Infiltrazioni dal tetto condominiale: chi paga i danni?
Le infiltrazioni dal tetto condominiale possono provocare umidità, muffa, deterioramento degli intonaci e danni rilevanti agli appartamenti posti agli ultimi piani.
Quando il problema si manifesta, la prima domanda è quasi sempre la stessa: chi deve pagare i lavori e chi deve risarcire i danni?
La risposta dipende anzitutto dalla causa dell’infiltrazione e dalla natura della parte dell’edificio interessata.
Il tetto è una parte comune?
Il tetto rientra normalmente tra le parti comuni dell’edificio, salvo che dal titolo risulti diversamente.
La sua funzione consiste infatti nella copertura e protezione dell’intero fabbricato.
Ciò significa che la manutenzione non riguarda esclusivamente il proprietario dell’appartamento posto all’ultimo piano.
Chi paga la riparazione?
Quando l’infiltrazione deriva dal deterioramento del tetto comune, le spese necessarie alla sua conservazione devono essere ripartite secondo i criteri previsti dalla disciplina condominiale.
Prima di approvare i lavori è comunque opportuno individuare con precisione:
- origine dell’infiltrazione;
- parte dell’edificio interessata;
- intervento necessario;
- eventuali responsabilità.
Il condominio deve risarcire anche i danni all’appartamento?
La riparazione del tetto e il risarcimento dei danni interni sono due questioni collegate ma distinte.
Se la mancata manutenzione della parte comune ha provocato danni all’appartamento, può sorgere una responsabilità del condominio.
Devono tuttavia essere provati:
- esistenza del danno;
- causa dell’infiltrazione;
- collegamento tra difetto della parte comune e danno subito.
Perché è importante una verifica tecnica
La macchia di umidità visibile all’interno dell’appartamento non indica necessariamente con certezza il punto dal quale proviene l’acqua.
Le infiltrazioni possono derivare anche da:
- terrazzi;
- pluviali;
- grondaie;
- tubazioni;
- facciate;
- lastrici solari.
Una relazione tecnica può quindi evitare attribuzioni errate di responsabilità.
Cosa deve fare l’amministratore?
Quando viene segnalata un’infiltrazione che potrebbe provenire da una parte comune, l’amministratore dovrebbe verificare tempestivamente il problema.
Può rendersi necessario:
- effettuare un sopralluogo;
- incaricare un tecnico;
- acquisire preventivi;
- convocare l’assemblea;
- adottare gli interventi urgenti consentiti dalla legge.
Rinviare a lungo un problema già noto può aggravare i danni.
Cosa deve fare il proprietario danneggiato?
È opportuno documentare immediatamente la situazione mediante:
- fotografie;
- video;
- comunicazione scritta all’amministratore;
- eventuale relazione tecnica;
- fatture relative agli interventi necessari.
Conclusioni
Quando le infiltrazioni provengono dal tetto comune, non è corretto attribuire automaticamente il problema al proprietario dell’ultimo piano.
Occorre accertare l’origine dell’acqua e la natura della parte interessata.
Studio Legale Guarnera – Palermo
Assistenza e consulenza in materia di diritto condominiale, impugnazione delle deliberazioni assembleari, infiltrazioni, danni provenienti dalle parti comuni, ripartizione delle spese condominiali e responsabilità dell’amministratore e del condominio.
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