Con l’entrata in vigore nel 2012 della legge di riforma del Condominio, la facciata è stata inserita nell’elenco delle parti comuni dell’edificio. Prima di questa data, molteplici sentenze avevano dichiarato la natura “condominiale” della facciata, definita come l’involucro esterno dello stabile che, pur non avendo funzione portante, rappresenta un elemento essenziale ai fini dell’esistenza dell’edificio. La facciata appartiene a tutti i condomini, i quali possono usufruirne in egual misura, prestando attenzione a non mutarne la sua destinazione d’uso o a lederne il decoro architettonico.

Una problematica particolarmente complessa, soprattutto perché il legislatore non le ha prestato la giusta attenzione, è rappresentata dai balconi e, in particolare, a chi competono le spese di manutenzione. I balconi costituiscono una parte dell’appartamento di proprietà degli stessi, ma che, per la loro natura, possono incidere sui diritti degli altri condomini. Da ciò ne consegue che, da un lato, su di essi ciascuno è libero di fare ciò che vuole, mentre dall’altro lato il Condominio può imporre la loro manutenzione e le eventuali spese di ristrutturazione o isolamento sono a carico del proprietario. Peraltro, nonostante il balcone sia di proprietà esclusiva, per il fatto che è esposto al pubblico, le attività su di esso consentite possono essere limitate dalla legge o dal regolamento di condominio.

Nella struttura dei balconi occorre distinguere tra balconi aggettanti e balconi ad incasso. I balconi aggettanti rappresentano un prolungamento della soletta dell’appartamento che si estende oltre la linea verticale dell’edificio. Queste tipologie di balconi sono ad uso esclusivo del proprietario dell’appartamento e sono aperti su tre lati, mentre il quarto lato è costituito dalla facciata dell’edificio corrispondente all’unità immobiliare del proprietario. Proprio con riferimento a questa tipologia di balconi, la Corte di Cassazione, con la sentenza 7042/2020, ha affermato che sono di esclusiva proprietà del condomino che se ne serve. Fanno eccezione gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Da questi presupposti si evince facilmente che il pavimento è di esclusiva proprietà del condomino, cui competono le spese per la sua riparazione o il suo rifacimento. I giudici della Corte di Cassazione hanno altresì affermato che sono a carico del proprietario dell’appartamento anche le spese per la manutenzione della piattaforma e per il rifacimento dell’intonaco, della tinteggiatura o della decorazione del soffitto.

I balconi ad incasso, invece, sono “incassati” nelle pareti dell’edificio e non presentano tre facciate aperte. Quanto al sotto balcone, nella tipologia del balcone incassato esso viene considerato alla stessa stregua dei solai, sicché la relativa spesa deve essere sostenuta da ciascuno dei proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti in ragione della metà. Difatti, la conformazione del balcone incassato fa sì che esso rappresenti da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore. Con riferimento alle spese del balcone incassato, le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai sono sostenute dai proprietari dei due piani, ciascuno per la metà.

In conclusione, la distinzione tra balconi aggettanti e balconi ad incasso è fondamentale per determinare a chi spettano le spese di manutenzione e ristrutturazione. È importante che i condomini siano informati su queste differenze per una corretta gestione delle parti comuni e delle proprietà esclusive all’interno del condominio.