Introduzione
Quando è possibile non pagare le spese condominiali e quando, invece, il mancato pagamento espone al rischio di decreto ingiuntivo
Il condomino può rifiutarsi di pagare una spesa condominiale? È una delle domande più frequenti nelle controversie tra proprietari e amministratori di condominio.
La risposta, in termini generali, è no: il condomino non può decidere autonomamente di non pagare una spesa condominiale soltanto perché la ritiene ingiusta, eccessiva, inutile o perché non condivide la decisione dell’assemblea.
Esistono però situazioni nelle quali la richiesta di pagamento può essere contestata e, a seconda dei casi, può anche risultare non dovuta.
La questione deve essere affrontata con particolare attenzione perché occorre distinguere tra:
- una spesa semplicemente non condivisa dal condomino;
- una spesa ripartita in modo errato;
- una deliberazione assembleare annullabile;
- una deliberazione affetta da nullità;
- una spesa estranea alle attribuzioni dell’assemblea;
- una quota prescritta;
- una somma già pagata;
- una richiesta rivolta al soggetto sbagliato;
- un credito condominiale fondato su una deliberazione che non è stata validamente approvata.
La Corte di Cassazione, e in particolare le Sezioni Unite, ha delineato principi molto importanti proprio sulla distinzione tra delibere nulle e annullabili e sulle conseguenze che tali vizi producono sull’obbligo di pagamento delle quote condominiali.
Spese condominiali: il principio generale è l’obbligo di pagamento
Il punto di partenza è rappresentato dall’articolo 1123 del Codice civile.
La norma stabilisce, come regola generale, che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza devono essere sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Ne deriva un principio fondamentale:
il condomino è tenuto a contribuire alle spese condominiali legittimamente poste a suo carico.
L’obbligo contributivo non dipende, quindi, dal fatto che il singolo proprietario sia personalmente d’accordo con la decisione dell’assemblea.
Il condominio, infatti, funziona sulla base del principio maggioritario e le deliberazioni validamente adottate dall’assemblea devono essere rispettate anche dai condomini dissenzienti o assenti.
Il condomino contrario alla spesa deve comunque pagare?
In linea generale, sì.
Il semplice voto contrario espresso in assemblea non consente al condomino di sottrarsi al pagamento.
Lo stesso vale per il condomino:
- assente all’assemblea;
- astenuto;
- dissenziente;
- che abbia votato contro i lavori;
- che ritenga troppo elevato il preventivo;
- che non condivida la scelta dell’impresa;
- che consideri inutile l’intervento;
- che ritenga l’amministratore responsabile della situazione.
Se la deliberazione è stata validamente adottata e la spesa è stata correttamente ripartita, il condomino deve adempiere alla propria obbligazione.
Il dissenso deve essere fatto valere attraverso gli strumenti di impugnazione previsti dalla legge, non semplicemente attraverso il mancato pagamento.
Non pagare il condominio come forma di protesta: è legittimo?
No.
Il mancato pagamento delle quote non costituisce uno strumento ordinario per contestare l’operato dell’amministratore o dell’assemblea.
Il condomino che ritiene illegittima una spesa deve distinguere tra:
contestazione della spesa
e
sospensione del pagamento.
Sono due comportamenti giuridicamente diversi.
Se una deliberazione è semplicemente annullabile, il condomino deve normalmente impugnarla nei termini previsti dall’articolo 1137 c.c.
Non è sufficiente non pagare.
Cosa succede se il condomino non paga?
L’amministratore può procedere al recupero delle quote condominiali.
L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede uno strumento particolarmente incisivo: l’amministratore può ottenere, sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condomino moroso.
La conseguenza è molto importante.
Una semplice contestazione contabile può quindi trasformarsi in:
- decreto ingiuntivo;
- opposizione giudiziale;
- richiesta di pagamento delle spese legali;
- eventuale precetto;
- eventuale esecuzione forzata.
Per questo motivo è rischioso decidere autonomamente di “non pagare e poi si vedrà”.
Quando il condomino può contestare una spesa condominiale?
Il condomino può contestare una spesa quando esistono specifiche ragioni giuridiche.
