La gestione dei lavori all’interno di un condominio comporta importanti responsabilità, sia in capo alle imprese esecutrici, sia all’amministratore condominiale, il quale riveste un ruolo di garante della legalità e della sicurezza. In base alla normativa vigente, in particolare al D.Lgs. 81/2008 (Testo Unico sulla Sicurezza sul Lavoro) e al Codice Civile, è essenziale che le ditte incaricate dei lavori siano in possesso di determinati requisiti tecnici, amministrativi e contributivi. Allo stesso modo, l’amministratore è obbligato a compiere specifici controlli preventivi.

1. Requisiti delle Ditte per operare in Condominio

Le imprese che operano in ambito condominiale (manutenzione, ristrutturazione, impiantistica, pulizie, ecc.) devono dimostrare:

– Iscrizione alla Camera di Commercio (CCIAA) con codice ATECO compatibile con i lavori da eseguire.
– Documento Unico di Regolarità Contributiva (DURC) aggiornato e in corso di validità.
– Iscrizione all’INPS e all’INAIL, ove previsto.
– Idoneità tecnico-professionale, secondo quanto previsto dall’art. 26 del D.Lgs. 81/2008.
– Certificazioni di settore (es. SOA per lavori pubblici, abilitazioni DM 37/08 per impianti).

– Nomina di un Responsabile dei Lavori, ove richiesto, per coordinare la sicurezza nei cantieri temporanei o mobili (Titolo IV D.Lgs. 81/08).
– Assicurazione RCT/RCO (Responsabilità Civile verso Terzi e Operai), obbligatoria per coprire danni causati durante i lavori.

In caso di lavori edili o impiantistici rilevanti, può essere necessario anche il POS (Piano Operativo di Sicurezza) e, se si tratta di più imprese, il PSC (Piano di Sicurezza e Coordinamento) redatto da un Coordinatore per la Sicurezza.

2. Obblighi dell’Amministratore Condominiale

L’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 c.c. e dell’art. 26 del D.Lgs. 81/08, ha l’obbligo di:

– Verificare preventivamente la regolarità della ditta incaricata prima dell’inizio dei lavori, mediante acquisizione di:
– Visura camerale aggiornata.
– DURC valido.
– Dichiarazione di idoneità tecnico-professionale.
– Documentazione assicurativa.
– Verificare il rispetto della normativa sulla sicurezza, in particolare nei casi di cantiere (art. 90 del D.Lgs. 81/2008).
– Richiedere il fascicolo tecnico e i certificati di conformità al termine dei lavori.
– Comunicare ai condomini i dettagli della ditta incaricata, le modalità e la durata degli interventi.

– Aggiornare il registro anagrafico condominiale con eventuali informazioni tecniche rilevanti.
– Vigilare sull’osservanza del contratto, sollecitando eventuali adempimenti o contestando inadempimenti.

3. Sanzioni e Responsabilità

La mancata verifica dei requisiti o l’affidamento a ditte irregolari può esporre il condominio a:

– Sanzioni amministrative da parte degli enti ispettivi (INL, ASL, ecc.).
– Azioni di responsabilità civile da parte dei condomini (art. 1131 e 1130 c.c.).
– Eventuali risarcimenti per danni a cose o persone durante l’esecuzione dei lavori

Affidare lavori all’interno di un condominio non è un’operazione formale ma un’attività giuridicamente rilevante, che richiede attenzione, controllo e trasparenza. L’amministratore ha il dovere di tutelare il condominio e i condomini scegliendo solo imprese qualificate e regolari, contribuendo così alla sicurezza, alla legalità e alla buona gestione condominiale.