Nel contesto della gestione condominiale, la concessione in uso della casa del portiere costituisce una delle questioni più delicate e spesso oggetto di discussione tra i condomini e l’amministratore. La normativa di riferimento non prevede una disciplina specifica, ma il rapporto può essere regolato attraverso l’istituto del comodato, ai sensi degli artt. 1803 e ss. del Codice Civile.

1. Il comodato d’uso gratuito
Il comodato è il contratto con cui una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituirla. Se applicato al contesto condominiale, si tratta di una concessione gratuita dell’alloggio di proprietà comune al portiere, spesso collegata all’espletamento delle mansioni lavorative.

2. Delibera assembleare
Affinché il comodato sia valido, è necessaria una delibera assembleare approvata con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c., in quanto si tratta di un utilizzo di un bene comune. La delibera deve stabilire:
– durata del comodato;
– obblighi del portiere (es. spese utenze, cura dell’immobile);
– eventuale revocabilità legata alla cessazione del rapporto di lavoro.

3. Spese e oneri

Il portiere non è tenuto al pagamento del canone, trattandosi di uso gratuito, ma deve sostenere le spese relative ai consumi individuali (acqua, luce, gas) salvo diverso accordo. Le spese di manutenzione straordinaria restano a carico del condominio.

4. Cessazione del comodato
Alla cessazione del rapporto lavorativo, l’immobile deve essere restituito. Il condominio ha diritto a richiederne la liberazione immediata, trattandosi di comodato legato alla prestazione d’opera e non di una locazione.

5. Aspetti fiscali
L’uso gratuito della casa non genera reddito imponibile, ma va valutata con attenzione la posizione ai fini IMU e TARI, in quanto può comportare oneri aggiuntivi per il condominio.

6. Se non vi è più il servizio di portierato?

La casa del portiere vuota può essere affittata dal condominio, ma la decisione spetta all’assemblea condominiale

Per farlo, è necessario ottenere la maggioranza dei voti: in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno il 50% dei millesimi; in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi dell’edificio

L’amministratore può riscuotere i canoni di locazione e gestire gli atti di locazione, ma l’assemblea può decidere di fissare un prezzo minimo.

Un condomino inoltre può comprare la casa del portiere, ma è necessaria l’unanimità di tutti i condomini perché l’alloggio è una parte comune del condominio, non può essere venduto a maggioranza

Se un condomino non è d’accordo, l’unica via è chiedere la divisione giudiziale dell’immobile