge prevede che siano comunicati il luogo e i giorni e le ore nei quali gli interessati possono prendere visione dei registri previsti dalla normativa.

L’amministratore può quindi organizzare il servizio.

Ma una cosa è organizzare l’accesso.

Altra cosa è impedirlo di fatto.

24. Il diritto di accesso può diventare un abuso?

Sì.

Il diritto non può essere esercitato in maniera tale da trasformarsi in un ostacolo alla gestione.

La Cassazione ha chiarito che l’accesso deve essere esercitato nel rispetto del principio di correttezza e non deve tradursi in un intralcio all’attività amministrativa.

Ad esempio, una richiesta può diventare problematica quando:

• viene ripetuta in maniera irragionevole;
• riguarda documenti già messi a disposizione;
• è formulata in termini totalmente indeterminati;
• comporta un’attività sproporzionata rispetto alla finalità di controllo;
• compromette concretamente il normale svolgimento dell’amministrazione.

La Cassazione ha già affrontato casi nei quali richieste eccessivamente estese o ripetitive sono state valutate alla luce del principio di correttezza.

25. Il condomino deve chiedere tutti i documenti in una sola volta?

Non necessariamente.

Può presentare una richiesta specifica, indicando con chiarezza:

• il periodo interessato;
• le spese;
• le fatture;
• i documenti;
• gli interventi;
• i contratti;
• le movimentazioni che intende verificare.

Una richiesta precisa facilita la collaborazione e riduce il rischio di contestazioni.

26. L’amministratore può dire che “il bilancio è stato approvato”?

No, questo non elimina il diritto di controllo.

L’approvazione del rendiconto non trasforma la documentazione contabile in documentazione sottratta al controllo.

La Cassazione ha espressamente riconosciuto la possibilità di chiedere la documentazione anche al di fuori del momento dell’approvazione del rendiconto annuale.

27. E se il condomino vuole controllare il bilancio prima dell’assemblea?

È una delle situazioni più importanti.

Il condomino deve poter arrivare all’assemblea in condizioni tali da poter valutare consapevolmente il rendiconto.

Il Tribunale di Roma ha chiarito che l’amministratore non è necessariamente tenuto ad allegare tutta la documentazione giustificativa all’avviso di convocazione, ma deve consentire ai condomini che lo richiedano di visionarla o ottenerne copia.

Quindi:

non è obbligatorio allegare ogni fattura alla convocazione;

è obbligatorio consentire l’accesso alla documentazione secondo la legge.

28. Cosa può fare il condomino se l’amministratore rifiuta?

Il primo passo dovrebbe essere una richiesta formale scritta.

È opportuno utilizzare:

• PEC;
• raccomandata;
• e-mail, preferibilmente se vi è una modalità tracciabile.

La richiesta dovrebbe indicare esattamente i documenti che si intendono visionare.

29. Fac-simile di richiesta di accesso ai documenti condominiali

Oggetto: Richiesta di accesso e rilascio copia della documentazione condominiale

Il sottoscritto ________, in qualità di proprietario dell’unità immobiliare sita nel Condominio ________, ai sensi degli artt. 1129, 1130 e 1130-bis c.c.,

CHIEDE

di poter prendere visione della documentazione relativa alla gestione condominiale e, in particolare, dei documenti giustificativi delle spese relative all’esercizio ________, nonché della documentazione concernente le seguenti voci: ________.

Chiede altresì di poter estrarre copia della documentazione di interesse, con addebito al sottoscritto delle eventuali spese di riproduzione.

Si chiede di comunicare luogo, data e orario disponibili per l’accesso alla documentazione.

Distinti saluti.

Una richiesta di questo tipo è preferibile rispetto a una generica frase come:

“Mandatemi tutti i documenti del condominio.”

30. E se l’amministratore continua a rifiutare?

In caso di rifiuto ingiustificato, il condomino può valutare le opportune iniziative giudiziali, dopo aver verificato anche l’eventuale necessità di procedere con la mediazione obbligatoria nelle controversie condominiali.

La giurisprudenza riconosce il diritto del condomino all’accesso e pone in capo all’amministratore un corrispondente dovere di collaborazione.

Il rifiuto ingiustificato può inoltre assumere rilievo nell’ambito della valutazione della condotta dell’amministratore e, nei casi previsti dalla legge, delle eventuali gravi irregolarità nella gestione.

31. L’amministratore può chiedere un compenso per la ricerca dei documenti?

Occorre distinguere.

Il diritto del condomino alla consultazione non può essere trasformato arbitrariamente in una fonte di guadagno ulteriore per l’amministratore.

Diversa è la questione delle spese effettivamente sostenute per riproduzione, copia o attività particolarmente laboriose, che devono essere valutate concretamente.

Il principio generale è che il condomino può estrarre copia dei documenti a proprie spese, come espressamente stabilito dall’art. 1130-bis c.c.

