Introduzione
Quando si partecipa a un’assemblea condominiale, una delle questioni che genera più frequentemente dubbi e contestazioni riguarda le maggioranze necessarie per approvare una delibera condominiale.
Quanti condomini devono essere presenti? Bastano 500 millesimi? Quando sono sufficienti 333 millesimi? In quali casi occorrono i due terzi del valore dell’edificio? E quando, invece, è indispensabile il consenso di tutti i proprietari?
La risposta non è unica, perché il Codice civile prevede maggioranze differenti a seconda della decisione che l’assemblea è chiamata ad adottare.
Occorre inoltre distinguere due concetti che vengono spesso confusi:
- il quorum costitutivo, cioè il numero di condomini e di millesimi necessario affinché l’assemblea possa validamente riunirsi;
- il quorum deliberativo, cioè la maggioranza necessaria affinché una specifica decisione possa essere validamente approvata.
A ciò si aggiunge un ulteriore elemento fondamentale: nel condominio il voto non viene calcolato esclusivamente “per teste”. Per moltissime deliberazioni occorre contemporaneamente raggiungere una determinata maggioranza dei partecipanti e una determinata quota del valore millesimale dell’edificio.
La materia trova la propria disciplina principale nell’articolo 1136 del Codice civile, ma numerose disposizioni speciali prevedono maggioranze differenti a seconda dell’oggetto della deliberazione.
Vediamo quindi, nel dettaglio, quanti voti e quanti millesimi servono per approvare una delibera condominiale.
Quorum costitutivo e quorum deliberativo: qual è la differenza?
Prima di esaminare le singole maggioranze è necessario comprendere una distinzione fondamentale.
Il quorum costitutivo riguarda la validità della costituzione dell’assemblea.
In sostanza, stabilisce quanti condomini devono partecipare alla riunione affinché l’assemblea possa validamente discutere e deliberare.
Il quorum deliberativo, invece, riguarda la singola decisione.
Un’assemblea potrebbe quindi essere perfettamente costituita ma non avere, relativamente a uno specifico punto dell’ordine del giorno, la maggioranza necessaria per approvarlo.
È quindi possibile che:
- l’assemblea sia regolarmente costituita;
- si apra la discussione;
- si proceda alla votazione;
- la proposta venga comunque respinta perché non raggiunge il quorum deliberativo richiesto.
È proprio questa distinzione a spiegare perché non sia sufficiente affermare genericamente che “la maggioranza ha votato a favore”.
Bisogna verificare quale maggioranza fosse richiesta dalla legge per quella specifica deliberazione.
Prima convocazione: quanti condomini devono essere presenti?
In prima convocazione, l’assemblea condominiale è regolarmente costituita quando partecipano condomini che rappresentano:
- la maggioranza dei partecipanti al condominio;
- almeno i due terzi del valore complessivo dell’edificio, quindi almeno 666,67 millesimi su 1.000.
Devono essere presenti contemporaneamente entrambi i requisiti.
Non sarebbe quindi sufficiente avere, ad esempio, 800 millesimi presenti se questi appartenessero a una minoranza numerica dei proprietari.
Allo stesso modo, non sarebbe sufficiente avere la maggioranza numerica dei condomini se questi rappresentassero soltanto 500 millesimi.
Quale maggioranza serve per deliberare in prima convocazione?
Una volta verificata la regolare costituzione dell’assemblea, per le deliberazioni ordinarie occorre normalmente il voto favorevole:
- della maggioranza degli intervenuti;
- che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, quindi almeno 500 millesimi.
Anche in questo caso i due requisiti devono essere contemporaneamente rispettati.
Esempio
Supponiamo che un condominio sia composto da 20 proprietari.
All’assemblea partecipano 14 condomini per complessivi 800 millesimi.
La proposta riceve:
- 8 voti favorevoli per 520 millesimi;
- 6 voti contrari per 280 millesimi.
La deliberazione, se soggetta alla maggioranza ordinaria prevista per la prima convocazione, può essere approvata perché i favorevoli rappresentano sia la maggioranza degli intervenuti sia almeno 500 millesimi.
Seconda convocazione: quando è valida l’assemblea?
Nella pratica, la maggior parte delle assemblee condominiali viene deliberata in seconda convocazione, poiché il quorum costitutivo richiesto è inferiore.
