Un’asta giudiziaria è la procedura giuridica in forza della quale un bene mobile o immobile viene venduto per il soddisfacimento di un credito.

Consiste in una vendita disposta dall’Autorità Giudiziaria nel rispetto delle disposizioni processualcivilistiche, con la partecipazione di un delegato del Tribunale (ad esempio un notaio, un avvocato o un commercialista) e la pubblicizzazione dell’asta.

Nel caso di un pignoramento immobiliare dopo che l’atto viene notificato al debitore vi è l’iscrizione a ruolo presso il Tribunale competente e la trascrizione del pignoramento presso i registri immobiliari.

Viene altresì depositata, da parte dell’Avvocato del creditore, l’istanza di vendita ed il certificato ipocatastale redatto generalmente da un Notaio.

Viene incaricato il Giudice dell’Esecuzione, il quale viene nominato secondo criteri tabellari all’atto della iscrizione a ruolo del pignoramento immobiliare.

Una volta nominato, il Giudice dell’Esecuzione diventa il dominus della procedura esecutiva svolgendo compiti di controllo, di direzione e di coordinamento.

Il giudice dell’esecuzione, ex art. 569 c.p.c., fissa la data dell’udienza di comparizione delle parti e nomina un custode giudiziario che avrà il compito di conservare l’immobile pignorato nonché un esperto che dovrà valutare l’immobile pignorato.

All’udienza fissata dal Giudice dell’esecuzione, qualora nulla osti alla prosecuzione, verrà emessa l’ordinanza di vendita con cui viene nominato il professionista delegato alla vendita.

Sarà il professionista delegato alla vendita, secondo la delega ricevuta dal giudice dell’esecuzione, a far proseguire le attività di vendita, pubblicando gli avvisi di vendita e gestendo le relative attività quali a titolo esemplificativo la gestione della vendita, la gara tra gli offerenti, a redigere il verbale di aggiudicazione, predisporre la bozza del decreto di trasferimento, la preparazione del piano di distribuzione del ricavato tra i diversi creditori.

Con il decreto di trasferimento invece il Giudice dell’Esecuzione dispone il trasferimento della proprietà dal debitore esecutato all’aggiudicatario dell’immobile e si procede conseguentemente alla distribuzione del ricavato tra i creditori.

All’interno del mondo delle aste giudiziarie vi sono alcuni concetti di non facile comprensione uno di questi è il termine “LOTTO”

Con la parola “LOTTO” si intende generalmente la singola unità immobiliare completa delle sue pertinenze e dei suoi accessori (ad esempio un appartamento con una cantina o un garage).

Con il termine invece “LOTTO UNICO” s’intende che proponendo un’offerta di acquisto sarà alienata la proprietà di tutto quello che viene venduto all’asta.

Ulteriore termine giuridico è il termine “con incanto” o “senza incanto”.

Nell’asta senza incanto l’offerente presenta la propria offerta in conformità a quanto stabilito nell’avviso di vendita.

Questa offerta è vincolante e qualora fosse l’unica valida presentata l’offerente risulterà aggiudicatario. Qualora invece siano presentate più offerte si aprirà una fase di rilanci all’esito della quale chi offre di più risulterà aggiudicatario del bene.

Nell’asta con incanto invece l’interessato presenta una domanda di partecipazione in busta chiusa.

Il giorno dell’asta il professionista delegato esamina tutte le domande di partecipazione pervenute nei termini e verifica la regolarità della cauzione.

A questo punto i partecipanti ammessi all’asta procedono a presentare le offerte.
Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente secondo le misure indicate nelle condizioni di vendita.

L’ aggiudicazione, nel caso di vendita con incanto, ha natura provvisoria.
Infatti, entro il termine di 10 giorni dall’aggiudicazione, possono ancora essere fatte offerte d’acquisto, anche da parte di chi non ha partecipato alla gara, purché il prezzo offerto superi di un quinto quello raggiunto nell’incanto.

Nel momento in cui si decide di acquistare con il metodo dell’asta giudiziaria è altresì importante sapere che per le vendite all’asta non opera la garanzia per i vizi della cosa.

Difatti l’articolo 2922 del Codice Civile dispone che: “Nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per vizi della cosa. Essa non può essere impugnata per causa di lesione”.

La ratio logico giuridica deriva in primo luogo dal fatto che trasferito il bene mancherebbe un soggetto responsabile cui l’aggiudicatario possa rivolgersi per lamentare i vizi del bene acquistato.