32. Per quanto tempo devono essere conservati i documenti?

L’art. 1130-bis c.c. stabilisce che le scritture e i documenti giustificativi debbano essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

Questo termine assume particolare importanza quando il condomino vuole verificare spese risalenti nel tempo.

Naturalmente, la concreta disponibilità di documenti anteriori e gli eventuali ulteriori obblighi di conservazione devono essere valutati in relazione alla specifica tipologia documentale.

33. Il diritto alla documentazione serve anche per impugnare una delibera?

Sì, può essere molto importante.

La documentazione può consentire al condomino di verificare se:

• una spesa sia stata effettivamente sostenuta;
• una fattura corrisponda alla prestazione;
• il riparto sia corretto;
• una determinata voce sia stata correttamente contabilizzata;
• il rendiconto sia intelligibile;
• esistano anomalie nella gestione.

Il controllo documentale può quindi rappresentare il presupposto conoscitivo per decidere se contestare una deliberazione.

34. La recente Cassazione del 2026 rafforza la trasparenza

Particolarmente interessante è l’orientamento espresso dalla Cassazione nel 2026, che ha ribadito la portata del diritto di accesso alla documentazione condominiale.

La Corte ha sottolineato che la richiesta non deve necessariamente rispettare formule sacramentali e che l’amministratore deve predisporre un’organizzazione, anche minima, che renda concretamente possibile l’esercizio del diritto.

La decisione è significativa perché conferma una concezione sostanziale della trasparenza condominiale.

Non conta tanto la forma della richiesta, quanto la possibilità effettiva del condomino di controllare la gestione.

35. Il principio fondamentale della Cassazione: trasparenza e controllo

La giurisprudenza della Cassazione ha ormai consolidato un principio molto importante:

il diritto di accesso alla documentazione costituisce uno strumento attraverso il quale il condomino può esercitare un controllo effettivo sull’operato dell’amministratore.

Questo principio è stato affermato anche con riferimento alla documentazione contabile e ai documenti relativi agli atti posti in essere dall’amministratore nell’interesse della collettività condominiale.

36. Il condomino può chiedere anche documenti relativi a controversie legali?

La questione deve essere valutata in relazione alla natura del documento.

La Cassazione ha riconosciuto, in linea generale, il diritto del condomino di conoscere e ottenere copia di documenti relativi all’adempimento degli obblighi assunti dall’amministratore per la gestione collegiale di interessi individuali e comuni, purché l’accesso sia esercitato correttamente e non intralci l’attività amministrativa.

Anche qui, dunque, non è corretto utilizzare una formula assoluta del tipo:

“I documenti legali sono sempre segreti.”

Occorre esaminare il documento concreto, il suo contenuto e la sua funzione.

37. Una distinzione fondamentale: diritto di accesso e diritto di consegna

È importante distinguere:

Diritto di accesso

Il condomino ha diritto di visionare la documentazione.

Diritto di copia

Può inoltre estrarre copia, sostenendone i costi quando previsti.

Obbligo di spedizione

Non significa necessariamente che l’amministratore debba inviare automaticamente tutta la documentazione a casa del condomino.

Questa distinzione è stata evidenziata anche dalla giurisprudenza di merito.

38. Conclusioni: quali documenti può ottenere il condomino?

Il principio può essere riassunto così.

Il condomino ha un ampio diritto di controllo sulla gestione condominiale e può chiedere di visionare e, nei casi previsti, ottenere copia della documentazione relativa alla gestione.

In particolare, può accedere a:

• documenti giustificativi delle spese;
• fatture;
• ricevute;
• documentazione contabile;
• registro di contabilità;
• verbali assembleari;
• registro anagrafe condominiale;
• registro di nomina e revoca dell’amministratore;
• documentazione bancaria relativa alla gestione;
• documentazione relativa alle spese e agli interventi condominiali.

Il diritto può essere esercitato anche al di fuori dell’assemblea e senza dover necessariamente indicare le ragioni della richiesta, purché venga rispettato il principio di correttezza e non si arrechi un concreto intralcio alla gestione.

E l’inquilino?

Qui la risposta deve essere precisa.

Non è vero che l’inquilino non possa mai vedere i documenti condominiali.

L’art. 1130-bis c.c. riconosce anche ai titolari di diritti di godimento il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese e di estrarne copia a proprie spese.

Pertanto, il conduttore può verificare la documentazione relativa alle spese condominiali che gli vengono richieste.

Non è però automaticamente equiparato al proprietario quanto al diritto di accesso all’intera documentazione e a tutti i registri del condominio.

La distinzione corretta, dunque, è:

PROPRIETARIO/CONDOMINO → ampio diritto di controllo sulla gestione condominiale.

INQUILINO/CONDUTTORE → diritto di accesso ai documenti giustificativi delle spese, ma non automaticamente a tutta la documentazione riservata al condomino.

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