Ad esempio, può essere necessario verificare la legittimità della richiesta quando:
- la spesa è stata ripartita utilizzando criteri errati;
- sono stati applicati millesimi non corretti;
- la spesa riguarda soltanto alcuni condomini ma è stata posta a carico di tutti;
- è stata modificata una tabella millesimale senza il necessario consenso;
- l’assemblea ha modificato i criteri legali di ripartizione senza l’unanimità richiesta;
- la spesa non rientra nelle competenze dell’assemblea;
- il condomino non è il soggetto obbligato;
- la somma è già stata pagata;
- il credito è prescritto;
- la deliberazione presenta un vizio di nullità;
- la deliberazione è annullabile e viene tempestivamente impugnata.
La questione deve essere quindi analizzata caso per caso.
Spese condominiali ripartite male: posso non pagare?
Questa è una delle situazioni più frequenti.
Immaginiamo che l’amministratore attribuisca a un condomino € 2.000 anziché € 1.000 perché ha applicato una tabella errata.
Il condomino può certamente contestare il riparto.
Ma bisogna distinguere:
- l’errore nel riparto;
- la validità della deliberazione che ha approvato il riparto;
- i termini per impugnare la deliberazione.
La giurisprudenza delle Sezioni Unite ha chiarito che le deliberazioni che violano in concreto i criteri legali o convenzionali di ripartizione sono, in linea generale, annullabili, mentre la deliberazione che stabilisca o modifichi stabilmente a maggioranza i criteri generali di riparto in violazione della legge o di una convenzione richiede una diversa valutazione e può essere nulla.
Questa distinzione è fondamentale.
Delibera nulla e delibera annullabile: qual è la differenza?
La differenza è particolarmente importante perché cambia il modo in cui il condomino deve tutelarsi.
Delibera annullabile
L’annullabilità costituisce la regola generale delle deliberazioni condominiali viziate.
L’articolo 1137 c.c. prevede un termine per impugnare la deliberazione.
La giurisprudenza ha chiarito che, quando l’assemblea determina concretamente la ripartizione delle spese in violazione dei criteri applicabili, la deliberazione è normalmente annullabile.
In questo caso il condomino deve prestare particolare attenzione al termine di 30 giorni previsto dalla legge per l’impugnazione delle deliberazioni annullabili.
Delibera nulla
Diversa è la situazione quando l’assemblea, a maggioranza, stabilisca o modifichi per il futuro i criteri generali di ripartizione delle spese in violazione dei criteri stabiliti dalla legge o da un regolamento condominiale contrattuale.
Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che, in tale situazione, la deliberazione può essere affetta da nullità, perché l’assemblea non può modificare a maggioranza i criteri generali di ripartizione che incidono sulla misura degli obblighi dei singoli condomini.
È quindi essenziale capire che cosa abbia effettivamente deciso l’assemblea.
Un esempio: l’assemblea cambia i criteri di ripartizione
Supponiamo che il regolamento condominiale stabilisca che una determinata spesa debba essere ripartita secondo i millesimi.
L’assemblea decide, a maggioranza, che da quel momento in avanti la medesima spesa sarà invece ripartita in parti uguali.
La questione non riguarda semplicemente un errore nel calcolo di una singola quota.
L’assemblea ha introdotto un nuovo criterio generale di ripartizione.
Secondo i principi elaborati dalla Cassazione, una modifica di questo tipo non può essere validamente imposta dalla maggioranza quando sia necessaria l’unanimità dei condomini.
Un altro esempio: l’amministratore sbaglia i millesimi
Diverso è il caso in cui il criterio corretto sia stato mantenuto, ma l’amministratore abbia commesso un errore nella concreta applicazione.
Ad esempio:
- il regolamento prevede il riparto per millesimi;
- l’assemblea approva la spesa;
- l’amministratore utilizza però una tabella errata.
In questo caso la questione riguarda normalmente la corretta applicazione del criterio di riparto, e la deliberazione che concretamente distribuisce le spese in modo errato è soggetta alla disciplina dell’annullabilità secondo i principi affermati dalla Cassazione.
Posso non pagare perché non utilizzo il servizio?
Non necessariamente.
È un errore molto frequente pensare:
“Non uso l’ascensore, quindi non pago.”
Oppure:
“Non utilizzo il giardino, quindi non devo contribuire.”
Oppure:
“Sono quasi sempre fuori casa, quindi non devo pagare la pulizia delle scale.”
La disciplina condominiale non si fonda sempre sull’uso effettivo del servizio.
L’articolo 1123 c.c. prevede infatti criteri differenti a seconda della natura della cosa o del servizio.
In alcuni casi la ripartizione avviene in proporzione al valore della proprietà; in altri può assumere rilievo la misura dell’utilità o dell’uso che ciascun condomino può farne.