L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con la partecipazione di condomini che rappresentino almeno:
- un terzo dei partecipanti al condominio;
- un terzo del valore dell’edificio, quindi almeno 333,33 millesimi.
Anche qui devono sussistere entrambi i presupposti.
Quanti voti servono per approvare una delibera in seconda convocazione?
Per le deliberazioni ordinarie, in seconda convocazione è normalmente necessario il voto favorevole:
- della maggioranza degli intervenuti;
- che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, cioè almeno 333,33 millesimi.
È una delle regole maggiormente utilizzate nella gestione quotidiana del condominio.
Attenzione, però: la soglia di un terzo non vale per qualsiasi decisione.
Numerose materie richiedono infatti maggioranze più elevate anche quando l’assemblea si svolge in seconda convocazione.
Tabella delle principali maggioranze condominiali
| Deliberazione | Maggioranza richiesta |
|---|---|
| Delibere ordinarie in prima convocazione | maggioranza degli intervenuti + almeno 500 millesimi |
| Delibere ordinarie in seconda convocazione | maggioranza degli intervenuti + almeno 333,33 millesimi |
| Nomina dell’amministratore | maggioranza degli intervenuti + almeno 500 millesimi |
| Revoca dell’amministratore | maggioranza degli intervenuti + almeno 500 millesimi |
| Riparazioni straordinarie di notevole entità | maggioranza degli intervenuti + almeno 500 millesimi |
| Liti che eccedono le attribuzioni dell’amministratore | maggioranza degli intervenuti + almeno 500 millesimi |
| Videosorveglianza delle parti comuni | maggioranza degli intervenuti + almeno 500 millesimi |
| Innovazioni agevolate previste dalla legge | maggioranza degli intervenuti + almeno 500 millesimi |
| Innovazioni ordinarie ex art. 1120 c.c. | maggioranza degli intervenuti + almeno 2/3 del valore dell’edificio |
| Prescrizioni su impianti individuali ex art. 1122-bis c.c. nei casi previsti dalla legge | maggioranza degli intervenuti + almeno 2/3 del valore |
| Modifica della destinazione d’uso di una parte comune | almeno 4/5 dei partecipanti + almeno 4/5 del valore dell’edificio |
| Modifica di diritti individuali o diritti reali dei singoli | di regola consenso unanime |
La tabella costituisce una sintesi: la corretta maggioranza deve sempre essere individuata verificando concretamente l’oggetto e gli effetti della deliberazione.
Nomina dell’amministratore: quanti millesimi servono?
La nomina dell’amministratore di condominio richiede una maggioranza più elevata rispetto alle normali deliberazioni adottabili in seconda convocazione.
È necessario il voto favorevole:
- della maggioranza degli intervenuti;
- che rappresenti almeno 500 millesimi.
Questa maggioranza deve essere rispettata indipendentemente dal fatto che l’assemblea si svolga in prima o in seconda convocazione.
Non è quindi corretto sostenere che in seconda convocazione possano essere sufficienti 333 millesimi per nominare l’amministratore.
Revoca dell’amministratore: quale maggioranza serve?
La medesima maggioranza è prevista, in linea generale, per la revoca dell’amministratore.
Occorre quindi:
maggioranza degli intervenuti + almeno 500 millesimi.
La revoca assembleare deve comunque essere distinta dalla revoca giudiziale, che può essere richiesta nelle ipotesi previste dalla legge quando ricorrono gravi irregolarità o gli altri presupposti stabiliti dal Codice civile.
Approvazione del rendiconto condominiale: quanti millesimi servono?
Una delle deliberazioni più frequenti riguarda l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore.
Non essendo prevista, in via generale, una maggioranza speciale per la semplice approvazione del rendiconto, trovano applicazione le maggioranze ordinarie.
Di conseguenza:
in prima convocazione
occorre la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi;
in seconda convocazione
è sufficiente, in linea generale, la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Naturalmente il rendiconto deve rispettare i requisiti stabiliti dalla normativa condominiale e consentire ai condomini una comprensione sufficientemente chiara della gestione economica e patrimoniale del condominio.
Approvazione del preventivo: quale maggioranza?
Anche l’approvazione del bilancio preventivo condominiale e la relativa ripartizione delle spese rientrano normalmente nelle deliberazioni soggette alla maggioranza ordinaria.
