Introduzione
La piscina condominiale rappresenta uno dei servizi comuni che maggiormente incidono sui costi di gestione del condominio. Ogni anno, soprattutto durante il periodo estivo, sorgono controversie tra condomini sulla ripartizione delle spese, sull’utilizzo dell’impianto e sulle responsabilità in caso di incidenti o carenze manutentive.
Comprendere quali siano le regole previste dal Codice Civile e dalla giurisprudenza è fondamentale per evitare contestazioni e responsabilità anche molto rilevanti.
La piscina è un bene comune del condominio?
Salvo diversa previsione contenuta nel regolamento contrattuale o negli atti di acquisto, la piscina costituisce una parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c., in quanto destinata all’uso e al godimento collettivo dei condomini.
Ne consegue che la manutenzione, la gestione e la conservazione della piscina ricadono sul condominio.
Come si ripartiscono le spese della piscina condominiale?
La disciplina generale è contenuta nell’art. 1123 c.c.
Le spese devono essere sostenute:
● in proporzione ai millesimi di proprietà;
● salvo che il regolamento contrattuale preveda criteri differenti;
● oppure qualora la piscina serva soltanto una parte dell’edificio.
Spese ordinarie
Rientrano tra le spese ordinarie:
● pulizia della piscina;
● prodotti chimici;
● trattamento dell’acqua;
● manutenzione ordinaria;
● energia elettrica;
● controlli sanitari;
● personale addetto;
● assicurazione;
● verifiche tecniche periodiche.
Normalmente tali costi vengono ripartiti secondo i millesimi di proprietà.
Piscina utilizzata solo da alcuni condomini: chi paga?
Non sempre tutti i condomini possono utilizzare la piscina.
Si pensi ai complessi immobiliari costituiti da più edifici, oppure ai cosiddetti “supercondomini”, nei quali soltanto alcune palazzine beneficiano del servizio.
In tali ipotesi trova applicazione il terzo comma dell’art. 1123 c.c., secondo cui le spese gravano esclusivamente sui condomini che traggono utilità dalla piscina.
La Corte di Cassazione ha più volte affermato che il criterio fondamentale è quello dell’utilità concreta del bene comune.
Le spese straordinarie
Sono considerate straordinarie, ad esempio:
● rifacimento del rivestimento;
● sostituzione dell’impianto di filtrazione;
● impermeabilizzazione;
● rifacimento delle tubazioni;
● installazione di nuovi sistemi di sicurezza;
● adeguamenti normativi.
Anche tali spese seguono, salvo diversa previsione, il criterio previsto dall’art. 1123 c.c.
L’amministratore è responsabile della sicurezza della piscina?
Sì.
L’amministratore, quale rappresentante del condominio, ha il dovere di conservare le parti comuni ai sensi dell’art. 1130 c.c.
Tra i suoi principali obblighi rientrano:
● programmare la manutenzione;
● verificare il corretto funzionamento degli impianti;
● far rispettare le norme igienico-sanitarie;
● convocare l’assemblea per gli interventi necessari;
● eliminare situazioni di pericolo.
L’omessa manutenzione può comportare responsabilità sia del condominio sia, in determinate circostanze, dell’amministratore.
Incidenti nella piscina: chi risponde?
Qualora un condomino o un ospite subisca un danno a causa della piscina, può trovare applicazione l’art. 2051 c.c., relativo alla responsabilità per danno cagionato da cose in custodia.
Il condominio, quale custode della piscina, risponde dei danni provocati dalla struttura, salvo che dimostri il caso fortuito.
Tra gli esempi più frequenti:
● pavimentazione scivolosa;
● griglie rotte;
● impianti difettosi;
● illuminazione insufficiente;
● assenza di manutenzione;
● acqua contaminata;
● tombini non fissati.
In tali casi il danneggiato potrà agire per ottenere il risarcimento del danno.
L’amministratore può essere personalmente responsabile?
La responsabilità personale dell’amministratore può configurarsi quando:
● omette di eseguire interventi urgenti;
● ignora situazioni di pericolo già segnalate;
● non convoca l’assemblea nonostante l’esistenza di gravi problematiche;
● viola specifici obblighi imposti dalla legge.
In presenza di una condotta gravemente negligente possono inoltre profilarsi responsabilità civili e, nei casi più gravi, anche penali.
Il regolamento condominiale può limitare l’uso della piscina?
Assolutamente sì.
Il regolamento può disciplinare:
● orari di apertura;
● numero massimo di utenti;
● accesso degli ospiti;
● divieto di tuffi;
● obbligo di doccia;
● utilizzo da parte dei minori;
● norme igieniche;
● sanzioni per chi viola le regole.
Le limitazioni devono tuttavia essere ragionevoli e non comprimere arbitrariamente il diritto dei condomini al godimento della parte comune.
La piscina deve essere assicurata?
La legge non impone un obbligo generalizzato di assicurazione della piscina.
Tuttavia, sotto il profilo prudenziale, è fortemente consigliabile che il condominio stipuli una polizza di responsabilità civile verso terzi, in grado di coprire gli eventuali danni derivanti dall’utilizzo dell’impianto.
Cosa fare se l’amministratore non interviene?
Se l’amministratore omette di adottare gli interventi necessari, il condomino può:
● richiedere formalmente l’esecuzione dei lavori;
● chiedere la convocazione dell’assemblea;
● impugnare eventuali delibere illegittime;
● promuovere un’azione giudiziaria nei casi più gravi;
● richiedere la revoca giudiziale dell’amministratore qualora ne ricorrano i presupposti di legge.
Conclusioni
La gestione della piscina condominiale richiede particolare attenzione sia sotto il profilo economico sia sotto quello della sicurezza. Una corretta ripartizione delle spese, conforme agli artt. 1117, 1123 e 1130 del Codice Civile, unita ad una costante attività di manutenzione, rappresenta il miglior strumento per evitare contenziosi e richieste di risarcimento.
L’amministratore è chiamato a svolgere un ruolo centrale nella tutela dell’interesse collettivo, assicurando che la piscina venga mantenuta in condizioni di piena efficienza e sicurezza, nel rispetto della normativa vigente e degli obblighi di custodia gravanti sul condominio.
Riferimenti normativi
● Art. 1117 c.c.
● Art. 1123 c.c.
● Art. 1130 c.c.
● Art. 1135 c.c.
● Art. 2051 c.c.
● Art. 2043 c.c.
Studio Legale Guarnera
Avv. Davide Guarnera
Studio Legale Guarnera – Palermo
Assistenza e consulenza in materia di diritto condominiale, impugnazione delle deliberazioni assembleari, infiltrazioni, danni provenienti dalle parti comuni, ripartizione delle spese condominiali e responsabilità dell’amministratore e del condominio.
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