È quindi necessario verificare la specifica disciplina applicabile.
Chi non usa l’ascensore deve pagare?
In linea generale, il semplice mancato utilizzo dell’ascensore non comporta automaticamente l’esonero dalle spese.
La disciplina dell’ascensore deve essere esaminata alla luce dell’articolo 1124 c.c. e della concreta situazione dell’edificio.
Occorre distinguere tra:
- manutenzione;
- sostituzione;
- consumi;
- interventi straordinari;
- eventuale rinuncia all’utilizzo;
- caratteristiche dell’immobile.
Il condomino non può quindi decidere unilateralmente di eliminare la propria quota.
Posso non pagare il riscaldamento perché ho spento i termosifoni?
Anche in questo caso la risposta non è automaticamente positiva.
La disciplina delle spese di riscaldamento è particolarmente complessa perché bisogna distinguere tra:
- consumi;
- manutenzione;
- conservazione dell’impianto;
- gestione;
- contabilizzazione;
- eventuale distacco dall’impianto centralizzato.
Il fatto di consumare meno o di non utilizzare personalmente il servizio non determina necessariamente l’azzeramento di tutte le spese.
Posso rifiutarmi di pagare una spesa straordinaria?
Il carattere straordinario della spesa non consente di per sé di rifiutare il pagamento.
Se l’assemblea ha validamente deliberato un intervento straordinario di manutenzione e la relativa spesa è stata correttamente ripartita, il condomino deve contribuire.
Esempi possono essere:
- rifacimento della facciata;
- impermeabilizzazione del tetto;
- rifacimento del lastrico;
- sostituzione dell’ascensore;
- lavori strutturali;
- manutenzione straordinaria degli impianti.
Il condomino può contestare l’intervento quando sussistano specifici vizi, ma non può semplicemente rifiutarsi di pagare perché ritiene che il lavoro non sia conveniente.
Posso rifiutarmi di pagare se considero il lavoro troppo costoso?
No, non automaticamente.
La valutazione sull’opportunità economica dell’intervento appartiene, nei limiti delle competenze attribuite dalla legge, all’assemblea.
Il condomino che ritiene che il preventivo sia eccessivo può:
- chiedere di visionare i preventivi;
- verificare i documenti;
- contestare eventuali irregolarità;
- chiedere chiarimenti;
- votare contro;
- valutare l’impugnazione della deliberazione quando ne ricorrano i presupposti.
Non può invece trasformare il proprio dissenso in una morosità volontaria.
Posso non pagare se l’amministratore non ha eseguito i lavori?
In linea generale, no.
Anche se l’amministratore non ha ancora eseguito un intervento deliberato, ciò non comporta automaticamente l’estinzione o la sospensione dell’obbligo del condomino di contribuire alla spesa.
Il condomino dispone di altri strumenti per contestare l’eventuale inadempimento dell’amministratore.
Ad esempio, può:
- chiedere chiarimenti;
- esaminare la documentazione;
- contestare la gestione;
- chiedere la convocazione dell’assemblea;
- valutare la revoca dell’amministratore;
- promuovere le iniziative giudiziarie eventualmente necessarie.
Posso non pagare se l’amministratore non mi mostra le fatture?
La mancata esibizione della documentazione può essere oggetto di contestazione, ma non significa automaticamente che il condomino possa sospendere il pagamento delle quote.
Il diritto di consultare la documentazione condominiale e l’obbligo di pagamento delle quote sono questioni distinte.
È quindi preferibile:
- chiedere formalmente la documentazione;
- esaminare le fatture;
- verificare il rendiconto;
- individuare eventuali irregolarità;
- contestare la deliberazione, se necessario.
Posso non pagare se non ero presente all’assemblea?
No.
L’assenza dall’assemblea non equivale a dissenso e non esonera il condomino dagli obblighi derivanti dalle deliberazioni validamente adottate.
Il condomino assente conserva naturalmente la possibilità di impugnare la deliberazione nei casi previsti dalla legge.
Ma, in assenza di una contestazione giuridicamente efficace, l’obbligo contributivo rimane.
Posso non pagare se ho votato contro?
Anche in questo caso, no, non automaticamente.
Il voto contrario non elimina l’efficacia della deliberazione validamente approvata.
Il condomino dissenziente può utilizzare il rimedio dell’impugnazione.
