Introduzione
Le spese condominiali rappresentano una delle principali fonti di controversia tra proprietari, inquilini e condomini. Non sempre, infatti, è immediatamente chiaro chi debba sostenere una determinata spesa e secondo quale criterio debba essere effettuata la ripartizione.
La disciplina è contenuta principalmente negli articoli 1123 e seguenti del Codice civile, che stabiliscono criteri differenti a seconda della natura della spesa, del bene comune interessato e dell’utilità che ciascun condomino trae dal servizio.
L’art. 1123 c.c. stabilisce come regola generale che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dall’assemblea siano sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Chi deve pagare le spese condominiali?
In linea generale, l’obbligo di contribuire alle spese condominiali grava sul proprietario dell’unità immobiliare.
Il condomino è tenuto a partecipare alle spese necessarie alla conservazione delle parti comuni e al funzionamento dei servizi condominiali secondo i criteri stabiliti dalla legge, dalle tabelle millesimali e, nei limiti consentiti, dal regolamento condominiale.
Tra le spese che normalmente rientrano nella gestione condominiale possono rientrare:
- manutenzione ordinaria delle parti comuni;
- pulizia delle scale e degli spazi comuni;
- illuminazione;
- manutenzione dell’ascensore;
- compenso dell’amministratore;
- assicurazione del fabbricato;
- manutenzione degli impianti comuni;
- interventi di manutenzione straordinaria;
- lavori sulle facciate, sul tetto e sulle altre parti comuni.
Non tutte queste spese, tuttavia, vengono necessariamente ripartite nello stesso modo.
Come vengono ripartite le spese condominiali?
Il criterio generale è quello previsto dall’art. 1123 c.c.
Quando la spesa riguarda una parte comune o un servizio destinato a tutti i condomini, il costo viene normalmente ripartito in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, espresso attraverso i millesimi.
Ad esempio, se un condomino possiede 100 millesimi, parteciperà alla spesa nella misura corrispondente alla propria quota millesimale, salvo che trovi applicazione uno specifico criterio previsto dalla legge.
Il principio, tuttavia, non è assoluto.
Spese in proporzione all’uso
Quando un bene o un servizio è destinato a servire i condomini in misura diversa, l’art. 1123 c.c. prevede che la spesa possa essere ripartita in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Si pensi, ad esempio, a determinate parti o impianti dell’edificio utilizzati soltanto da alcuni condomini.
Parti dell’edificio utilizzate soltanto da alcuni condomini
Se un edificio dispone di più scale, cortili, impianti o altre opere destinate a servire soltanto una parte del fabbricato, le relative spese sono poste a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Si parla, in questi casi, di condominio parziale.
La corretta individuazione dei soggetti obbligati è quindi fondamentale per evitare che una spesa venga illegittimamente addebitata anche a condomini che non traggono alcuna utilità dal bene o dal servizio.
Spese per scale e ascensori
Una disciplina particolare è prevista dall’art. 1124 c.c. per le spese relative alla manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.
La spesa è sostenuta dai proprietari delle unità immobiliari cui tali beni servono ed è ripartita:
- per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari;
- per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Non è quindi corretto applicare automaticamente alle scale e agli ascensori il solo criterio dei millesimi di proprietà.
Spese relative a soffitti, volte e solai
L’art. 1125 c.c. stabilisce un criterio specifico per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai.
La spesa viene sostenuta in parti eguali dai proprietari dei due piani sovrastanti.
In particolare, rimane a carico del proprietario del piano superiore la manutenzione relativa alla copertura del pavimento, mentre il proprietario del piano inferiore sostiene le spese relative all’intonaco, alla tinta e alla decorazione del soffitto.
Chi paga le spese del lastrico solare?
Particolare attenzione deve essere prestata al caso del lastrico solare di uso esclusivo.
L’art. 1126 c.c. stabilisce che, quando l’uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini:
- un terzo della spesa è a carico di chi ne ha l’uso esclusivo;
- i restanti due terzi sono a carico dei condomini dell’edificio, o della parte di esso, cui il lastrico serve come copertura.
I due terzi vengono ripartiti in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascun condomino interessato.
Si tratta di uno dei casi nei quali il criterio generale di ripartizione delle spese condominiali viene sostituito da una specifica disciplina prevista dal Codice civile.
Proprietario e inquilino: chi paga le spese condominiali?
Nel rapporto tra proprietario e conduttore, occorre distinguere gli oneri che gravano sul proprietario da quelli che possono essere posti contrattualmente a carico dell’inquilino.
In linea generale, le spese relative alla gestione ordinaria e all’utilizzo dei servizi possono essere poste a carico del conduttore secondo quanto previsto dalla legge e dal contratto di locazione.
