La questione della manutenzione dei frontalini dei balconi rappresenta una delle problematiche più frequenti nell’ambito della gestione condominiale, sia sotto il profilo delle responsabilità che della ripartizione delle spese.

Si tratta di un tema controverso che è stato oggetto di numerose pronunce della Corte di Cassazione, con importanti chiarimenti forniti anche di recente (fino al 2025), che andremo ad analizzare.

Nel presente articolo esamineremo il regime giuridico dei frontalini, distinguendo tra balconi aggettanti e incassati, per comprendere se e quando i frontalini rientrino tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., e come vadano ripartite le relative spese.

I balconi nel condominio: la distinzione tra aggettanti e incassati

È fondamentale, prima di tutto, distinguere tra due tipologie di balconi:

– Balconi aggettanti: sporgono dalla facciata dell’edificio e non fanno parte della struttura portante.

Sono prolungamenti esclusivi dell’appartamento.

– Balconi incassati: rientrano nella sagoma dell’edificio e possono avere funzione di copertura del piano sottostante.

Questa distinzione è determinante per stabilire a chi compete la manutenzione, e se i frontalini (cioè la parte anteriore del balcone, visibile dalla facciata) rientrino tra le parti comuni.

I frontalini dei balconi: parti comuni o private?

Secondo l’orientamento maggioritario della Cassazione, ribadito dalla Corte di Cassazione, i frontalini dei balconi aggettanti non svolgono funzione strutturale, ma hanno una funzione estetica, contribuendo al decoro architettonico dell’edificio.

Pertanto:
– I frontalini sono considerati beni comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. quando concorrono al decoro della facciata;
– Le spese per la loro manutenzione e rifacimento vanno ripartite tra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà.

Ripartizione delle spese per frontalini balconi

Riepilogo:
– Se il balcone è aggettante: il pavimento, sottobalcone e ringhiera sono a carico del proprietario, ma i frontalini sono a carico del condominio;

– Se il balcone è incassato o funge da copertura: possono rientrare nella competenza condominiale anche elementi diversi (compresa la soletta).

Diversamente, se il balcone è incassato e il frontalino funge anche da copertura del balcone sottostante, potrebbe essere considerato parte strutturale e quindi rientrare tra le parti comuni anche per funzione e non solo per decoro.

Spetta comunque all’assemblea deliberare sulle spese, e all’amministratore curare le necessarie manutenzioni ex art. 1130 c.c.

Conclusioni operative per amministratori e condomini

– Verifica preliminare: distinguere sempre il tipo di balcone;
– Valutare l’impatto estetico del frontalino;
– Consultare tecnico o architetto per eventuali modifiche;
– Richiedere parere legale o giurisprudenziale aggiornato in caso di contestazioni;
– Convocare l’assemblea per deliberare sulle spese.

Per consulenze o pareri legali in materia condominiale, affidati a un avvocato esperto in diritto condominiale.