Decreto Sicurezza 2025 modifiche alle procedure di sfratto per morosità e le implicazioni pratiche che emergono
Il tema della sicurezza abitativa, dell’accesso alla casa e dei conflitti tra proprietari e inquilini morosi è sempre sensibile in Italia. Con l’approvazione del Decreto Sicurezza 2025, il legislatore ha introdotto misure che toccano il settore delle occupazioni abusive e gli sgomberi, con effetti che possono riflettersi anche sullo sfratto per morosità. Tuttavia, è importante distinguere fra l’oggetto dell’intervento normativo — l’occupazione abusiva — e la disciplina tradizionale delle locazioni, che rimane per lo più regolata da norme civili.
Le novità del Decreto Sicurezza 2025
Il Decreto Sicurezza limita la possibilità di sospensioni e rinvii nelle procedure di sgombero, soprattutto quando non sussistano cause eccezionali.
C’è anche una novità sulla responsabilità dello Stato: la Cassazione ha più volte segnalato che se l’esecuzione di un ordine di rilascio viene ritardata per responsabilità della pubblica amministrazione (ad esempio perché le forze dell’ordine non sono state attivate), lo Stato può essere chiamato a risarcire i proprietari.
Altri strumenti introdotti sono la digitalizzazione delle notifiche (PEC) e una più forte tutela dell’ordine pubblico nell’ambito degli sgomberi.
1.1 Conversione in legge e impostazione generale
Il Decreto Legge n. 48 del 11 aprile 2025 è stato convertito in legge il 9 giugno 2025, con la Legge n. 80/2025.
La legge introduce disposizioni urgenti in materia di sicurezza pubblica, sicurezza urbana, contrasto alle occupazioni abusive, tra altri ambiti (ordine pubblico, normativa penitenziaria, tutela delle forze dell’ordine).
Il Capo II del Decreto è dedicato alle disposizioni in materia di sicurezza urbana, e al contrasto delle occupazioni abusive.
1.2 Il reato di “occupazione arbitraria”
Una delle innovazioni più rilevanti è l’introduzione dell’art. 634‑bis codice penale (occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui).
Secondo questa disposizione:
“Chiunque, con violenza o minaccia, occupa o detiene senza titolo un immobile destinato a domicilio altrui (o sue pertinenze), impedendo il rientro del legittimo proprietario o detentore, è punito con la reclusione da 2 a 7 anni. La stessa pena si applica a chi si appropria dell’immobile con artifizi o raggiri, oppure a chi cede l’immobile occupato”
Si prevede inoltre che, eccezionalmente, la polizia giudiziaria possa disporre il rilascio immediato dell’immobile, anche senza attendere il provvedimento giudiziale, in alcuni casi di urgenza.
Questa norma è pensata per colpire le occupazioni senza titolo, cioè quelle in cui non vi è un contratto di locazione che leghi legalmente l’inquilino all’immobile. È opportuno sottolineare che:
– L’occupante che collabora nel rilascio volontario può essere escluso dalla punibilità, se interviene tempestivamente.
– Il reato è procedibile a querela di parte (cioè è necessario che il proprietario sporga querela), salvo che la vittima sia particolarmente vulnerabile (minori, incapaci), in cui può essere procedibile d’ufficio.
1.3 Sgombero, esecuzione e altre misure
La legge prevede sgomberi più rapidi in caso di occupazione abusiva, con interventi immediati delle forze dell’ordine in presenza di flagranza o, in alcuni casi, anche senza passaggio giudiziario (ma nel rispetto di condizioni legittime).
L’inquilino può chiedere un termine di grazia (in genere fino a 30, 60 o 90 giorni) per pagare gli arretrati e scongiurare lo sfratto, se dimostra di essere in temporanea difficoltà.
In generale, il procedimento è civile, non penale: la morosità costituisce un inadempimento contrattuale, non un reato.
I tempi sono spesso lunghi a causa del carico giudiziario, eventuali opposizioni, rinvii, mancanza di risorse per l’esecuzione.
Il Decreto Sicurezza non ha inteso stravolgere questa procedura di diritto civile, ma ha introdotto strumenti più incisivi sul fronte dell’occupazione abusiva, che in molti casi viene confusa, nella prassi, con la morosità.
Confusione tra occupazione abusiva e morosità nella prassi
Alcuni operatori del settore possono tentare di usare le nuove norme sull’occupazione abusiva per accelerare sfratti relativi a morosità, anche se ciò non è legittimo. È importante che l’iniziativa giudiziaria resti correttamente inquadrata nella forma prevista (sfratto civile), e che la distinzione tra morosità e occupazione abusiva sia sempre chiara.
- Il regime precedente: sfratto per morosità
Prima di comprendere cosa cambia, è utile ripercorrere come funzionava (e in molti casi continua a funzionare) la procedura ordinaria di sfratto per morosità:
Il locatore invia all’inquilino una richiesta di pagamento (messa in mora / intimazione) entro un termine, e se il pagamento non avviene, può chiedere al giudice la convalida dello sfratto.
Una volta convalidato lo sfratto, l’ordinanza giudiziale può essere eseguita con intervento dell’ufficiale giudiziario e, se necessario, con la forza pubblica.
- Cosa cambia per gli sfratti per morosità?
La morosità rimane un illecito contrattuale civile, non trasformato in reato. L’inquilino che non paga non viene automaticamente perseguito penalmente per il mancato pagamento.
Il proprietario non può invocare l’art. 634‑bis per casi di morosità, se l’inquilino ha un titolo contrattuale. La norma penale sul reato di occupazione si applica quando l’occupazione è senza titolo, non nei rapporti locativi leciti
Le garanzie processuali del procedimento civile (diritto di difesa, opposizione, richieste di termini, contributi per il danno) restano operanti.
- Esecuzione più rapida in caso di contratto scaduto o revocato
Se l’inquilino non ha più titolo (il contratto è scaduto, revocato o non rinnovato), la posizione del proprietario risulta rafforzata, e l’esecuzione dello sfratto potrebbe subire meno resistenze, anche alla luce della nuova normativa che favorisce lo sgombero rapido. Alcune fonti affermano che lo sfratto per morosità diventi “immediato” se il contratto è scaduto o non rinnovato.
4.1 Rischio di “sfratti lampo” e impatto sui più deboli
Una norma che tende a favorire la rapidità può diventare uno strumento troppo schiacciato a favore del
Per i proprietari la legge introduce alcune tutele rafforzate:
– Riduzione dei tempi dello sgombero in casi di occupazione abusiva.
– Responsabilità dello Stato: se l’autorità non esegue lo sgombero nonostante un ordine giudiziale, i proprietari possono chiedere il risarcimento del danno (canoni persi ed altre perdite).
– Protezione rafforzata in caso di occupazioni abusive di immobili con contratti regolari: il locatore può avvalersi del reato di occupazione in caso di tentativo di appropriazione o resistenza all’ordine di rilascio.