Pertanto, in seconda convocazione, sarà generalmente sufficiente:
maggioranza degli intervenuti + almeno 333,33 millesimi.
Diverso è il caso in cui all’interno della stessa deliberazione vengano adottate decisioni ulteriori soggette per legge a maggioranze rafforzate.
È quindi sempre opportuno valutare separatamente i diversi punti sottoposti alla votazione.
Lavori condominiali: quanti millesimi servono?
La risposta dipende dalla natura dell’intervento.
Non tutti i lavori condominiali richiedono la stessa maggioranza.
Occorre distinguere, in particolare, fra:
- manutenzione ordinaria;
- manutenzione straordinaria;
- manutenzione straordinaria di notevole entità;
- innovazioni;
- innovazioni cosiddette agevolate;
- interventi che incidono sui diritti individuali dei condomini.
Lavori straordinari di notevole entità
Per le riparazioni straordinarie di notevole entità, la legge richiede sempre:
- maggioranza degli intervenuti;
- almeno 500 millesimi.
La nozione di “notevole entità” non può essere determinata attraverso una soglia economica rigida valida per tutti gli edifici.
Occorre considerare le caratteristiche concrete del condominio, il valore dell’edificio, il numero dei proprietari, l’importo complessivo dell’intervento e il peso economico della spesa rispetto alla normale gestione.
Di conseguenza, un lavoro economicamente modesto per un grande complesso immobiliare potrebbe assumere un peso completamente differente in un piccolo condominio.
Innovazioni condominiali: quando servono i due terzi?
Per le innovazioni dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, l’art. 1120 c.c. richiama una maggioranza particolarmente elevata.
Occorre:
- la maggioranza degli intervenuti;
- almeno due terzi del valore dell’edificio, ossia circa 666,67 millesimi.
Si tratta di una maggioranza rafforzata giustificata dal fatto che l’innovazione comporta normalmente una trasformazione della cosa comune più significativa rispetto alla semplice manutenzione.
Non ogni intervento materiale costituisce, tuttavia, un’innovazione in senso giuridico.
La qualificazione dell’opera deve essere effettuata verificando se l’intervento comporti una trasformazione sostanziale della cosa comune o della sua funzione.
Innovazioni agevolate: quando bastano 500 millesimi?
Il Codice civile agevola alcune categorie di interventi considerate particolarmente rilevanti dal punto di vista sociale, tecnologico, energetico o della sicurezza.
Rientrano, nei casi previsti dalla legge, interventi finalizzati, ad esempio:
- alla sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti;
- all’eliminazione delle barriere architettoniche;
- al contenimento dei consumi energetici;
- alla realizzazione di parcheggi;
- alla produzione di energia attraverso fonti rinnovabili;
- alla realizzazione di determinati impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e l’accesso ai flussi informativi.
Per queste categorie il Codice civile consente, ricorrendo i relativi presupposti, l’approvazione con:
maggioranza degli intervenuti + almeno 500 millesimi.
La normativa ha quindi deliberatamente previsto un quorum inferiore rispetto alle innovazioni ordinarie.
Videosorveglianza condominiale: quanti millesimi servono?
Anche l’installazione di un sistema di videosorveglianza sulle parti comuni dell’edificio è espressamente disciplinata dal Codice civile.
La relativa deliberazione può essere approvata con:
- maggioranza degli intervenuti;
- almeno 500 millesimi.
Non è quindi necessario, in linea generale, il consenso unanime dei condomini.
L’approvazione assembleare non esaurisce tuttavia gli obblighi del condominio.
L’installazione e la gestione delle telecamere devono rispettare anche la normativa sulla protezione dei dati personali, i principi di proporzionalità e minimizzazione, le regole riguardanti l’angolo di ripresa, l’informativa e la conservazione delle immagini.
Cambio di destinazione d’uso delle parti comuni: serve l’80%
Una delle maggioranze più elevate previste dalla disciplina condominiale riguarda la modificazione della destinazione d’uso delle parti comuni.
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, la decisione deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti:
- almeno i quattro quinti dei partecipanti al condominio;
- almeno i quattro quinti del valore dell’edificio, cioè 800 millesimi.
Non si tratta quindi semplicemente della maggioranza dell’80% dei presenti.
Il riferimento riguarda i partecipanti complessivi al condominio e il valore complessivo dell’edificio.