La scelta corretta, quindi, è:
voto contrario + eventuale impugnazione, non semplicemente voto contrario + mancato pagamento.
Posso non pagare se mi sono astenuto?
No.
L’astensione non determina automaticamente l’esonero dal pagamento.
Anche l’astenuto, qualora ritenga illegittima una deliberazione, deve utilizzare gli strumenti previsti dalla legge.
Posso non pagare una spesa che riguarda soltanto altri condomini?
Questa può essere una situazione diversa.
Se una spesa riguarda una parte dell’edificio o un servizio destinato esclusivamente a una determinata categoria di condomini, occorre verificare il principio del condominio parziale e le regole dell’articolo 1123 c.c.
Ad esempio, se un impianto serve esclusivamente alcuni proprietari, potrebbe non essere corretto porre la relativa spesa a carico dell’intero condominio.
In una situazione del genere il condomino può avere una concreta ragione per contestare la propria quota.
Ma anche qui bisogna verificare la struttura dell’edificio e l’effettiva destinazione del bene o del servizio.
Spese del lastrico solare: chi deve pagare?
Le spese relative al lastrico solare richiedono una valutazione specifica.
Quando il lastrico è di uso esclusivo di un condomino, trova normalmente applicazione l’articolo 1126 c.c., che prevede uno specifico criterio di ripartizione.
Non è quindi possibile applicare automaticamente il criterio generale dei millesimi a qualsiasi intervento.
Bisogna distinguere:
- proprietà;
- uso esclusivo;
- funzione di copertura;
- natura dell’intervento;
- causa del danno;
- eventuale responsabilità del titolare dell’uso esclusivo.
Spese dell’ascensore: il condomino può rifiutarsi di pagarle?
Anche per l’ascensore non è possibile rispondere semplicemente “sì” o “no”.
Bisogna verificare il tipo di spesa e il criterio applicabile.
L’articolo 1124 c.c. disciplina specificamente le spese di manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.
L’assemblea non può comunque modificare arbitrariamente i criteri legali di ripartizione.
La Cassazione ha più volte sottolineato l’importanza del rispetto dei criteri legali e convenzionali di riparto.
Posso rifiutarmi di pagare una quota prescritta?
Questa è una delle ipotesi nelle quali il condomino può avere una concreta ragione giuridica di opposizione.
Le quote condominiali, in linea generale, sono soggette alla prescrizione quinquennale.
Tuttavia, prima di considerare prescritto un debito bisogna verificare:
- la data di esigibilità;
- eventuali solleciti aventi efficacia interruttiva;
- raccomandate;
- PEC;
- diffide;
- riconoscimenti del debito;
- pagamenti parziali;
- decreti ingiuntivi;
- altri atti giudiziari.
Il semplice decorso di cinque anni non è quindi sufficiente senza una ricostruzione della posizione.
Posso rifiutarmi di pagare una spesa già pagata?
Sì, se viene dimostrato che la somma è stata effettivamente già corrisposta.
In questo caso il problema non riguarda necessariamente la legittimità della spesa, ma l’esistenza stessa del debito.
È quindi importante conservare:
- bonifici;
- ricevute;
- estratti conto;
- quietanze;
- contabili bancarie;
- eventuali comunicazioni dell’amministratore.
Posso rifiutarmi di pagare una spesa che non mi riguarda?
Se una spesa è stata erroneamente attribuita a un condomino che non è tenuto a sostenerla, la pretesa può essere contestata.
È però necessario individuare con precisione:
- la natura della spesa;
- il bene o servizio interessato;
- i condomini obbligati;
- il criterio di riparto;
- la deliberazione che ha approvato la spesa.
Il semplice convincimento personale non è sufficiente.
Cosa dice la Cassazione sulla ripartizione errata delle spese?
La giurisprudenza ha affrontato in maniera approfondita la distinzione tra nullità e annullabilità delle deliberazioni relative alle spese condominiali.
Le Sezioni Unite hanno chiarito che l’annullabilità costituisce la regola generale per le deliberazioni viziate e che, quando l’assemblea determina concretamente la ripartizione delle spese in violazione dei criteri legali o convenzionali, la deliberazione è normalmente annullabile.
Diversamente, quando la maggioranza stabilisce o modifica i criteri generali di ripartizione in contrasto con quelli previsti dalla legge o da un regolamento contrattuale, la deliberazione può essere nulla.
La distinzione è stata ulteriormente ribadita dalla giurisprudenza successiva.
Il condomino può contestare la spesa anche se ha votato a favore?