Restano invece normalmente a carico del proprietario gli interventi di manutenzione straordinaria e gli oneri connessi alla proprietà dell’immobile, salvo specifiche disposizioni applicabili al caso concreto.
È importante ricordare che il rapporto tra proprietario e inquilino non modifica automaticamente il soggetto obbligato nei confronti del condominio: l’amministratore deve individuare il soggetto obbligato secondo la disciplina condominiale, mentre eventuali rapporti di rimborso tra proprietario e conduttore appartengono al distinto rapporto di locazione.
Cosa succede quando l’immobile viene venduto?
Una questione particolarmente delicata riguarda le spese condominiali in caso di compravendita dell’appartamento.
L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che chi subentra nei diritti di un condomino sia obbligato solidalmente con quest’ultimo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Questo significa che, nei rapporti con il condominio, l’acquirente può essere chiamato a rispondere delle somme rientranti nel periodo previsto dalla norma anche se le parti, nel contratto di compravendita, hanno stabilito diversamente la ripartizione interna delle spese.
L’eventuale accordo tra venditore e acquirente conserva infatti rilevanza nei loro rapporti interni, ma non necessariamente impedisce al condominio di esercitare i propri diritti nei confronti del soggetto che la legge considera obbligato.
Per questo motivo, prima di acquistare un immobile in condominio è opportuno verificare attentamente:
- situazione debitoria del proprietario;
- bilanci consuntivi;
- bilanci preventivi;
- eventuali lavori straordinari deliberati;
- eventuali controversie giudiziarie;
- eventuali morosità condominiali.
Chi paga le spese straordinarie?
Le spese straordinarie riguardano interventi che esulano dalla normale gestione e manutenzione ordinaria dell’edificio.
Possono riguardare, ad esempio:
- rifacimento della facciata;
- interventi sul tetto;
- lavori strutturali;
- rifacimento dell’impermeabilizzazione;
- sostituzione di impianti comuni;
- importanti interventi sull’ascensore;
- opere di ristrutturazione delle parti comuni.
La corretta individuazione del soggetto tenuto al pagamento può dipendere dalla natura dell’intervento, dalla data della deliberazione assembleare, dalla data di esecuzione dei lavori e, in caso di compravendita, dalla data del trasferimento della proprietà.
Per questo motivo, nelle controversie tra venditore e acquirente non è sufficiente verificare esclusivamente quando siano stati materialmente eseguiti i lavori.
Il condomino può rifiutarsi di pagare una spesa?
Il semplice dissenso rispetto alla decisione dell’assemblea non consente, di regola, al condomino di sospendere autonomamente il pagamento delle quote condominiali.
Se il condomino ritiene che una deliberazione sia illegittima, dovrà valutare gli strumenti previsti dall’ordinamento per contestarla, verificando anche i termini e le condizioni per l’eventuale impugnazione.
La mancata partecipazione all’assemblea o il voto contrario, pertanto, non equivalgono automaticamente al diritto di non pagare.
Cosa fare in caso di ripartizione errata delle spese?
Quando un condomino ritiene che una spesa sia stata ripartita in modo errato, è opportuno procedere con una verifica documentale.
In particolare, occorre esaminare:
- il regolamento condominiale;
- le tabelle millesimali;
- il verbale dell’assemblea;
- il bilancio consuntivo;
- il bilancio preventivo;
- il prospetto di ripartizione;
- la natura della spesa;
- eventuali precedenti deliberazioni;
- la disciplina specifica prevista dagli artt. 1123-1126 c.c.
Solo dopo aver individuato la natura della spesa è possibile stabilire quale criterio di ripartizione debba essere applicato.
Conclusioni
Le spese condominiali non devono essere necessariamente ripartite in parti uguali.
Il criterio ordinario previsto dall’art. 1123 c.c. è quello proporzionale al valore della proprietà, ma il Codice civile prevede numerose deroghe legate alla natura del bene o del servizio e all’utilità che ciascun condomino ne trae.
Scale, ascensori, solai, lastrici solari e parti dell’edificio destinate soltanto ad alcuni condomini sono infatti soggetti a specifiche regole di ripartizione.
In caso di contestazione è quindi fondamentale verificare quale spesa sia stata sostenuta, quale bene comune riguardi, chi ne tragga utilità e quale disposizione normativa o regolamentare disciplini il relativo riparto.
Per una corretta valutazione di una richiesta di pagamento o di un prospetto di ripartizione delle spese condominiali è consigliabile esaminare la documentazione contabile e le delibere assembleari prima di procedere con una contestazione.
Studio Legale Guarnera
Avv. Davide Guarnera
Studio Legale Guarnera – Palermo
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