La legge stabilisce inoltre particolari formalità per la convocazione dell’assemblea chiamata a decidere una modifica della destinazione d’uso.
Quando serve l’unanimità dei condomini?
Una delle convinzioni più diffuse è che l’assemblea possa decidere qualsiasi questione purché venga raggiunta una maggioranza sufficientemente elevata.
Non è così.
Il principio maggioritario incontra un limite nei diritti individuali dei singoli condomini.
L’assemblea gestisce le parti e i servizi comuni, ma non può utilizzare una deliberazione a maggioranza per disporre liberamente dei diritti di proprietà esclusiva dei singoli condomini o modificare diritti reali senza il consenso degli interessati.
L’unanimità può quindi diventare necessaria, ad esempio, quando la decisione:
- attribuisce in via esclusiva a uno o più condomini un bene comune sottraendolo agli altri;
- trasferisce o costituisce diritti reali;
- incide direttamente sulla proprietà esclusiva di un condomino;
- modifica clausole di natura contrattuale che attribuiscono diritti individuali;
- altera convenzionalmente criteri legali di ripartizione delle spese con efficacia generale e permanente;
- comporta una disposizione dei diritti dominicali non riconducibile ai normali poteri di gestione dell’assemblea.
In questi casi non è una questione di raggiungere 500, 666 oppure 800 millesimi.
La maggioranza non può sostituire il consenso individuale richiesto dalla natura stessa del diritto coinvolto.
Regolamento di condominio: quale maggioranza serve?
Anche per il regolamento occorre distinguere.
Un regolamento assembleare, destinato essenzialmente a disciplinare l’uso delle cose comuni, la gestione dell’edificio e l’organizzazione condominiale, può essere approvato con le maggioranze previste dalla legge.
Diversa è la situazione delle clausole di natura contrattuale, cioè quelle che incidono sui diritti individuali dei proprietari oppure introducono limitazioni alle facoltà normalmente connesse alla proprietà esclusiva.
Per modificare simili clausole può essere necessario il consenso di tutti i soggetti interessati.
Di conseguenza, il nome attribuito al documento non è decisivo.
Occorre esaminare la natura concreta della clausola che si vuole modificare.
Tabelle millesimali: basta la maggioranza?
Anche sulle tabelle millesimali bisogna evitare generalizzazioni.
La legge prevede ipotesi nelle quali le tabelle possono essere rettificate o modificate con la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 c.c., mentre al di fuori delle specifiche condizioni previste dalla normativa può essere necessario il consenso unanime.
È quindi errato affermare indistintamente che le tabelle millesimali possano sempre essere modificate con 500 millesimi.
Occorre verificare:
- la natura della tabella;
- il motivo della modifica;
- l’esistenza di un errore;
- le eventuali trasformazioni dell’edificio;
- il carattere negoziale o meno della disciplina che si intende modificare.
Come si contano gli astenuti?
La presenza di condomini astenuti può incidere sul calcolo della maggioranza.
L’astensione non equivale automaticamente a un voto favorevole.
Quando la legge richiede la “maggioranza degli intervenuti”, occorre verificare quanti soggetti abbiano effettivamente votato a favore rispetto alla platea rilevante ai fini della deliberazione.
Per questo motivo il verbale deve indicare con precisione:
- i presenti;
- i delegati;
- i millesimi rappresentati;
- i favorevoli;
- i contrari;
- gli astenuti;
- gli eventuali allontanamenti avvenuti durante la riunione.
Una verbalizzazione precisa è indispensabile per consentire la verifica successiva del quorum.
Cosa accade se un condomino lascia l’assemblea prima della votazione?
La giurisprudenza ha precisato un principio particolarmente importante.
Il condomino presente all’inizio dell’assemblea ma che si allontana prima della votazione può continuare a rilevare ai fini della verifica del quorum costitutivo originario, ma non deve essere considerato come partecipante alla singola deliberazione se non prende parte alla votazione.
Il quorum deve quindi essere verificato anche nel corso dell’assemblea.
La presenza iniziale non significa automaticamente che quel condomino debba essere conteggiato per tutte le successive deliberazioni.
Per questa ragione l’allontanamento dovrebbe sempre essere annotato nel verbale indicando, ove possibile, anche il momento in cui è avvenuto.