La risposta dipende dal vizio.
Nel caso di una deliberazione nulla, la giurisprudenza riconosce la possibilità di far valere la nullità anche al condomino che abbia espresso voto favorevole, proprio perché si tratta di un vizio radicale della deliberazione.
Diversa è la situazione delle deliberazioni semplicemente annullabili, per le quali occorre rispettare il regime e i termini dell’impugnazione.
Questo è un ulteriore motivo per cui è fondamentale qualificare correttamente il vizio.
Posso contestare la spesa direttamente nel giudizio contro il decreto ingiuntivo?
La questione è molto delicata.
Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per contributi condominiali, il condomino non può limitarsi a dedurre come semplice eccezione l’annullabilità della deliberazione posta a fondamento dell’ingiunzione senza chiedere l’annullamento della deliberazione stessa.
La giurisprudenza successiva ha precisato che l’annullabilità deve essere dedotta in via d’azione, mediante una specifica domanda di annullamento, rispettando il termine previsto dall’articolo 1137 c.c.
Questo significa che ricevere un decreto ingiuntivo per spese condominiali richiede una valutazione immediata e tecnicamente corretta.
Il condomino può rifiutarsi di pagare se la delibera è nulla?
La questione deve essere trattata con prudenza.
La nullità è un vizio radicale e può essere fatta valere secondo regole diverse rispetto all’annullabilità.
Tuttavia, non è consigliabile adottare automaticamente la condotta:
“Ritengo la delibera nulla, quindi non pago.”
Bisogna prima verificare concretamente se il vizio sia realmente di nullità.
Una qualificazione errata potrebbe infatti esporre il condomino a un procedimento per il recupero della quota.
Il condomino può sospendere il pagamento mentre impugna la delibera?
L’impugnazione della deliberazione e la sospensione dell’efficacia della deliberazione sono questioni distinte.
Il condomino che impugna una deliberazione non dovrebbe dare per scontato che l’azione giudiziaria comporti automaticamente la sospensione degli effetti della delibera.
La sospensione può essere richiesta al giudice nei casi e secondo le modalità previste dalla legge.
Pertanto, impugnare una delibera non significa automaticamente essere autorizzati a non pagare.
È rischioso aspettare che il condominio faccia causa?
Sì.
Una strategia del tipo:
“Non pago e aspetto il decreto ingiuntivo”
può essere particolarmente rischiosa.
Il condominio dispone infatti di strumenti rapidi per il recupero delle quote.
Inoltre, l’opposizione al decreto ingiuntivo presenta specifiche questioni processuali, soprattutto quando la contestazione riguarda la validità della deliberazione posta a fondamento del credito.
È quindi generalmente preferibile contestare tempestivamente la situazione, anziché attendere l’eventuale azione giudiziaria.
Cosa deve fare il condomino prima di rifiutarsi di pagare?
Prima di sospendere un pagamento è opportuno verificare almeno:
1. Il verbale dell’assemblea
Quale spesa è stata approvata?
2. Il quorum
La deliberazione è stata approvata con le maggioranze richieste?
3. Il regolamento
Esiste un criterio convenzionale di riparto?
4. Le tabelle millesimali
È stata utilizzata la tabella corretta?
5. Il piano di riparto
La quota individuale è stata calcolata correttamente?
6. La natura della spesa
Si tratta di manutenzione ordinaria, straordinaria, innovazione, servizio comune o altra voce?
7. I soggetti obbligati
La spesa riguarda tutti o soltanto alcuni condomini?
8. La prescrizione
Il credito è ancora esigibile?
9. Gli atti interruttivi
Sono state inviate richieste di pagamento?
10. Eventuali procedimenti giudiziari
Esistono decreti ingiuntivi o altri provvedimenti?
Come contestare correttamente una spesa condominiale
Quando una spesa appare illegittima, è consigliabile procedere in maniera ordinata.
Primo passaggio: richiesta di documentazione
Il condomino dovrebbe ottenere:
- verbale;
- rendiconto;
- riparto;
- fatture;
- preventivi;
- contratto con il fornitore;
- tabelle applicate.
Secondo passaggio: verifica della spesa
Occorre capire se la spesa sia realmente dovuta.
Terzo passaggio: verifica del riparto
Bisogna controllare se siano stati utilizzati i criteri corretti.