Ulteriore ratio logico giuridica che determina l’esclusione di garanzia per vizi è dovuta alla necessaria speditezza (almeno teorica) delle procedure esecutive.

L’esclusione della garanzia per i vizi, sancita dall’art 2922 c.c. riguarda comunque le fattispecie rappresentate dagli artt. 1490 a 1497del c.c.

Non operano le azioni tese a lamentare i vizi o la mancanza di qualità promesse della cosa acquistata, azioni riconosciute invece a favore degli acquirenti per le vendite non forzate e previste dagli articoli 1490 e successivi del codice civile.

Vi sono però degli effetti favorevoli dal momento che la mancanza di garanzia per vizi riduce il prezzo dell’immobile all’asta.

L’art. 586 del c.p.c., infatti, dispone che “l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute”.

Una eccezione all’assenza di garanzia per vizi è rappresentata tutte quelle volte in cui l’immobile acquistato è sostanzialmente diverso da quello che veniva offerto in vendita.
A titolo esemplificativo quando si acquista all’asta un immobile con regolarità urbanistica per poi rivelarsi con abusi edilizi oppure si acquista un terreno dato per edificabile quando in realtà era un terreno agricolo dimezzandone il valore economico e/o l’utilità che se ne voleva trarre.

In tali casi, ricorrendo l’aliud pro alio, vi è una sostanziale e radicale differenza tra quanto acquistato e quanto ricevuto.

Non troverà applicazione in tali casi l’art. 2922 c.c. e l’aggiudicatario potrà far valere i suoi diritti chiedendo tanto il risarcimento del danno subito quanto la completa restituzione di ciò che ha corrisposto.

E’ altresì possibile anche acquistare all’asta immobili che siano totalmente abusivi o che presentino abusi edilizi.

L’art. 46 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), che riproduce l’art. 40, comma 6, Legge 28 febbraio 1985 n.47, che sanziona con la nullità la circolazione di immobili abusivi non sanati si applica soltanto per gli atti negoziali volontari ma non ai trasferimenti coattivamente eseguiti.

L’aggiudicatario non ha l’obbligo di sanare l’immobile ma laddove voglia sanarlo ha un importante agevolazione ovvero 120 giorni per il cd. condono dell’asta.

Ai sensi dell’art. 40, ultimo comma, della legge n.47/1985 “Nella ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge”

Il termine di 120 giorni inizia a decorrere dal giorno in cui si riceva la notifica del decreto di trasferimento.

Gli abusi edilizi devono essere anteriori rispetto alla data stabilita per ciascuno dei tre condoni edilizi (L.n.47/85, L.n.724/94, L.n.326/03).

Pertanto, se le ragioni del credito dovessero essere successive all’entrata in vigore di tutte e tre le leggi sul condono edilizio (Marzo 1985 per L.n. 47/1985, Gennaio 1995 per la legge n. 724/1994, Novembre 2003 per la legge n. 326/2003) non c’è alcuna possibilità di poter presentare la domanda di sanatoria edilizia straordinaria nei termini di cui sopra.

Laddove vi siano abusi non sanabili l’aggiudicatario è obbligato a ripristinare lo stato dei luoghi ed il costo necessario per provvedere a tale attività è detratto dal prezzo di stima.

Al fine di evitare inutili rischi è importante leggere la perizia estimativa la quale contiene importanti notizie sulla storia dell’immobile quale:

• le informazioni ed i recapiti del perito.
• i beni oggetto di pignoramento.
• Descrizione del bene oggetto di perizia
• Documentazione ex. 567 co.2 cp = estratto del catasto, certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento (può essere sostituita da un certificato notarile che esponga le risultanze delle visure catastali dei registri immobiliari);
• Titolarità del bene
• Confini
• Consistenza
• Dati Catastali
• Stato Conservativo
• Parti comuni
• Servitù, censo, livelli ed usi civici
• Caratteristiche costruttive prevalenti
• Stato di occupazione
• Provenienze ventennali.
• Formalità pregiudizievoli
• se l’immobile rispetta le normative vigenti in materia di urbanistica
• Regolarità edilizia
• Vincoli od Oneri condominiali
• Stima del perito e Formazione dei lotti
• Riepilogo del bando d’asta

Se vuoi acquistare all’asta o vuoi maggiori informazioni contattami per una consulenza privata.