Maggioranza numerica e maggioranza millesimale devono essere entrambe rispettate
La giurisprudenza ha più volte evidenziato che il sistema condominiale non può essere ridotto al solo conteggio delle “teste”.
Il valore millesimale mantiene una funzione fondamentale.
In particolare, anche in seconda convocazione la verifica della maggioranza deve essere effettuata considerando non solo il numero dei condomini favorevoli ma anche il peso delle quote rappresentate.
La giurisprudenza ha chiarito, inoltre, che non sarebbe coerente con il sistema considerare validamente approvata una deliberazione quando il valore proprietario espresso dai contrari risulti superiore a quello espresso dai favorevoli, pur in presenza del raggiungimento della soglia minima prevista dalla norma.
L’accertamento deve pertanto riguardare contemporaneamente:
numero dei votanti + valore millesimale rappresentato.
Chi deve dimostrare che mancava il quorum?
Altro principio importante elaborato dalla giurisprudenza riguarda l’onere della prova.
Il condomino che contesti una deliberazione sostenendo che l’assemblea non fosse regolarmente costituita o che la proposta non avesse raggiunto la maggioranza richiesta deve indicare e dimostrare gli elementi dai quali emerge la carenza del quorum.
La verifica deve essere effettuata considerando il valore proporzionale delle unità immobiliari dei partecipanti rispetto al valore complessivo dell’edificio.
Proprio per questo il verbale assembleare assume un’importanza centrale nell’eventuale successivo giudizio.
Delibera approvata senza la maggioranza necessaria: è nulla o annullabile?
Si tratta di una distinzione giuridicamente fondamentale.
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza, l’annullabilità rappresenta la regola generale, mentre la nullità riguarda ipotesi più gravi e residuali.
Le deliberazioni approvate con una maggioranza inferiore rispetto a quella richiesta dalla legge sono generalmente considerate annullabili.
Ciò significa che devono essere contestate rispettando il termine previsto dall’articolo 1137 del Codice civile.
In linea generale, l’impugnazione deve essere proposta entro 30 giorni:
- dalla deliberazione, per il condomino presente che abbia votato contro o si sia astenuto;
- dalla comunicazione del verbale, per il condomino assente.
La situazione cambia quando il vizio riguarda elementi radicali della deliberazione.
Quando una delibera può essere nulla?
La giurisprudenza considera la nullità una categoria residuale, riservata alle violazioni più gravi.
Possono rientrare in questa categoria, ad esempio, deliberazioni:
- prive degli elementi essenziali;
- aventi un oggetto materialmente o giuridicamente impossibile;
- aventi contenuto illecito;
- adottate su materie completamente estranee alle attribuzioni dell’assemblea;
- dirette a incidere illegittimamente sui diritti individuali dei condomini;
- che dispongano della proprietà esclusiva di un singolo condomino senza il suo consenso.
La differenza è estremamente importante perché una deliberazione semplicemente annullabile deve essere contestata entro il termine previsto dalla legge, mentre per la nullità opera una disciplina differente.
La giurisprudenza sulle maggioranze assembleari
Nel corso degli anni la giurisprudenza ha elaborato alcuni principi ormai centrali nell’interpretazione delle maggioranze condominiali.
In particolare, è stato affermato che:
1. Il quorum deve essere verificato sia sotto il profilo numerico sia sotto il profilo millesimale.
Il voto condominiale si fonda su un sistema a doppia maggioranza: il numero delle persone e il valore delle proprietà.
2. Chi si allontana prima della votazione non può essere automaticamente considerato ai fini del quorum deliberativo.
La composizione dell’assemblea può cambiare durante la riunione e deve essere verificata al momento delle singole votazioni.
3. Il verbale deve permettere di ricostruire il risultato della votazione.
Deve essere possibile individuare, direttamente o comunque in maniera inequivocabile, chi abbia votato a favore, contro o si sia astenuto e quali valori millesimali fossero rappresentati.
4. Le maggioranze stabilite dalla legge non possono essere liberamente ridotte dall’assemblea.
L’assemblea non può decidere autonomamente che una determinata materia venga approvata con una maggioranza inferiore rispetto a quella prevista dalla normativa.
5. Una deliberazione adottata con un quorum inferiore a quello richiesto è normalmente annullabile.
Il condomino interessato deve quindi prestare particolare attenzione al termine di impugnazione.
