Negli ultimi mesi il tema della riforma della disciplina condominiale é tornato al centro del dibattito legislativo in Italia con l’introduzione del disegno di legge AC 2692/2025 noto come proposta di riforma Gardini depositato alla Camera dei Deputati in data 11 dicembre 2025 e tuttora in fase di esame parlamentare.

La riforma condominiale in fase di discussione in Parlamento rappresenta un tentativo di modernizzare e rendere più efficiente il complesso sistema di gestione degli immobili condivisi in Italia. Al centro di questo processo si colloca il ruolo dell’amministratore, destinato a diventare figura più qualificata, trasparente, responsabile e professionalmente riconosciuta

Perché una nuova riforma del condominio?
La disciplina attuale del condominio italiano affonda le sue radici principalmente nella legge 11 dicembre 2012, n. 220 che ha aggiornato e riorganizzato molte norme del Codice civile in materia (artt. 1117‑1139 c.c.).

Tuttavia, la complessità crescente degli edifici, la gestione economica sempre più sofisticata e le difficoltà operative concrete hanno spinto parlamentari, giuristi e operatori del settore a proporre interventi più profondi rispetto a quelli del 2012.

Novità principali della proposta di riforma

La riforma in discussione contiene numerose modifiche sostanziali alla disciplina condominiale, con impatti concreti sulla figura dell’amministratore e sul funzionamento gestionale del condominio:

Professionalizzazioni dell’amministratore
Una delle novità più rilevanti riguarda i requisiti di accesso alla professione di amministratore condominiale

Secondo il testo del DDL:

– chi intende svolgere la professione dovrà essere in possesso di una laurea (anche triennale) in ambito giuridico, economico o tecnico‑scientifico;
– chi esercita già la professione (ad es. professionisti iscritti ad albi come geometri, ragionieri o avvocati) potrà essere esentato da alcuni requisiti formativi solo in presenza di specifiche iscrizioni professionali o titoli equivalenti;
– è prevista l’istituzione di un elenco nazionale degli amministratori di condominio presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy, con obbligo di iscrizione per esercitare legittimamente la professione.

Questi cambiamenti segnano un significativo allontanamento dal modello attuale, nel quale l’amministratore può essere nominato anche tra i condomini senza requisiti formativi specifici.

Formazione e aggiornamento

Oltre alla laurea, la riforma prevede obblighi di formazione continua con l’innalzamento delle ore di aggiornamento professionale (ad esempio da 15 a 20 ore annuali), focalizzate su temi giuridici, contabili, fiscali e di sicurezza.

Maggior trasparenza e controlli contabili

La nuova disciplina rafforza la trasparenza contabile del condominio:

– obbligo di utilizzo di conto corrente dedicato per tutte le operazioni finanziarie condominiali;
– possibili nuove tutele per i fornitori tramite responsabilità solidale dei condomini non inadempienti (anche se si tratta di una delle parti più controverse della riforma);
– introduzione di un revisore condominiale certificato obbligatorio per condomìni con oltre 20 partecipanti, incaricato di certificare il rendiconto prima che esso approdi all’assemblea.

Ruolo dell’amministratore: più poteri ma anche più responsabilità
Con la riforma, il ruolo dell’amministratore condominiale viene immaginato come altamente professionale e responsabile. Oltre alla gestione ordinaria, la nuova disciplina attribuirebbe un ruolo più incisivo nella conformità normativa degli impianti nella certificazione contabile preventiva del rendiconto e nella gestione delle relazioni con fornitori e creditori

Questi accrescimenti di competenza e potere comportano, inevitabilmente, anche maggiori oneri e responsabilità giuridiche per l’amministratore, che si troverà “tra scienza e coscienza” nel bilanciare la necessità di efficienza gestionale, trasparenza e tutela dei diritti dei condomini.

Criticità e dibattito
La proposta ha suscitato reazioni contrastanti: molte associazioni di amministratori sottolineano l’importanza di qualificare la professione, ma evidenziano anche il rischio di aumenti di costo della gestione condominiale e di un irrigidimento eccessivo della normativa

Una delle questioni più dibattute riguarda la possibile responsabilità anche dei condomini in regola con i pagamenti per coprire crediti non soddisfatti dai morosi, e l’impatto che una simile regola potrebbe avere sulla solidarietà condominiale.

Revisore condominiale obbligatorio e trasparenza finanziaria
Per i condomìni con più di 20 condomini (o 60 nel caso di supercondomini), la riforma prevede la nomina obbligatoria di un Revisore condominiale certificato, terzo e indipendente, incaricato di verificare e certificare il rendiconto condominiale prima della sua approvazione assembleare

Il rendiconto, secondo la proposta, dovrà essere redatto in forma maggiormente strutturata, coerente con criteri di trasparenza e tracciabilità contabile, e depositato anche presso la Camera di Commercio territorialmente competente.

Pagamenti tracciabili e dichiarazione di trasparenza

La riforma intende abolire i pagamenti in contanti per le spese condominiali, imponendo che tutte le somme siano versate tramite strumenti tracciabili (bonifico o altro pagamento elettronico) per garantire la trasparenza delle operazioni contabili e agevolare il controllo dei contributi versati dai condomini.