Vizi occulti immobili 

Vizi occulti immobili? Vediamoli da vicino. Un vizio occulto è un difetto dell’immobile non visibile o facilmente rilevabile al momento dell’acquisto (come infiltrazioni nascoste, problemi di impianti, crepe strutturali, muffe o irregolarità catastali) che diminuisce significativamente il valore o l’uso dell’immobile stesso. Il Codice Civile, all’articolo 1490, impone al venditore di garantire che il bene venduto sia immune da questi difetti, anche se il venditore non li conosceva.

Come tutelarsi prima di acquistare

Prima del rogito è fondamentale:

• affidarsi a un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) per un’ispezione approfondita;
• verificare documenti urbanistici, catastali e certificazioni (agibilità, APE, planimetrie);
• controllare che non vi siano vincoli non dichiarati o servitù;
• inserire clausole contrattuali che garantiscano l’assenza di vizi occulti e prevedano controlli post-rogito.

In caso di vendita tramite agenzia, quest’ultima è obbligata a informare l’acquirente su difetti noti o rilevabili con diligenza professionale: il mancato avviso può implicare responsabilità civile in caso di danni.

Cosa fare se emergono vizi dopo il rogito

Se dopo l’acquisto emergono difetti non visibili al momento della compravendita, si può agire seguendo questi passi:

1. Denuncia formale al venditore entro 8 giorni dalla scoperta (tranne se il venditore l’ha riconosciuto o nascosto deliberatamente). La comunicazione deve essere scritta (raccomandata A/R o PEC), descrivere il difetto e allegare eventuali perizie tecniche  
2. Azione legale entro 1 anno dalla consegna dell’immobile, per chiedere la risoluzione del contratto (azione redibitoria) o una riduzione del prezzo (azione estimatoria) proporzionata al danno subito  
3. Risarcimento danni, da richiedere se il vizio ha causato spese di riparazione o perdita di valore dell’immobile  

Se il venditore ha agito con dolo, nascondendo il difetto, può essere ritenuto responsabile anche in sede civile o penale (ad esempio per truffa, art. 640 c.p.) 

Quali vizi rientrano in quelli occulti

Sono considerati vizi occulti solo quei difetti che:

• esistevano prima della vendita;
• non erano visibili o facilmente rilevabili con normale ispezione;
• sono gravi, ossia ne compromettono l’uso o ne riducono nettamente il valore dell’immobile;
• non derivano da negligenza dell’acquirente dopo l’acquisto.

Esempi comuni includono: infiltrazioni d’acqua, problemi impiantistici nascosti, crepe strutturali, muffe o irregolarità catastali.

Ruoli e responsabilità coinvolte

• Venditore: è direttamente responsabile per i vizi occulti ai sensi dell’art. 1490 c.c. Può essere obbligato alla risoluzione del contratto o a ridurre il prezzo, anche se ignorava il vizio  
• Agenzia immobiliare: ha un obbligo di diligenza professionale (art. 1759 c.c.). Se omette o nasconde informazioni rilevanti, può essere ritenuta responsabile anche in solido con il venditore

Ruolo di uno studio legale e amministratore condominiale

Uno studio legale specializzato può:

• assistere nella redazione della diffida formale o della messa in mora;
• preparare una strategia che includa mediazione obbligatoria secondo il D.lgs. 28/2010;
• avviare l’azione legale più adeguata (redibitoria o estimatoria);
• collaborare con tecnici per produrre perizie a supporto;
• valutare profili di responsabilità anche penale o extracontrattuale del venditore o dell’agenzia.

Un amministratore condominiale può fornire informazioni utili su spese, delibere e situazioni pregresse dell’edificio che supportano la qualificazione del vizio come occulto (ad esempio infiltrazioni condivise), utili per eventuali azioni legali.

Scoprire un vizio occulto dopo l’acquisto può essere fonte di preoccupazione, ma la legge italiana offre strumenti chiari per tutelare l’acquirente. Il primo passo è agire tempestivamente e con metodo: documentare bene il difetto, avviare la denuncia formale nei tempi previsti e valutare l’assistenza di un avvocato per avviare tutte le azioni possibili. Insieme a un amministratore condominiale, è possibile costruire una strategia completa, che integri responsabilità contrattuali e conoscenze tecniche sullo stato dell’edificio. Con la giusta consulenza legale e tecnica, è possibile far valere i propri diritti con serenità!

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