6. La maggioranza non può comprimere i diritti individuali dei singoli proprietari.
Quando la deliberazione esorbita dai poteri dell’assemblea e incide sulla proprietà esclusiva o su diritti individuali, il problema non riguarda semplicemente l’insufficienza dei millesimi: può configurarsi una vera e propria nullità.
7. Chi contesta l’insufficienza del quorum deve fornire gli elementi necessari per dimostrarla.
L’impugnazione non può fondarsi sulla generica affermazione che “mancavano i millesimi”.
Un condomino con molti millesimi può decidere da solo?
In linea generale, no.
Il sistema della doppia maggioranza è concepito proprio per impedire che il proprietario di una quota molto elevata possa governare da solo il condominio.
Immaginiamo un edificio composto da 10 condomini nel quale un unico proprietario possieda 600 millesimi.
Il fatto che egli rappresenti più della metà del valore dell’edificio non significa che possa approvare autonomamente le deliberazioni per le quali la legge richiede anche la maggioranza degli intervenuti.
Allo stesso modo, molti piccoli proprietari non possono approvare determinate deliberazioni se, pur costituendo la maggioranza numerica, non raggiungono la quota millesimale richiesta.
Il sistema cerca quindi di bilanciare:
- il principio democratico legato al numero dei proprietari;
- il peso economico delle rispettive quote di proprietà.
Le deleghe contano ai fini della maggioranza?
Sì.
Il condomino che partecipa mediante un rappresentante regolarmente delegato viene considerato presente ai fini della costituzione dell’assemblea e delle relative votazioni.
Naturalmente devono essere rispettate le norme previste in materia di delega e gli eventuali limiti stabiliti dalla disciplina condominiale.
Il delegato esprime il voto per conto del condomino rappresentato e i relativi millesimi concorrono alla formazione della maggioranza.
È possibile approvare una delibera all’unanimità dei presenti ma senza raggiungere i millesimi richiesti?
No.
L’unanimità dei presenti non equivale all’unanimità del condominio e non consente di superare il requisito millesimale stabilito dalla legge.
Supponiamo che in seconda convocazione siano presenti 5 condomini per complessivi 350 millesimi.
Tutti e cinque votano a favore della nomina dell’amministratore.
La deliberazione non raggiunge tuttavia i 500 millesimi richiesti.
Essere “tutti d’accordo” tra i presenti non è quindi sufficiente quando la legge richiede una determinata quota del valore complessivo dell’edificio.
500 millesimi significa sempre maggioranza?
No.
È uno degli errori più frequenti.
I 500 millesimi, da soli, non rappresentano automaticamente una deliberazione valida.
Se la norma richiede:
maggioranza degli intervenuti + almeno 500 millesimi
devono essere rispettati entrambi i requisiti.
Un singolo proprietario titolare di 550 millesimi, ad esempio, non potrebbe da solo soddisfare anche il requisito della maggioranza numerica quando questa è richiesta.
333 millesimi bastano sempre in seconda convocazione?
No.
I circa 333 millesimi rappresentano la soglia ordinaria per numerose deliberazioni adottate in seconda convocazione, ma non possono essere utilizzati quando la legge prescrive una maggioranza specifica.
Non bastano, ad esempio, per:
- nominare o revocare l’amministratore;
- approvare riparazioni straordinarie di notevole entità;
- approvare determinate innovazioni;
- modificare la destinazione d’uso delle parti comuni;
- adottare altre decisioni per le quali la normativa preveda espressamente un quorum qualificato.
500, 666 e 800 millesimi: schema rapido
Per orientarsi più facilmente si può utilizzare questo schema indicativo:
333,33 millesimi
Maggioranza minima utilizzata per numerose deliberazioni ordinarie in seconda convocazione, insieme alla maggioranza degli intervenuti.
500 millesimi
Maggioranza qualificata estremamente frequente: amministratore, determinate innovazioni agevolate, videosorveglianza, lavori straordinari di notevole entità e altre materie indicate dalla legge.
666,67 millesimi
Richiesti, insieme alla maggioranza degli intervenuti, per le innovazioni ordinarie previste dall’art. 1120 c.c. e negli altri casi espressamente previsti.
800 millesimi
Richiesti, insieme ai quattro quinti dei partecipanti al condominio, per la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni prevista dall’art. 1117-ter c.c.