Quarto passaggio: qualificazione del vizio
Occorre stabilire se si tratti di:
- errore contabile;
- annullabilità;
- nullità;
- credito prescritto;
- somma già pagata;
- spesa non imputabile al condomino.
Quinto passaggio: scelta dello strumento
A seconda della situazione può essere necessario:
- contestare formalmente;
- impugnare la deliberazione;
- chiedere la sospensione;
- opporsi a un decreto ingiuntivo;
- eccepire la prescrizione;
- chiedere la restituzione di somme indebitamente versate.
Quando il rifiuto di pagare può essere legittimo?
In conclusione, il condomino può avere valide ragioni per non corrispondere una determinata somma quando, ad esempio:
la quota non è realmente dovuta;
il credito è prescritto;
la somma è già stata pagata;
il condomino non è il soggetto obbligato;
la spesa è stata posta a suo carico in violazione di un criterio legalmente applicabile;
la deliberazione è nulla;
la spesa riguarda esclusivamente altri condomini;
la richiesta non trova fondamento nella contabilità o nella deliberazione assembleare.
Anche in queste ipotesi, però, è necessario agire con attenzione.
Il fatto che il condomino abbia ragione nel merito non significa che sia sempre sufficiente smettere semplicemente di pagare.
Quando, invece, il condomino non può rifiutarsi di pagare?
Non sono normalmente sufficienti:
- il voto contrario;
- l’assenza all’assemblea;
- l’astensione;
- il mancato utilizzo del servizio;
- la convinzione che la spesa sia inutile;
- il dissenso verso l’amministratore;
- la convinzione che il preventivo sia troppo alto;
- il fatto che altri condomini siano morosi;
- una generica contestazione del rendiconto;
- il mancato gradimento dell’impresa incaricata.
In tutte queste situazioni occorre utilizzare gli strumenti previsti dalla legge, senza trasformare la contestazione in una morosità.
Un principio fondamentale: non confondere contestazione e morosità
Il condomino deve comprendere una distinzione essenziale:
Contestare una spesa è un diritto.
Sospendere unilateralmente il pagamento può invece determinare una morosità.
Questa distinzione è particolarmente importante perché il condominio ha strumenti specifici per il recupero delle somme.
La Cassazione ha ribadito, anche con riferimento al giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, che la posizione del condomino non può essere affrontata ignorando le regole proprie dell’impugnazione delle deliberazioni assembleari.
Conclusioni
Il condomino può rifiutarsi di pagare una spesa condominiale?
La risposta corretta è:
non può farlo semplicemente perché non è d’accordo con la spesa.
Quando la spesa è stata validamente deliberata, il riparto è corretto e il credito è esigibile, il condomino deve pagare la propria quota.
Diversamente, quando esistono specifiche ragioni giuridiche, la situazione cambia.
Una spesa può infatti essere contestata quando:
- sia stata ripartita illegittimamente;
- sia stata posta a carico di un soggetto non obbligato;
- sia prescritta;
- sia già stata pagata;
- riguardi beni o servizi non riferibili al condomino;
- derivi da una deliberazione nulla;
- presenti altri vizi giuridicamente rilevanti.
La giurisprudenza della Cassazione ha chiarito soprattutto l’importanza di distinguere tra delibere nulle e delibere annullabili: la violazione concreta dei criteri di riparto costituisce, in linea generale, un vizio di annullabilità, mentre la modifica a maggioranza dei criteri generali di ripartizione previsti dalla legge o da un regolamento contrattuale può determinare la nullità della deliberazione.
Il condomino che ritenga illegittima una spesa, quindi, dovrebbe evitare di limitarsi a non pagare.
La condotta più prudente consiste nel esaminare la documentazione, verificare il verbale, controllare il riparto e le tabelle millesimali, individuare l’eventuale vizio e utilizzare tempestivamente lo strumento giuridico appropriato.
In particolare, quando viene notificato un decreto ingiuntivo, è fondamentale non attendere: la contestazione della deliberazione condominiale posta a fondamento dell’ingiunzione è soggetta a specifiche regole processuali, come chiarito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.
In definitiva, non pagare il condominio non è una forma di protesta giuridicamente sicura. Se la spesa è illegittima, occorre far valere l’illegittimità attraverso gli strumenti previsti dalla legge; se invece la spesa è legittima, il mancato pagamento può trasformarsi rapidamente in una morosità e in un’azione giudiziaria per il recupero del credito.
Studio Legale Guarnera
Avv. Davide Guarnera
Studio Legale Guarnera – Palermo
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