1.000 millesimi
Non costituiscono semplicemente un “quorum elevato”: quando occorre il consenso unanime significa che tutti i titolari dei diritti interessati devono esprimere il proprio consenso.
Cosa fare se una delibera è stata approvata con una maggioranza sbagliata?
Il primo passaggio consiste nell’esaminare attentamente:
- l’avviso di convocazione;
- l’ordine del giorno;
- il verbale dell’assemblea;
- l’elenco dei partecipanti;
- le deleghe;
- i millesimi presenti;
- i voti favorevoli;
- i voti contrari;
- gli astenuti;
- gli eventuali condomini che abbiano lasciato la riunione prima della votazione;
- la specifica norma applicabile alla deliberazione.
Solo dopo questa verifica è possibile stabilire se il quorum fosse effettivamente insufficiente e soprattutto quale sia la natura del vizio.
Se si tratta di annullabilità, il decorso del termine previsto dalla legge assume un’importanza decisiva.
Non è quindi opportuno attendere quando si ritiene che una deliberazione sia stata approvata in violazione delle maggioranze prescritte.
Domande frequenti sulle maggioranze condominiali
Quanti millesimi servono per approvare una delibera condominiale?
Dipende dall’oggetto. In seconda convocazione, per molte delibere ordinarie è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Altre deliberazioni richiedono 500 millesimi, due terzi del valore, quattro quinti o persino il consenso unanime.
In seconda convocazione bastano 333 millesimi?
Soltanto per le deliberazioni soggette alla maggioranza ordinaria. Se la legge prevede una maggioranza qualificata, occorre rispettare quella specifica soglia.
Per nominare l’amministratore bastano 333 millesimi?
No. Per la nomina dell’amministratore occorre la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi.
Per revocare l’amministratore quanti millesimi servono?
In linea generale occorre la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi.
Per approvare lavori straordinari servono 500 millesimi?
Dipende dalla natura e dall’entità dei lavori. Per le riparazioni straordinarie di notevole entità la legge richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi.
Per installare telecamere nel condominio serve l’unanimità?
No. Per la videosorveglianza delle parti comuni la legge prevede la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi, fermo restando il rispetto della normativa sulla protezione dei dati personali.
Per cambiare destinazione a una parte comune quanti millesimi servono?
La modifica della destinazione d’uso prevista dall’art. 1117-ter c.c. richiede quattro quinti dei partecipanti al condominio e quattro quinti del valore dell’edificio, quindi almeno 800 millesimi.
Una delibera senza il quorum necessario è nulla?
Non necessariamente. La giurisprudenza considera normalmente annullabile la deliberazione adottata con una maggioranza inferiore a quella prescritta. La nullità riguarda invece ipotesi più radicali, come l’assenza degli elementi essenziali, l’oggetto illecito o impossibile o l’indebita incidenza sui diritti individuali.
Conclusioni
Stabilire quanti voti servono per approvare una delibera condominiale non significa semplicemente contare quanti condomini abbiano alzato la mano.
La validità della decisione dipende dall’applicazione combinata di diversi criteri:
- numero complessivo dei condomini;
- numero dei partecipanti all’assemblea;
- millesimi presenti;
- numero dei voti favorevoli;
- millesimi rappresentati dai favorevoli;
- prima o seconda convocazione;
- natura della decisione sottoposta al voto.
La regola generale può essere sintetizzata nel principio della doppia maggioranza: teste e millesimi.
A questa regola si aggiungono numerose maggioranze qualificate previste dal Codice civile per le decisioni considerate più rilevanti.
Una delibera che non raggiunge il quorum richiesto può essere impugnabile e, nelle ipotesi più gravi, può essere radicalmente nulla.
Per questo motivo, quando sorgono contestazioni sulla validità di una decisione assembleare, è opportuno esaminare non soltanto il risultato finale riportato nel verbale, ma anche la composizione dell’assemblea, le deleghe, gli eventuali allontanamenti dei partecipanti, la distribuzione dei millesimi e soprattutto la natura giuridica della decisione adottata.
Studio Legale Guarnera
Avv. Davide Guarnera
Studio Legale Guarnera – Palermo
Assistenza e consulenza in materia di diritto condominiale, impugnazione delle deliberazioni assembleari, infiltrazioni, danni provenienti dalle parti comuni, ripartizione delle spese condominiali e responsabilità dell’amministratore e del condominio.
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